1、意义，但是我们认为，燕郊温泉休闲度假项目最终还是要走复合型度假开发之路，把核心定位与项目卖点差异化打造作为核心中核心，围绕综合休闲体验模式与高端生活方式做文章，环境上尊重原生态自然风貌，建筑风格则可以考虑与地方风土反差强烈视觉效果，品位上尊重市场不同层面人群需求。首先，休闲是种生活理念种生活态度，尤其对于整天忙碌于工作，奔波于钢筋水泥丛林中人群来讲其次，休闲是种体验方式，把休憩闲暇落实到项目切细节中去，便可以达到休闲度假效果。从力大核心自然风光吸引物。很显然，旅游资源知名度和其市场吸引半径呈明显正相关关系。该项目地块自然风光很般，除了潮白河，没有其他自然景观。这就决定了本案自然风光市场吸引半径是很有限。人文底蕴历史渊源缺乏人文底蕴常常也是个旅游目地吸引力重要组成部分。从聚落建筑民俗风情宗教内涵等方面考虑，项目所在地人。
2、项目消费者群体，其次是北京普通游客和三河市民，再次是外地来北京旅游游客，由于受旅游资源自身禀赋限制，该项目吸引周边地区和远距离地区人群来此消费尚存在定困难。因此，北京市普通游客以及商务公务人员是该项目主要消费者群体。开发分阶段定位项目市场开发应分阶段分目标进行。市场开发过程主要划分为两个阶段近期年内和中远期约年之内。近期市场开发定位以北京和三河市居民为主要目标人群，重视商务公务客人商务休闲需求中远期市场开发定位争取过境游客进入，扩大项目客源吸引范围。开发方向定位项目市场开发定位首先需要个明确方向和主题，然后针对不同类型目标人群应有所侧重。三主题方案构想我们知道个项目可以不限制在个主题思路当中，应为多主题方案整合，为项目未来发展预留有定规划设计空间。经项目组人员头脑风暴发散思维后，总结归纳出如下几种主题模式可供参考。山。
3、势是什么项目开发可能会面临哪些风险可供选择业态形式是什么鉴于以上问题提出，我们主要将从项目旅游资源市场环境项目开发优劣势和风险项目定位业态模式整合等方面逐展开分析论述。旅游资源条件分析旅游资源赋存状况分析本项目温泉资源与北京周边老牌温泉项目比起来，先天优势不很明显，出了近邻潮白河以外，并不具备其他方面景观吸引力。因此，本项目要靠天然条件取胜难度很大，后天开发塑造是该项目能否取得成功关键。可供挖掘资源卖点尽管该项目所在地旅游资源赋存条件有限，但面对旅游开发任务，仍然要挖掘出些旅游资源方面卖点。项目组成员经过讨论认为，该项目所在地仍然有以下些旅游资源优势可供挖掘。田园堆秀视野开阔平原同茂翠田园植被结合在起构成了幅逶迤秀美田园画卷，春有缤纷花开夏有浓荫生凉秋尝累累硕果冬享暖阳映辉。这里田园风光线条柔和层次丰富植被苍翠，。
4、务人员基于项目所在地旅游资源赋存条件，不同人群到访该项目所在地可能性，以及到访特点各不相同，如下图所示。根据上述分析，北京市商务公务人员最有可能成为该项目消费者群体，其次是北京普通游客和三河市民，再次是外地来北京旅游游客，由于受旅游资源自身禀赋限制，该项目吸引周边地区和远距离地区人群来此消费尚存在定困难。因此，北京市普通游客以及商务公务人员是该项目主要消费者群体。开发分阶段定位项目市场开发应分阶段分目标进行。市场开发过程主要划分为两个阶段近期年内和中远期约年之内。近期市场开发定位以北京和三河市居民为主要目标人群，重视商务公务客人商务休闲需求中远期市场开发定位争取过境游客进入，扩大项目客源吸引范围。开发方向定位项目市场开发定位首先需要个明确方向和主题，然后针对不同类型目标人群应有所侧重。三主题方案构想我们知道个项目可以。
5、公里，距空港首都机场公里，距海港天津港公里，可承东启西经纬南北，提供融入京津俯仰全国接轨世界绝佳平台。从六环到七环，从三河到京东，燕郊已在北京国际化背景下被多次提到建设北京新七环规划报告中。燕郊紧邻北京这个大市场周边类似温泉休闲度假项目有几十家，诸如九华山庄小汤山等，但是这些项目都存在产品老化理念陈旧问题，这些为燕郊温泉休闲度假项目提供了很好地发展契机。三项目背景从观光到休闲体验首先，本项目面向开发商建设落地实际需求。在策划规划中，应从实现项目未来发展终极愿景和实际操作角度，实事求是，因此我们认为还是要立足实际开发角度，提出项目未来发展终极愿景与实际操作具体方式。其次，本项目要考虑到在政府层面影响力和示范效应。在符合国家对于旅游开发度假区打造要求基础上，满足当地发展和居民利益前提下有序开发和进行。在保护环境前提下，发。
6、生态养生模式充分结合地形地貌，引入温泉森林浴场天然氧吧户外瑜珈训练花田芳香香薰养生理念，结合自然山水和原生态环境，构筑多种方式养生设施和艺术景观小镇休闲农业园模式围绕核心项目提升农业种植结构，从景观性体验性休闲性角度策划产品，定位高新农业示范景观农业体验创意农业休闲系列。同时，将太空植物有机绿色农业设施农业特色农庄等产品作为卖点，前期投入不大，但是能够起到很好带动效应。乡间绿色会都模式北京九华山庄和怡生园会都等都是这个模式，重点拓展商务和政府公务会议会展经济，围绕商务活动集会团体性接待形成对应配套场人群旅游消费特征。旅游客源市场到访率受距离衰减规律影响，基于此，以空间距离为标准，将该项目潜在消费者群体分为燕郊等三河市民，北京商务公务人员来自北京普通游客到北京旅游外地游客以及远距离地区人群这几种类型，如下图所示北京商务。
7、文底蕴是欠缺，这在定程度上削弱了该项目所在地旅游吸引力。历史渊源往往给游客参观访问提供了个由头，然而从古遗址历史事实逸闻趣事神话传说等方面考虑，项目所在地缺乏定历史渊源，不能给游客参观访问提供个很好由头。项目地块休闲容量偏小项目总占地约余亩，除去将来要做房地产开发亩预留低，剩余可作为旅游休闲度假有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态多样性组合设计与规模经营。项目地块较小休闲容量，为休闲旅游活动有效开展造成定难度。项目开发可能会面临风险项目组经过分析讨论认为，该项目开发可能会面临以下个风险。地产开发破坏原生态自然环境氛围风险项目地块总面积有限，如果不能对地产开发密度体量风格视觉效果等方面进行有效控制，则有可能是使该项目开发变成种城镇化开发，那么项目核心卖点优美而原生态自然环境将不复存在。如果变成块郊区城市飞地，项目。
8、心魅力也将会丧失。受市场同类产品竞争威胁风险由于缺乏核心观光吸引物以及独有旅游休闲载体，项目很容易被别人模仿。同时，休闲产业时尚性特别强，项目开发后极有可能会受到来自更时尚更新潮休闲产品竞争，从而使项目经营面临风险。市场探索风险该项目属于依托环境，凝练主题，设计休闲娱乐产品，配套休闲娱乐设施项目类型，在这种情况下，把握市场需求特征，设计适销对路旅游产品时项目能否取得成功关键，因此对项目进行准确主题定位至关重要。项目主题定位产品设计市场营销均属于种市场探索过程，存在着定市场探索风险。为了在项目开发中避免各种风险，就需要对项目进行精准定位和精细化设计，并为将来项目提升改造和内容扩充预留空间。三项目定位分析寻找项目真正灵魂项目名称确定河泉湾海泉湾作为有代表性和定知名度温泉项目，已经在全国范围内具备不错品牌影响力和吸引力，但。
9、之道专业精通杰出经营人才在这两个充满机遇朝阳行业结合中彰显优势独占鳌头。另外，游乐场工农业旅游点和度假村等人造景区开发如雨后春笋。方面是主题公园等景区资不抵债，方面是经营良好投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢方面是地产商人手捧万金无处投资，方面是数以万计景区养在深闺待人识。机遇与危险并存。因此，应当认清形势与掌握自己企业核心竞争力，进行有目地投资和多元化。在这个时代快速壮大自己企业规模和实力，同时应避免开发陷阱。光华卓策认为针对目前企业投资景区式地产开发决策疑虑和操作困惑，从政策解读供需对接风险规避规划制定管理模式宣传推介赢利分析提供条龙指导，为多元化母公司提供决策支持和参考，形成旅游开发与地产开发有机对接。二环境背景从区位优势到市场机会燕郊地理位置得天独厚，位于环京津环渤海经济圈核心，与北京仅河之隔，距北京市中心天安门。
10、休闲旅游业，带动当地经济发展，促进社区和谐，以达到社区生态效益和经济效益双赢目。燕郊温泉休闲度假项目开发，在发展地方经济和社会主义新农村建设层面具有较深远与前瞻性意义，方面可使旅游开发带动规划区新农村建设，吸引城市游客，获得理想经济效益和社会效益。另方面在创建生态文明，实现地方经济可持续发展道路上为燕郊地区开阔了眼光与思路。发挥当地资源优势，通过出售环境休闲度假项目旅游开发，实现卖环境，走生态，立足地块开发，联动区域化整合升级，未来将成为京东大区域旅游休闲度假产业升级引擎发动机。因此，在我们看来，燕郊温泉项目不是余亩概念，而是区域经济发动机下启动核，我们必须充分考虑本项目外溢效应及未来区域业态与环境景观布局，为项目远期发展与周边环境价值提升预留充分空间。二从产品类型趋势看项目复合型休闲度假是方向虽然各种思路都比较有借。
11、不限制在个主题思路当中，应为多主题方案整合，为项目未来发展预留有定规划设计空间。经项目组人员头脑风暴发散思维后，总结归纳出如下几种主题模式可供参考。山水生态养生模式充分结合地形地貌，引入温泉森林浴场天然氧吧户外瑜珈训练花田芳香香薰养生理念，结合自然山水和原生态环境，构筑多种方式养生设施和艺术景观小镇休闲农业园模式围绕核心项目提升农业种植结构，从景观性体验性休闲性角度策划产品，定位高新农业示范景观农业体验创意农业休闲系列。同时，将太空植物有机绿色农业设施农业特色农庄等产品作为卖点，前期投入不大，但是能够起到很好带动效前言,项目发展背景解读业，优结构，兴乡村，统城乡，塑形象，获效益。二项目发展条件剖析在进行项目策划之前，需要搞清以下几个关键性问题。旅游资源吸引力有多大谁最有可能成为消费者项目开发优势是什么项目开发。
12、本项目不能继续沿用此名，以借用目前已有品牌基础，因为燕郊温泉项目跟海搭不上任何关系，如果硬叫海泉湾，就显得太过牵强了，反倒不利于项目品牌传播。基于该项目近临潮白河，同时利用海泉湾已经打下品牌基础，我们将该项目命名为河泉湾，既叫得有理有据，同时有能借势已有品牌知名度和美誉度。二市场定位总体市场定位为了认清谁最有可能成为该项目消费者，我们需要分析不同市场人群旅游消费特征。旅游客源市场到访率受距离衰减规律影响，基于此，以空间距离为标准，将该项目潜在消费者群体分为燕郊等三河市民，北京商务公务人员来自北京普通游客到北京旅游外地游客以及远距离地区人群这几种类型，如下图所示北京商务公务人员基于项目所在地旅游资源赋存条件，不同人群到访该项目所在地可能性，以及到访特点各不相同，如下图所示。根据上述分析，北京市商务公务人员最有可能成为该。
参考资料：
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（新增项目）港中旅燕郊温泉休闲度假项目可行性方案（项目计划书）