积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数，占总销售面积。

而且这些房子大部分都是老人居住，这就证明三亚养老地产正在形成市场。

给三亚房地产带来了百年遇良机。

年，以瑞海豪庭被抢购为代表地产经济复苏只是个信号。

我们可以看到，三亚全方位旅游开发和各类楼盘上市，吸引了来自全国各大城市买家，包括港澳台和东南亚各国买家。

在中国最好度假地区投资房产，似乎成了人们相目销售率将突破，即销售面积达到万平方米，可实现销售合同总额约亿元，由于至月底，以前实现销售房屋全部按照合同约定支付了以上首期款部分采取次性付款和分期付款，付款比例更高，因此，按平均回款率计算，此时期约可实现销售款亿元。

年月份至年月份，预计销售率实现，即销售面积达到万平方米，共实现销售合同额亿元，按平均回款率计算，约可实现亿元销售回款同时，由于前段已经销售面积中已经大部分顺利办理完按揭，更加丰富了项目建设资金，除了保证建设资金外，并开始随着按揭款逐步发放，项目开始实现了赢利。

根据以上资料资金计划，资金使用和资金供应会出现供求矛盾，为确保项目资金流畅，可考虑吸纳项目贷款，建议贷款额度为万元见附件。

故此，根据常规测算，本项目在保证自筹资金基础上，加上稳定销售回款，完全可以保证项目建设全部资金，出现资金链条断裂风险极小。

第五章投资估算和资金筹措投资估算见附件总建设成本费用列项土地费用万含过户前期费用万含规划设计报建勘探测量桥梁市政上山道路水电配套土建及安装含园林绿化公共部分装修地下室工程以元平方米预，共亿。

消防自动系统集中供热系统万公寓内部精装修费用以元平方米计，共万小计亿元其它开发费用列项管理费用万财务费用万销售费用万开发期税费万小计亿元成本综计亿资金筹措见附件自筹资金亿用于土地成本前期及土建销售回款或银行贷款亿元第六章财务评价与社会效益分析盈亏平衡分析本项目可销售总面积为平方米，其中产权酒店部分平方米公寓部分平方米。

按产权酒店部分实现平均销售价格元平方米计算，销售收入为亿元公寓部分平均实现元平方米计算，销售收入为亿元。

别墅部分面积为平米，平均实现元平方米计算，销售收入为亿，总合计亿元。

由前章分析得知本项目总建设费用为亿元，故此，本项目盈亏平衡点为盈亏平衡点总建设费用总销售收入就是说本项目如果实现了销售率就可以保证本项目总投资成本全部回收。

赢利预测见附件项目名称金额元备注说明产权酒店部分元平方米公寓部分元平方米别墅部分元平方米销售收入亿按全部可售面积算开发税费万营业税及附加按计算总建设费用亿管理财务销售及其它费用万所得税万营业利润税后利润亿净收益率敏感性分析见附件本项目在销售面积不变情况下，利润变化敏感因素为销售价格和单位成本费用。

以下就本项目情况对销售价格和单位成本费用两个敏感因素进行分析。

由于本项目主导产品为公寓，因此，只分析公寓部分。

假设单位成本费用不变，销售价格降低元，则利润减少万元，即每平方米销售价格比拟定销售价格降低，开发利润比拟定利润降低假设销售价格不变，单位成本费用增加，即元，则总成本费用增加万，组织了大量重大文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市前列。

房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游养老地产正在形成市场。

三亚市商品住房销售对象主要是岛外市场，年月，销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数，占总销售面积。

月销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数，占总销售面积。

而且这些房子大部分都是老人居住，这就证明三亚养老地产正在形成市场。

给三亚房地产带来了百年遇良机。

年，以瑞海豪庭被抢购为代表地产经济复苏只是个信号。

我们可以看到，三亚全方位旅游开发和各类楼盘上市，吸引了来自全国各大城市买家，包括港澳台和东南亚各国买家。

在中国最好度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心默契。

所有在三亚房地产商都明白了个道理时机来了。

综上所述，优尼克泰德花园开发有着良好外部经济环境，社全环境和地理位置。

这都是本项目面对市场基础。

二市场供求分析我们先来分析老年人需求心理老年人和下代下两代由于生存环境所受教育等诸多原因，生活方式习惯及思想观念等方面难免产生代沟。

多数被访问者认为解决代沟最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。

年轻人有自己生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，生活无规律与老年人住在起相互干扰影响，令人头痛。

老人再婚后，新建立老年家庭不易与子女完全和睦共处，分开居住是最佳选择。

老年人喜欢安静淡泊朴素平静生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区。

多数被访问者认为解决代沟最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。

年轻人有自己生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，生活无规律与老年人住在起相互干扰影响，令人头痛。

老人再婚后，新建立老年家庭不易与子女完全和睦共处，分开居住是最佳选择。

老年人喜欢安静淡泊朴素平静生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区工厂区，与子女居住要求差异较大。

老年人怕孤独，在敬老院中，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴共同话题共同乐趣。

目前三亚真正有老人社区之称目前只有清平乐家，开盘就异常火暴，说明市场需求十分旺盛。

但根据调研，该社区做主题不突出，有诸多需要完善地方。

由此开来，老人社区远远没有饱和，可以说是刚刚开始进入黄金时期。

三项目比较分析项目地块情况项目地块约亩，位于海棠湾交通节点上，背靠起伏山岭，前面是农田与水库，养老气氛非常浓烈，是个不可多得养生之地。

市场定位优尼克泰德花园是设计为高标准养老度假区，目标是来三亚养老具有较高消费能力老年群体，也包括以养生为目度假人群。

比较分析目前唯竞争对手是清平乐。

项目名称三亚•清平乐项目位置海南省三亚市田独镇新政府旁开发商三亚东锣岛地产有限公司开盘或预计开盘日期总占地面积平米建筑面积万平方米容积率建筑密度绿化率交通状况路路路以及双层景区游览车层数层户型平方米左右，平方米左右项目优势三亚目前唯个以度假养老为主题亲情养老社区。

配套设施较完善，满足老年人需要。

整体规划设计较好，实用率高项目劣势周边环境杂乱，离交通干线过近躁声过大。

户型总类单调，城市氛围过浓，没有体现出养老度假良好氛围小区设计过于单调沉闷。

宣传与销售方式网上销售和传统建售楼处方式销售销售价格元平方米元平方米客户主要来源以上为内地游客目前销售情况住宅部分销售率已达到其他装修标准为毛坯房本项目优劣势分析本项目同清平乐项目相比较，具有共同特点都是度假养老型社区均为新建项目本项目与清平乐项目相比较具有如下优势位置更好，我们为背山面水，环境幽静产品概念户型设计更符合市场需求突出养老房地产概念，迎合客户对度假养老房产需要，套房户型可自由组合总体规划与产品概念相致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。

本项目前景预测我们评价本项目原则是谨慎保守，但本项目市场综合环境又是值得乐观。

我们在以下部分财务评价中，运用经济数据，如价格，均是低于目前市场价格成本，又是按最高可发生成本估算，因此，从理论上来讲，本项目实际收益率将会高于本项目以下预测理论收益率。

随着海南整个经济环境逐步改善和海南旅游产业快速稳定发展，房地产市场价格回升也是指日可待。

三亚作为著名旅游度假目地，越来越受到人们关注，可以预测，本项目具有较好市场前景。

第三章项目定位主题定位优尼克泰德花园绝版田园风光，生度假计划国宝级美景，您将不再是过客功能定位结合国内外度假型敬老院成功之处，规划设计优尼克泰德花园。

开发该项目目定位投资收益最大化提升三亚度假养生整体形象为三亚成为世界级度假养老目地做出贡献增强市场竞争力增强客户满意度，提升客户重复入住率项目开发市场需求定位过去几年内三亚开发度假小区也积累了许多成功经验，这些都将成为优尼克泰德花园建成后，成功运作保障。

三亚纯养老小区稀缺和现有小区功能缺陷，是促使业主尽快开发优尼克泰德花园重要源动力这些包括对总体接待能力需求，尤其是节假日客房需求，对多功能厅和现代化会议设施需求对现有园林和开敞空间满足和称赞，需求更多自然园景和多变热带植物需求更多康体设施和水疗设施需求更多独家休闲和空间需求更多文化活动和短程旅行活动。

行业发展趋势项目影响近几年三亚涌现出不少度假性小区，但纯以养老为目大型社区还是为数不多，比较典型只有清平乐家。

清平乐在销售过程引起热烈反响，说明三亚纯养老社区前景非常广阔。

优尼克泰德花园通过良好规划与建设，创造更完美更能迎合市场需求中国式热带滨海养生区。

规划设计更大面积客房和可灵活组合套房更高质量建筑更漂亮外立面和更精细室内装饰体现与其它国际品牌合理差异性，以保持自我优势和特色，提高对国际客源吸引力，提高市场竞争力招聘培养培训并保持高素质员工队伍，提高物业服务水准增加康体和健康水疗设施建成具有明显独特热带风格超大园林，强化其不可比性本阶段，将吸引目标区域市场有较大实力代理商介入，联合代理商集中宣传，造成项目销售轰动效应，以迅速完成销售目标。

甚至可以考虑委托内地目标区域市场销售机构进行异地销售。

外发式宣传策略精品楼书主要用于对新度假概念和新生活概念引入，描绘以自游人身份于海滨城市度假和冬季养老以及携家带口享受家庭乐趣种种优点，并详尽介绍项目周边及海南众多旅游资源，以激发潜在客户对海南购房置业和享受新生活方式渴求和憧憬。

本楼书主要发送对象为到现场看楼者专门促销活动中到场客户针对性直邮客户，以及酒店客人可考虑摆放于三亚高级别酒店里供阅读。

形式开铜板纸精美册子内容自游人新度假概念优点和特色描述家庭度假在三亚迅猛发展和未来家庭度假发展趋势介绍海南与项目周边旅游景点及民族风情诉求，项目大环境优势海南旅游交通设施及收费，销售利润相应减少万元，即每单位成本比拟定单位成本增加，开发利润比拟定利润降低。

因此，销售价格变动是影响本项目投资风险最敏感性因素，而本项目总成本费用变化也是本项目投资风险关键所在。

社会效益分析本项目成功开发，可以改善该地块周边综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进旅游及房地产消费起到双重积极作用，同时也为三亚市旅游房地产开发和运作提供了宝贵经验，为三亚房地产开创了条新发展思路。

这也是本项目社会效益所在。

第七章结论通过以上分析和策略，我们发现，项目达到盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大投资吸引力。

在项目投资和开发中，不可预测风险较少，可控性较强，因此本项目投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行。

就本项目而言，市场分析和项目整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学角度来定，具有客观性和般性，