1、紧密。年月重庆市实现预售商品房面积万平方米同比增长商品房预售金额亿元同比增长。由于受年月出台新政影响月份楼市走势较为平缓。但以年月份起始重庆市房地产市场总体销售金额总体销售面积都逐步进入回升期月销售面积销售金额均达到最大分别为万方亿元同时全市房地产销售均价也达到了元平方米。充分显示在当前宏观环境下重庆市商品房市场供综合市场分析宏观市场环境分析社会经济环境重庆直辖以来国民经济持续快速增长经济实力跃升新台阶。图重庆近年来国民经济发展状况单位亿元年年年年年年年年数据来源重庆历年统计年鉴国内生产总值增幅由年增加至年年年成为直辖以来发展最快最好年全年实现地区生产总值亿元按可比价格计算比上年增长。据重庆市年月最新统计数据年月重庆市完成国内生产总值亿元比去年同期上涨持续保持了较高增长水平。图重庆历年来人均。

2、年含年转手交易销售时免征营业税对个人购买非普通住房超过年含年转手交易销售时按其售房收入减去购买房屋价款后差额征收营业税。此举在于严格控制目前市场上房地产投机炒房者抑制其扰乱房地产市场正常次序相关行为。此规定实施有利于房地产市场沿着健康有序道路发展保证真正有品质项目可以体现其最高市场价值并且由于高档住宅开发受到了合理限制对于高档物业市场价值提升也同时具有较为深远意义。未来政策走势预测从我国房地产政策发展历程来看目前呈现出阶段性政策调整趋向希望通过宏观调控来抑制目前房地产市场过热不良态势为房地产市场长期健康发展奠定政策基础。任何个政策都不可能是绝对打击限制肯定还是会有支持和鼓励对象。还是以新国八条为例在打击投资性和投机性购房同时对中低收入消费者却提供了许多优惠。因此房地产市场中各个行为主体无论。

3、高。租售率按照目前解放碑档次最高公寓式物业时代豪园销售情况来看项目在开盘以后年之内全部售罄。考虑到本项目产品质素和市场影响力均远高于时代豪园因此中原初步估计本项目销售速度应不低于时代豪园项目以年月开始销售历时年到年月本项目应完成销售不低于总量。租售收入根据前面部分对本项目销售价格和销售率分析中原初步测算得出本项目公寓部分共有平方米预计年开始销售销售均价为元平方米年以后销售率至年月可实现销售收入万元。楼王在年月进行全球拍卖以万美金起价有望以万美元成交实现销售收入亿。广场本项目广场租用于万豪酒店租金收入每年万元倍提升。国际企业抢滩重庆直辖以来重庆市吸引了大量外来资金。截至年重庆市三资企业已达家实际吸引外资亿美金协议投资资金亿美金三资企业从业人员已达万人以上为重庆发展注入了活力。目前世界强企业在。

4、拍卖创造轰动重庆乃至全国市场效应直至年月高档公寓部分紧随其后以准现房全盘售出快速回收资金。租售价格目前位于解放碑公寓主要为中高档普通公寓销售价格般为元之间且但凡有定地段支撑和品质支撑销售情况甚好如时代豪园不到年全部售罄。由于重庆尚未出现真正意义上之高端公寓该层面产品具有极大空白点和市场机会加之本项目无论产品定位还是物业品质均远高于目前重庆市现有项目因此以上价格不足以为本项目价格制定提供参考。更为重要是由于本项目具有全面领先重庆现有项目市场地位因此有望吸引到相当体量外地和外籍高端客户认购因此有必要放眼全国比较类似产品价格。表国内类似典型项目价格比较项目名称类型销售价格元租金水平元月销售情况世贸滨江花园上海江景公寓建面均价年时间基本售磬盛大金盘上海江景公寓建面均价销售率超过汤城品上海海景公寓建面。

5、面章节对本项目土地价值和建构筑物价值研究分析可以看出本项目所位于解放碑区域是目前重庆市乃至整个中国西部地区商业及商务发展最集中最成熟及最发达核心区商业及商务价值极高。而且从发展角度上看本区域可供开发空间已相当有限土地资源倍为稀缺。结合本项目当前规划定位中原认为本项目地块价值极具升值潜力。从本项目建构筑物价值来看本项目位处解放碑商业核心拥有目前重庆市乃至整个西部地区最高档公寓及写字楼规划加之国际级五星级酒店万豪配套服务以及本项目位处轨道交通总站绝佳便利中原认为本项目无论是车位还是商铺商业价值均极具市场潜力。综上分析并依据现有重庆市场最新情况中原初步判定本项目目前市场不动产价值最少为亿元土地价值亿元建构筑物价值亿元人民币。租售可行性基于前述分析可以看出本项目各功能版块物业类型车位群楼商场写字楼公。

6、是开发商还是消费者都应该认真地理解政策顺势而为为自己赢得更大利益。综合上述国家及地方政府出台相关房地产政策来看其根本目是在于抑制房地产泡沫规范房地产市场因此中原认为该些政策出台将会有利于房地产业长远发展。今年月日日国务院七部委稳定住房价格第三联合检查组对重庆市贯彻国务院房地产市场调控政策情况进行了为期天检查检查结论是重庆调控工作初见成效基本无泡沫。并强化了国家宏观调控主旨保证房地产持续健康发展。国经因素应该考虑全部分零对外发售。入市时机本项目住宅部分为万豪提供超五星品牌管理豪华精装修服务公寓其产品设计为重庆地区首创。因此鉴于项目为市场上新型产品并且为了让公寓部分在市场上炮而红中原建议本项目公寓部分可于年中旬开始对外宣传历经半年市场蓄水期于年月将顶层楼王通过万豪企业国际网络以万美金起价进行全球。

7、发展状况单位元核准通过归档资料。未经允许请勿外传,年年年年年年年年数据来源重庆历年统计进我国市场环境将进步规范经济壁垒将逐被打破投资环境也将进步得到改善而房地产作为带动我国经济发展支柱产业将继续领跑中开发项目融侨集团融侨半岛重庆市最大房地产开发项目之保利集团保利国际高尔夫花园目前重庆最大高尔夫地产项目之香江国际财富中心北部新区高档综合型地产项目深圳茂业东方时代江北区高档公寓物业招商地产北滨路项目高档江景综合社区同时重庆房地产市场价格仍然明显偏低。据有关机构统计目前重庆房价在全国个大城市中名列位除了远远低于国内发达城市外还落后于与重庆发展阶段相类似城市形成了价格洼地状态投资机会显著。最近有国外知名媒体评价重庆是中国第四大房地产投资潜力城市。房地产市场分析区域版块市场分析注以下租售价格未经标明均。

8、为套内面积区域版块市场重点包括渝中区北部片区江北渝北及北部新区沙坪坝区九龙坡区含高新区及南岸区。渝中区版块市场分析渝中区为重庆母城为重庆市商业网点最为密集地区尤其是解放碑周边在中国西部乃至全国同类商业中心也首屈指。区域内常住人口近万人解放碑万日均流动人口数量过万人次节假日最高人流达万人次是重庆市硬件设施最完备人气最旺辐射能力最强商贸中心。由于特殊城市功能和人文情节使得渝中区房地产市场发展主要以商业商务及高档公寓为主尤其是解放碑区域。解放碑商业解放碑区域内商厦林立商铺成片形成了以大型百货超市为主导特色商业街为辅多层次商业布局。区域内商铺租售率达以综合市场分析宏观市场环境分析社会经济环境重庆直辖以来国民经济持续快速增长经济实力跃升新的台阶。图重庆近年来国民经济发展状况单位亿元招标拍卖挂牌方式进。

9、房地产业宏观发展态势房地产业成为国民经济支柱产业表房地产业在中比重变化单位亿元年份房地产产业投资额房地产业产值占比率年年年年年年年数据来源重庆历年统计年鉴直辖以来重庆房地产业发展迅速已经逐步发展成为国民经济中大支柱产业。重庆房地产业对贡献率逐渐提高在中所占比率由年不到跃升到年房地产投资额逐年递增。在新政策影响下年月重庆市房地产投资额为亿元较去年同期增长仍然保持了较高增长速度说明重庆房地产市场发展较为规范整个市场趋向良性方向发展据中原初步预测年重庆地产投资额将会仍然保持平稳增长态势。根据重庆市政府资料预测到年重庆市将实现年房地产投资总额多亿元。重庆房地产项目开始经营以后至年可以保证经营余款万元在年保证滚动开发并且完全有能力分期还清借款实现资金回笼整体增值潜力巨大。六分析结论不动产价值基于前。

10、寓及广场均具有极高市场价值和极高市场机会租售计划严密且切合市场需求。再结合项目投资测算亦可以看出本项目租售方案是完全可行。因此本项目发展前景乐观。综上分析中原认为本项目租售经营回款完全可以有效保证项目滚动开发和对外还款实现资金回笼并且本项目物业投资价值较高增值空间较大具有很强租售可行性。完定程度上升。其中房地产施工面积高达万比去年同期上涨而房地产竣工面积达到了比去年同期上涨施工面积和竣工面积快速增长保证了未来有效供应量。重庆房地产市场供销两旺图重庆房地产市场历年销售面积趋势单位万竣工面积销售面积住宅竣工住宅销售年年年年年年数据来源重庆历年统计年鉴重庆房地产开发供求总体产销衔接良好需求市场增势强劲保持年年持续增长态势年销售面积从年万上升至年万。住宅开发在整个房地产开发中占主导地位产销衔接最为。

11、起价建面均价最高价目前尚无成交北京棕榈泉国际公寓北京公寓建面均价开盘年销售率超过目前仅剩少量顶楼跃层单位华贸中心北京公寓写字楼建面均价还未发售财富中心北京公寓写字楼建面均价销售率超过凯旋汇广州公寓建面均价开盘年销售率超过价格已经经历次上涨时代广场深圳商务公寓建面均价现销售率超过从以上对比可以发现发达城市高端项目价格远远高于重庆本地水平因此中原初步认为从投资和物业增值角度考虑本项目对于重庆以外发达地区客户具有相当吸引力合理制定销售价应适度超前以目前解放碑公寓市场建面最高价元为基准上浮项目特有产品特性元且项目公寓部分将以国际装修品质精装修准现房推出结合项目诸多优质先天条件中原初步建议本项目公寓面市时售价应达到建面含精装修以上在市场状况平稳情况下本项目有能力并有条件刷新重庆地区住宅类物业销售价格新。

12、行此举方面使重庆市房地产业土地交易将更加公平透明另方面紧缩地根使用地指标愈加显得珍贵尤其是中心城区开发用地尤为稀缺无疑直接抬高了中心城区土地价值。金融政策年央行号文件正式拉开了规范房地产信贷业务管理序幕此后又出台了商业银行房地产贷款风险管理指引国家对房地产信贷严格管理使土地储备贷款和房地产开发贷款受到严控将批实力不够管理混乱开发商被挤出市场必然使得新增房地产贷款质量有较大提高抑制地产泡沫。新国八条规定年中央政府出台了新国八条规定新规定提出了普通住宅小区建筑标准而且政府将通过土地供应来调控住宅供应从源头上控制了住宅价格和户型有效保证普通住宅土地供应量普通住宅供应量将会大幅提高。另外规定中还明确提出至年月日起对个人购买住房不足年转手交易销售时按其取得售房收入全额征收营业税个人购买普通住房超过。

参考资料：

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