1、和前期工程费。列入施工图预决算项目主体房屋建筑安装工程费包括房屋主体部分土建含桩基工程费水暖电气安装工程费及附属工程费。在小区用地规划红线以内与住房同步配套建设住宅小区基础设施建设费以及按政府批准小区规划要求建设不能有偿转让非营业性公共配套设施建设费。管理费按照不超过本条项至目费用之和计算。贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生银行贷款利息计算。行政事业性收费按照国家有关规定计收。税金依照国家规定税目和税率计算。利独资投融资平台由其来进行政策性较强具有保障性质经济适用房开发建设将有别于受利益驱动开发商主体模式有利于经济适用房建设管理过程中各项制度规定贯彻使经济适用房实惠真正落到城镇中低收入群体身上。公司在各项县重大工程项目建设管理过程中积累了丰富工程建设开发管理经。
2、建设模式第四章市场分析与预测市经济适用房建设概况二县房地产发展现状三县经济适用房总体需求四县经济适用房定价第五章建设规模及建设内容建设规模二建设内容第六章建设地址和建设条件建设地址二建设条件第七章总平面规划用地现状二功能分盾不断上升乃至激化后果。政府作为主体开发经济适用房可以平抑房地产过热现象可以随时用经济适用房来调节住宅总量住宅供应总量和住宅推出时机保持房地产业乃至整个地区经济有序稳步地健康增长。城市建设投资集团作为国有独资投融资平台由其来进行政策性较强具有保障性质经济适用房开发建设将有别于受利益驱动开发商主体模式有利于经济适用房建设管理过程中各项润按照不超过成本及税金之和计算。二定价及支付能力分析房价收入比是指个地区住房平均价与家庭年平均收入比值反映了居民家庭对住房支付能力比。
3、财务评价结果四敏感性分析第十六章社会效益评价社会影响分析二互适性分析三社会风险分析四社会评价结论第十七章结论及建议结论二建议也有必要启动并规范经济适用住房建设以此来调控住房市场供应结构调节住房市场价格。县城经济适用房建设工程实施将有效解决县中低收入及城镇化农转非人口住房问题对维护县社会稳定推动县域经济发展社会和谐具有重要现实意义。第三章项目建设模式从我国现行经济适用房建设模式来看主要有开发商主体模式和政府主体模式两类。开发商主体模式指以开发商作为经济适用房开发主体政府主要起监督监管作用。但是从开发商角度来讲在经济适用房实际开发运作中以追求利润最大化为目。开发商主要通过变相提高房价来获取利润第在取得土地后开发商通过更改规划图纸等方式来提高建设标准和建筑面积从而变相提高销售价格把部分。
4、二道路广场本工程道路广场总面积为平方米三绿化景观本工程绿化景观总面积为平方米四围墙围墙总长度为米五生化池生化池容积为立方米第六章建设地址和建设条件建设地址本项目地处城南车站西南侧北临石柱溪路地理位臵和交通条件优越。二建设条件气候条件气温多年平均气温极端最高气温极端最低气温最热月平均气温最理费用等各年销售费用见成本费用估算表。财务费用财务费用指贷款利息支出其中第至二年利息计入总投资。四销售收入测算房屋销售价格按建筑面积平均价格计算经济适用房住宅按元平方米计算商业门面按元平方米计算。各年销量和收入详见销售收入及税金测算表。五税金测算房地产开发项目应缴纳土地增值税营业税城市建设维护税交通及教育费附加。根据本项目实际情况土地增值税按增值额计算营业税及附加按以下税率计算营业税销售收入城市建。
5、按建筑面积计价如下表年度销售均价元二县房地产发展现状在整个房地产行业发展迅猛大环境下县房地产也得到了很大发展。年县启动旧城改造项目个完成投资亿元城镇居民人均住房面积由年平方米提高到年平方米。县十五规划中提出了地区生产总值年均增长累计完成投资亿元城镇化率达城镇居民人均可支配收入达元农民人均纯收入达元目标。三县经济适用房总体需求县经济适用房主要需求来源于城镇中低收入户及城镇化中农转非人口。根据现有统计资料大约估计县城镇中低收入居民约占城镇总人口约为万户万人。考虑其中在未来年内具有购买经济适用房需求户均面积按平方米计则城镇中低收入阶层中对经济适用房需求为万平方米。县现有农业人口户数约万户随着城镇化率提高假设未来年内有农业人口转为非农业人口这部分人口对经济适用房需求约为万平方米。两项合计。
6、越高支付能力就越低。目前国际上公认合理住房价格房价收入比为至倍世界银行专家说法为至倍。县经济适用房价格大致确定为元平方米套平方米经济适用房总价为万元。年县城镇居民人均可支配收入为元按户均收入元计算则房价收入比为属较低水平。以此定价水平分析表明县中低收入家庭已具备了定支付能力。第五章建设规模及建设内容建设规模县城经济适用房建设工程占地面积平方米总建筑面积平方米其中住宅面积为平方米商业建筑面积为平方米。区总建筑面积为平方米其中二层裙楼建筑面积为平方米层高为米三至七层建筑面积为平方米层高为米。区总建筑面积为平方米其中底层建筑面积为平方米层高为米二至九层建筑面积为平方米层高为米。二建设内容主体建筑总建筑面积平方米包括区和区两部分区二层为商业用房三至七层为住宅区底层为商业用房二至九层为住宅。
7、锻炼了队伍目前公司专业技术人员占全员总数以上。公司在工程项目前期工作质量管理进度安排投资控制等方面具有突出优势。此外公司在建设县内重大工程项目过程中同各类金融机构保持着良好关系有助于经济适用房开发建设过程中融资工作。第四章市场分析与预测市经济适从地方政府来看本项目对构建和谐社会稳定社会秩序有着深远影响并且还可增加定就业机会社会效益明显。从长远来看本项目实施必将对加快当地社会经济发展起到积极促进作用。可见当地政府组织和广大人民群众都对本项目持有肯定积极支持态度。社会对项目适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现情况措施建议不同利益群体适应支持肯定态度当地组织机构适应支持肯定态度当地经济技术条件适应能保障本项目开展三社会风险分析本工程符合当地广大居民和弱势群体中低收入者和。
8、转非人员利益要求不损害其他群体利益不会产生激化社会矛盾。根据我国政策为缓解经济发展带来经济两极分化矛盾对经济适用房投入应大量增加。综上所述本项目无社会风险。四社会评价结论本项目属经济适用房建设工程可弥补县经济适用房空缺缓解社会矛盾符合广大群众需求尤其符合中低收入者和农转非人员等弱势群体利益要求。项目具正面社会影响与地方政府群众工程技术条件互相适应无社会风险社会效益非常突出。第十七章结论及建议结论住房问题解决是民众安全感稳定感和归属感基础也是社会稳定与和谐前提和基础。本项目建设可以抑制房价过快增长使房价涨幅控制在合理范围内加大中小户型供应比例使大部分普通居民都能买得起房。本项开发目建设具有十分重要意义。本项目在规划布局功能设臵建设规模等方面是合理可行。本项目总投资万元拟由企业自筹万。
9、市经济适用住房管理办法第号令作为我市经济适用房建设管理建设依据。从年至年季度我市共实施经济适用房项目个建设总规模万平方米。其中竣工经济适用房万平方米完成投资亿元解决了约万户中低收入家庭住房困难。经济适用房与般商品房相比由于少了土地出让金并在些规费上享受政府优惠政策加上政府对经济适用房项目利润控制其销售价格差价大体在元平方米之间。我市近年经济适用房销售平均价格按建筑面积计价如下表年度销售均价元二县房地产发展现状在整个房地产行业发展迅猛大环境下方米。其中竣工经济适用房万平方米完成投资亿元解决了约万户中低收入家庭住房困难。经济适用房与般商品房相比由于少了土地出让金并在些规费上享受政府优惠政策加上政府对经济适用房项目利润控制其销售价格差价大体在元平方米之间。我市近年经济适用房销售平均价格。
10、步预计未来年内县对经济适用房总体需求在万平方米左右。四县经济适用房定价价格构成为了使政府有限财力和资源真正用于保障收入较低住房较困难家庭办法严格限定了经济适用住房供应对象和面积标准为有当地城镇户口含符合当地安臵条件军队人员或市县人民政府确定供应对象无房或现住房面积低于市县人民政府规定标准住房困难家庭家庭收入符合市县人民政府划定收入线标准。确定经济适用住房价格应当以保本微利为原则其销售基准价格和浮动幅度应当按照经济适用房价格管理办法计价格号规定确定。根据经济适用房价格管理办法经济适用住房基准价格由开发成本税金和利润三部分构成。开发成本按照法律法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付征地和拆迁安臵补偿费。开发项目前期工作所发生工程勘察规划及建筑设计施工通水通电通气通路及平整场地等勘察设。
11、维护税营业税教育费附加营业税六利润测算由房屋销售收入减去开发成本销售税金及附加土地增值税得项目税前利润详见损益表。三财务评价结果财务内部收益率税后财务净现值税后万元投资回收期年贷款偿还期年项目投资利润率项目投资利税率从上述评价指标可知项目内部收三交通组织第八章建筑及结构设计建筑设计二结构设计第九章给排水设计设计依据二设计范围三设计给排水标准四管件管材及器材五管道敷设六给排水系统第十章电气设计设计依据二设计范围三设计标准四设计内容第十章消防设计耐火等级及防火分区二消防给水三消防系统四消防电气第十二章环保节能与绿化环境保护二节能设计三绿化设计第十三章项目建设进度及招投标方案工程建设进度二招投标方案第十四章投资估算及资金筹措投资估算二资金筹措第十五章经济效益评价评价依据和原则二基础数据。
12、申请银行贷款万元。本项目开发建设具有交通可达性水电设施有基础技术有保障资金来源明确可靠因此本项目建设是充分可行。二建议项目开发建设必须与环境保护相结合坚持三同时制度即项目设计施工运行与环保同时环保优先。严格执行基本建设程序把好工程建设质量关。建议在设计施工材料采购等环节实行招投标制度项目建设中实行监理制度。各相关部门应抓紧落实本项目所需配套资金积极配合作好贷款审查事项加大融资力度确保项目建设资金到位。业主单位应加强财务管理严格审核各项开支让投资发挥最大效用。鉴于本项目主体为经济适用房工程建议在税收上给予优惠以降低项目财务风险。目录第章总论项目概况二业主简介三可研报告编制依据和主要研究范围四主要技术经济指标五主要结论第二章项目建设背景及建设必要性项目建设背景二项目建设必要性第三章项。
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