强其他离国际会展中心，杨府山中央商务区，青少年活动中心临近倡导建立既有城市气息，又有自然雅趣高尚生活区智能化打造安全舒适家园物业管理完善每户入户花园和米挑高本项目在品质与等级上是最好最高总评论通过以上几个竞争对手与本案比较，认为本项目在整体上是有优势，竞争最强是位于龙港锦绣名园，但是该楼盘由于地处苍南原因，决定了其客户群大多数只能是苍南本地成功人士，市区够房者大多数是出于想参与投资心理充当客户群。

但其在楼盘价位上对本案冲击还是比较大。

本案今后还需将自己定高价位理由向客户群表达清楚。

其次市区恒达•假日花园由于规模较大，设施建设以及周边居住环境良好，目标客户群于本案相似，且在价格上与本案相比具有明显优势，所以就市区在建楼盘来说，对本案威胁也是很大。

与此同时这些竞争对手开盘时间都是在温州购房潮上涨情况下进行，且政府政策相对来说比较宽松，加之温州经济发达，民间资本雄厚，有资金购房人很多，当然其中不乏投资者炒楼者，所以旦开盘，大家就争先恐后购买性价比合理情况，就这点来看，开发商赢利可能性较大，即使真有房源空置，也是暂时。

再则随着人民生活水平提高，些高收入者追求高档住宅，而这些住宅温州还是供不应求，所以社会需求与购买力方面不存在大风险。

同时该类物业管理水平较高，客户定位在高收入者，而他们资金来源又比较稳定，般可以在规定年限内付清房款。

在营销策划方面，他们般是参与房展会，人脉促销，设立现场售房部，建数个比样板房等方式进行交易。

本项目产品定位功能定位居住功能幢高层和小高层高绿化低密度住宅建筑，安居乐业，其乐融融休闲功能皇家品咖啡馆美仪沙龙红酒雪茄馆音乐艺廊视听健身世界水疗馆，室内泳池等，每天可以选择不同休闲去处。

更多选择机会，才有更多生活滋味智能化设施功能分户计量式空调智能化卡通系统全区门禁系统住宅防护系统„„让您享受高科技式生活，解除些不必要烦恼交流功能在这里拥有社区名流会所商务会议厅和五星级会所，你可以和处于同阶层名流人士进行高谈阔论，畅所欲言旅游功能潺潺水声，悠悠流水，徜徉在动感水景瓯江和江心屿对岸，这里犹如诗意中风景名胜。

目标群体定位基本信息分析客户来源温州地区在户型设计，朝向以及配套设施方面比较行等景观低密度建筑大面积绿地又临江，使社区犹如个城市大花园。

且可以远眺江心双塔。

劣势分析压力温州目前善还没有如此高档别墅，许多人包括些专家对此持怀疑态度，且政府对此严厉审查交通噪声由于处于交通主干道上，来往车辆多，尤其夜深时些商品混凝土车仍在行驶，加上周边有冷作卷板厂以及或许夜间轮船汽笛声时有发生开发商首次涉入高档住宅开发，经验还善不足。

机会分析拥有温州目前最大商业航母欧洲城品牌支撑，以及附近东门步行街兴起，将对本项目产生极大带动效应，从而达到事半功倍作用在已经积累多名有意向购房户之中，大多数购房者手中资金雄厚，购买力强，况且目前温州类似于本项目高档住宅很少，满足不了那些高收入者购房需求以前很多高收入者选择到上海，北京杭州等地购高档住宅，本项目推出将对那些零散富人产生聚集效应温州目前高档住宅稀缺性，使本项目当之无愧，无可争议处于制高点，将对本项目有利占领有效市场份额提供良好契机发展商是中国著名民间财团财团，知名度高，影响力大，有部分购房者冲着这点而来，认为就是信誉保证温州目前打造信用温州，对财团发展给予关注与支持，本项目是财团成立以来第个项目，政府和财团本身都对本项目鼎立支持，以及各类媒体报道宣传，将对本项目形成良好社会公益形象与市场口碑。

威胁分析中央政府宏观调空政策连续出台，尤其是对房地产行业行政法规政策出台，在很大程度上使房产投资者和置业者对楼市产生观望心态政府对此项目审批把关甚严，对于些细节审批环节可能诸多阻挠大自然城市家园以及同人花园这类温州目前较为高档住宅销售火爆，对本项目有很大挑战性，同时或许有部分客户会转向对方毕竟对方价格上便宜结论经过对本项目亮点和不足之处剖析，可以说本项目机遇与困难并存，但是更多是机遇，虽然也存在定问题，但是只要从容应对，加强合作是可以取得成功。

如何抓住项目机遇，让项目优势与亮点发挥得淋漓尽致，我们将做到更好。

建议包装赋予良好项目包装理念与主题，给温州民众形成良好视觉上与精神上概念定位信息传达，制造出在温州轰动效应信用有效结合温州信用温州政策，使本项目形成与当地政府千丝万缕关系，给目标客户群荣耀权威印象，同时也使本项目在当地树立起至高无上独无二大盘形象。

销售策略促销原则促销时机和促销方式组合，均应遵循以下四个有利于标准有利于项目推出和销售经济效益有利于建立目标客户对发展商信任感社会效益有利于商务中心品牌建设品牌效益有利于加速开发商资金回笼时间效益促销思路利用房，后面认购者给予定奖励比如送高档摄相机等未来曼哈顿绘画效果图，制作比赛活动目关于畅想本项目以及周边地区未来发展情况制作比赛，通过此活动对本项目起到良好宣传作用。

结束语本方案旨在参考，在实际行动中视具体情况可有所更改第六章研究结论以及建议本项目属于房地产住宅开发项目，符合国家城市住宅开发建设产业政策，开发用地变更以及项目建设规划手续已予办理，建设资金自筹为主，现场建设条件具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档发展趋势和温州市已有部分收入较高住房消费群体，根据对温州市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

风险分析结果表明，项目存在机遇远大于风险。

从目前房地产市场分析，作为高档住宅，要根据市场变化做出更为准确市场定位，作好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

墅毕竟是种社会中高层阶级才能消费得起产品，要想引领中国房地产市场潮流几乎是近年内不可能事。

再则由于政府和相关政策打压，中国别墅市场很难形成气候。

竞争对手相关情况以及对本项目影响竞争楼盘所在地理位置图百好花园地理位置图图恒达•假日花园地理位置图图龙港锦绣名园地理位置图图龙港新湖绿都地理位置图处于龙港河网密集处表同类竞争项目与本相目比较表百好花园恒达假日花园锦绣名园新湖绿都本项目比较地理位置人民西路隔岸路口学院路与汤家桥路处龙港国道与甬台温处龙港龙金大道东江滨路都处于当地较好地段，但龙港地处县区，处于劣势总建筑面积万多占地公顷，万建筑面积占地亩其中亩为自然河道，万建筑面积万占地亩，建筑面积总体规模不如锦绣名园，而周边环境类似。

建筑风格园林风格，以中心为花园周边绿化中式现代化水景欧式建筑别墅中式与欧式结合中式与欧式结合城市花园锦绣比较单，很纯朴，本项目真正采取哪种方式意见很大绿第章项目概况项目建设背景本项目是财团年月日成立以来运行第个项目，也是公司目前唯成形项目。

财团全称财团控股有限公司，是由温州九家实力雄厚且在各自所属行业领域处于龙头地位民营企业共同出资发起设立家旨在积极探索中国民营经济全新发展和经营模式财团性控股企业，也是全国首家无地域限制正式以财团命名控股有限公司，该财团注册资金为亿万元。

年月日，财团以亿元夺标价拿下位于温州市中心江滨路块罕有面积百亩以上大型地块，比亿元招标起始价高出近倍，刷新了温州国有土地出让成交价记录。

与此同时温州市政府自进行第轮城市改建工程以来直致力于通过旧城改建来改变温州市区市容市貌缓解城市交通改善居民居住条件和提高环境质量，但是在江滨西路及附近地段内，由于该厂长期闲置，加之周围是原温州水产交易市场所在地，长期有聚集人气开盘优惠促销引爆人气顺利销售清盘销售策略整合营销推广方式整合营销模式是近年来在房地产营销过程中提出新概念，它是指项目在推广过程中以统风格统形象来进行宣传推广。

无论项目以哪种行销渠道来进行推广，项目由始至终以种声音来说话。

而本项目在营销推广过程中以种打造温州首个高档城市花园生活特区形象定位来进行贯穿项目推广始终。

具体营销渠道包括以下几大内容开盘优惠促销对头名认购者进行折优惠但是前提是人只能认购套，后面认购者给予定奖励比如送高档摄相机等。

设立售楼处和销售员售楼处是销售最直接也是最频繁接触了解产品载体，而销售员是消费者最直接认识项目渠道并且要求是有年以上销售经验销售员担任，销售处形象包装和销售员培训是项目推广关键环节。

项目围墙工地围墙工地是目标客户群体和潜在消费群体以及市民认识本项目最直观传达方式，如何引起目标消费群体注意力，围墙形象包装好坏至关重要。

巨型广告牌广告牌设置对项目形象宣传起到不可低估作用，这是我们对项目宣传另大法宝。

楼书单张楼书和单张是对楼盘项目宣传最主要宣传方式，也是消费者最深刻最全面认识项目宣传渠道，因此，楼书和单张对项目定位和主题宣传到位与否相当重要。

报纸广告以效果图和项目具体情况内容类似于楼书单张对项目进行宣传。

广播电视广告广播台以声音介绍方式和电视台以动感画面方式对项目进行宣传。

人脉传销利用公司强大客户资源优势，制定中心客户奖励措施，加快项目销售去化速度，同时形成项目良好社会形象和宣传口碑。

广告计划广告目标前期入市开盘期，引爆轰动效应中期完成总量后期清盘期，顺利实现清盘广告时间开始时间年月底结束时间年月广告目标市场温州地区也包括其他地方私营企业老板民营或外资企业高级职员或高层管理人员，从事金融，证券保险业高收入者以及持外国护照在大陆做生意华人等广告主题主题创意主旨主题创意要与项目定位相吻合，用种声音方式对产品进行宣传推广，保持项目风格连贯性与致性。

对项目不同类型物业，套型进行多样广告主题创意，但要保持项目总体风格和定位方向。

广告主题花园都市特区，坠入情调生活广告发布媒体温州都市报温州日报温州商报温州晚报温州人民广播电台以及其他外地报刊广告预计费用报纸宣传费用都是封底版整版彩色版面商报元次，晚报元次，日报元次，都市报元次，每家报社刊登次，共计万元广播电视台宣传费用在节目中间插播，天十八次每次秒，个月元，共个月，共计元模型制作以及租用晚报大厦宣传厅费用等共计约万市区鹿城，龙湾，瓯海主干道巨型霓红广告牌放置年预计万促销活动开盘优惠促销对头名认购者进行折优惠但是前提是人只能认购套经济运行中主要矛盾是土地，电力等资源性瓶颈制约更为突出，经济持续高增长基础还不够稳固。

温州正在实施港三城战略，目前海陆空交通设施齐全，将成为浙南闽北经济中心。

年被中央电视台评为中国经济最具活力十大城市之。

温州年参考数据以及分析通过下表我们可以看出，温州城市人均收入比较高，人们想买房愿望也比较强烈，但是温州平均每年投入开发土地面积以及竣工面积都很少，尤其个人买房者居多。

供应量未能达到市场需求量，并且可以看出，即使有量供给，而单位面积也不是很合购房者心意。

施工面积远多于竣工面积总体是正常