1、增加，将步抑制商品房有效需求。交易场面趋冷，月成交量下降进入年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地速度，但推出地块交易情况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢块土地情形相比，今年土地出让行情大异从前，多数地块停留在流标边缘地带，仅家企业或家企业参与竞标。整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓由北京市土地整理中心公布数据显示，居住及商住用地地块年上半年楼面地价达元平方米，成交金额达亿元，规划建筑总面积万平方米。但二季度与季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年疯狂上涨时期也在缓慢上涨。土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降从土地购置价款来看，持续增长地价水平和较高成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链日益吃紧，以及土地价格居高不下。
2、地部门采取了放慢推地速度，但推出地块交易情况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢块土地情形相比，今年土地出让行情大异从前，多数地块停留在流标边缘地带，仅家企业或家企业参与竞标。整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓由北京市土地整理中心公布数据显示，居住及商住用地地块年上半年楼面地价达元平方米，成交金额达亿元，规划建筑总面积万平方米。但二季度与季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年疯狂上涨时期也在缓慢上涨。土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降从土地购置价款来看，持续增长地价水平和较高成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链日益吃紧，以及土地价格居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。二需求分析亚奥区域支持在已经过去十几年里，亚奥区域早。
3、裕农农产品贸易公司交通状况对外道路北苑路地块位置西面米，向北距离环公里，向南距离四环公里大屯路地块位置向北沿北苑路米，坐转即可上大屯路安立路地块位置向西沿慧忠路米后可到安立路公共交通项目位于地铁号线大屯路站米，周边公交等多路公交到达，公共交通方便。二项目现状项目现状该项目欲转让表为北京德华房地产开发有限公司名下现代花园天马大厦国有土地所有权及在建工程，在建工程现状结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成，各项公共设施齐全，水电通讯电梯中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位个。土地权属该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。项目用地正北部存在栋平米层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以元平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许。
4、区奥运功能区十五发展规划称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房开发建设，减缓户籍人口增长过快势头以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均以内。该区域仍将延续过去富人区聚集效应，同时奥运所带来休闲娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研教育文化等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目需求是真实旺盛。需求不利因素该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上涨水平，在奥运后有回落可能亚奥区域商务气氛不够，写字楼目发进程附件开发进程表四项目销售计划五资金筹措计划第六部分投资收益评价项目销售测算二项目总成本单位成本计算成本测算表三项目收益指标项目全投资现金流量表四现金流分析与解决。
5、供应量大幅增加，居住用地居主导交易场面趋冷，月成交量下降土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降二需求分析亚奥区域支持需求积极因素分析需求不利因素三区域市场分析第三部分市场定位客户定位目标客户来源目标客户特征需求特点二价格定位区域当前价格第四部分规划设计方案构思小型商务办公综合体完善配套设计原生态大型景观社区原有户型需要做改动第五部分项目开发及销售计划指导思想二项目转让资产过户，预计个月内完成三项目方理资产清理交接过户月办理相关变更手续，付二期款月完成项目相关规划报建变更手续三项目开发进程附件开发进程表月开始进驻项目，接收资产资料月开始办理项目规划报建变更手续，项目外装修公寓内装修方案，地下车库开始施工设计月内外装修及地库施工招标定标，施工进场月全面开工建设年月装修完成月竣工验收月地库完成竣工验收，办理竣工备案手续月。
6、已由当年竞技场迅速发展成为京城首屈指富人区，其繁华程度和聚集大商业能力略有体现。年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。北京启用亿元加强基础设施建设，其中有亿元用于高速公路城市快速路和轨道交通建设，以提速城市交通。在这十几条交通干道中，约有半都集中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内基础设施建设有了个质飞跃。而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新世界级配套设施。不仅如此，奥运因素更让亚奥区域商务环境更为人性生态北环水系改造工程京城最大公园氧吧奥林匹克森林公园温榆河及周边地区环境治理。根据朝阳区政府最新发布朝阳区奥运功能区十五发展规划，奥运功能区将形成轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区文化教育区宜居生活区，及四大产业支撑五大重点任务等态势。需求积极因素分析根据朝阳区政府最新发布朝。
7、开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。二需求分析亚奥区域支持在已经过去十几年里，亚奥区域早已由当年竞技场迅速发展成为京城首屈指富人区，其繁华程度和聚集大商业能力略有体现。年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。北京启用亿元加强基础设施建设，其中有亿元用于高速公路城市快速路和轨道交通建设，以提速城市交通。在这十几条交通干道中，约有半都集中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内基础设施建设有了个质飞跃。而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新世界级配套设施。不仅如此，奥运因素更让亚奥区域商务环境更为人性生态北环水系改造工程京城最大公园氧吧奥林匹克森林公园温榆河及周边地区环境治理。根据朝阳区政府最新发布朝阳区奥运功能区十五发展规划，奥运功能区将形成轴奥运景观大。
8、道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区文化教育区宜居生活区，及四大产业支撑五大重点任务等态势。需求积极因素分析根据朝阳区政府最新发布朝阳区奥运功能区十五发展规划称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房开发建设，减缓户籍人口增长过快势头以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均以内。该区域仍将延续过去富人区聚集效应，同时奥运所带来休闲娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研教育文化等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目需求是真实旺盛。需求不利因素该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上涨水平，在奥运后有回落可能亚奥区域商务气氛不够，写字楼售卖存在定难度三区。
9、抑制商品房有效需求。交易场面趋冷，月成交量下降进入年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地速度，但推出地块交易情况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢块土地情形相比，今年土地出让行情大异从前，多数地块停留在流标边缘地带，仅家企业或家企业参与竞标。整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓由北京市土地整理中心公布数据显示，居住及商住用地地块年上半年楼面地价目录第部分项目背景项目区位地理位置交通状况二项目现状项目现状土地权属周边环境与配套三项目规划条件四转让价格及构成五项目购买方式与付款方式购买股权购买资产债务罚款抵押诉讼法院查封处理交接方式付款方式第二部分市场研究年上半年北京市总体市场分析北京市场对宏观调控反应土地市场变化核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,。
10、套绿化等工程完成月交房四项目销售计划月办理公寓预售证，月办理公寓及办公楼预售证，月办理综合楼预售证，月办理车库预售证。号公寓月开盘，开盘价元平米，均价元平米，争取在年月底销售完毕。号公寓月开盘，起价元平米，居价元平米，争取在年月销售完毕。办公楼整层销售，均价元平米。车位万个。五资金筹措计划首期股东借款亿元，用于支付定金万，支付收购保证金万元包括银行土地施工方等合计亿元，计比都在上升，尤其是中心城区，土地资源稀缺性支持了这些地块上涨。土地市场变化供应量大幅增加，居住用地居主导据北京市国土局年度土地供应计划，年京城土地供应量大幅增加，比年增加了公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划，限价房占计划用地，普通商品房仅有。随着这些地块逐步开发，北京住宅供应结构将进步得到调整，以满足人们居住需求限价房经济适用房廉租房比重。
11、方案现金流分析正常开发状态现金流改善现金流运作方案改善现金流运作方案二第七部分风险评价与解决方案宏观市场风险房价下调影响债务风险工程问题遗留违章建筑第八部分结论与建议附件第部分项目背景该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为北京德华房地产开发公司于年开发位于朝阳区大屯路号现代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭抵押法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。第二部分项目概况项目区位地理位置项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路号院，阳光广场东米图项目所处区域位置具体四至北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园主场小区，西。
12、市场分析表亚运村周边项目销售情况表项目名称位置类型价格元平米规模平米装修销售情况远洋万和城北四环东路号地，望和桥西北角公寓均价精装修年月日开盘保利香摈花园朝阳区小营路东侧住宅均价毛坯年月日准许销售面积已签约保利金泉朝阳区亚运村大屯路住宅均价毛坯年月日准许销售面积已签约亚奥观典国际公寓朝阳区慧忠路号，北辰购物中心东米路北公寓期二期精装修期已售完，二期近期开盘世奥国际中心朝阳区北四环东路慧新东桥向东米酒店式公寓均价待定精装修年月日准许销售面积已签约美伦堡朝阳区科荟西路国家森林公园以西公寓均价精装修年月日准许销售面积已签约凯旋城朝阳区北苑路号商住楼公寓写字楼精装修二手房主场朝阳区亚运村大屯路号公寓均价毛坯二手房嘉铭桐城朝阳区西北苑路号普通住宅公寓均价毛坯二手房光大名筑亚运村北苑路号住宅均价毛坯二手房芝麻街亚运村北辰购物中心向。
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亚运村天马大厦项目可行性方案