，将打造第二浦东机场。

而且针对机场辐射能力还要建设多条高速辐射潍坊烟台威海各地区等。

莱西工业近几年呈现猛增态势，特别是原四方区委书记年调到莱西以后，四方区企业几乎集体搬迁到莱西，对于莱西个人口只有万小城市来说，未来几年最缺就是人才，所以对外来人口吸引力很大。

在此不得不着重提下莱西市交通发展。

虽然处于山东半岛中心，但长期以来莱西市地位比较尴尬，因交通不甚便利，与周边三大地级市青岛烟台威海都与这不短距离，属于前不着村后不着店境地。

但随着周边地区经济飞速发展，山东半岛经济往来越来越密切，沟通三地交通问题就显得尤为重要了。

在此背景下，山东半岛公路网越来越完善，而本来地处中心位置莱西逐渐形成了交通枢纽，南来北往交通网络皆汇于此，成为了炙手可热地区之。

但是仅仅依靠高速公路和国道交通网还是有其局限性，方便物流同时，人口流动还是只能依靠长途汽车和私家车，而且不时交通堵塞也是令人头疼问题，但又个方便快捷交通方式即将诞生了这就是青荣轻轨。

已开工青荣城际轻轨连接了青岛烟台威海地区主要城市，是半岛城市群重要联络通道，工程计划今年已开工，年底竣工通车。

而莱西就是其中重要个节点。

莱西市委按照青岛城阳即墨莱西发展极城市规划，争取了两个车站。

通车后，从莱西去青岛时间仅需分钟，比以前坐汽车整整提前了个多小时。

至此，轻轨对半岛城乡体化推进和城市化发展，对居住习惯改变，对沿线土地价值增值等影响日益凸现。

我们来横向比较下轻轨交通建设会给个城市楼市带来怎样利好年，上海，中国第条城市轻轨上海明珠线开通，当年沿线房价上涨年，武汉，轻轨号线期开通运营，年内沿线最高涨幅年，北京，轻轨号线正式开通，沿线物业平均升值以上年，大连，金州轻轨三号线开通，沿线房价同比上涨事实证明，轻轨确是条黄金轨道，它在解决人们交通出行难题同时，也将带动沿线物业升值及所经区域价值提升。

置业轻轨沿线影响房地产业发展主要因素。

经济，需要宏观经济持续发展，奠定人们整体购买力基础。

人口，就是人口增长。

个是人口总量增长增加了对房地产需求，个是城市化。

技术，技术因素使得房地产开发产品类型发生改变，比如建造高层建筑能力在增强，影响到房地产产品类型。

土地使用模式，国外有国外模式，中国土地使用模式将来也会发生变化。

从土地拿地形式来说，由政府征收农用地变成国有土地然后再出让，叫土地储备，通过储备，老城区旧城改造完成了土地舒化，拆迁进入市场，将来也可能农村房地产市场会启动，农村集体土地会以定形式进入开发商领域。

金融体系，支持开发商金融产品，目前来说比较少，主要是银行贷款开发企业上市，从股市上融资。

相对于欧美，尤其是美国来说，美国这轮金融风暴就产生于房地产金融衍生产品次贷危机。

房地产类型开发商，开发商构成和开发能力，还有政府对房地产业管理模式。

就住宅来说，提供住房保障覆盖面。

这些都会影响到会越来越少，因为土地面积增长是很困难，即使黄河三角洲能够不断造陆，每年预计形成十几平方公里面积，填海造地也是非常少，随着人口增长，人均土地在减少。

这些土地中，它价值是不均衡，主要表现为城市土地值钱，现在正好赶上了城市化进程。

按照国际经验，超过就已经开始加快城市化了，是快速城市化时候，直持续到城镇人口比例，农村人进城转化才能降低。

所以从城市化未来发展空间来说，也有很大空间，从，还有总人口比例，也就是说还有好几亿人口还需要从农村逐渐转移到城市，转移到城市就需要有居住场所，不论是购房还是租房，都需要有居住场所，还需要有工作场所，这些都需要通过房地产开发经营提供市场产品，当然有部分也需要政府保障性住房建设，来解决城市化建设对房地产大量需求。

所以从长期来看，不光是中国，世界上多数国家发展经验证明，房地产也随着经济发展，在经济增长过程中房地产产品个基本特征就是能够保值增值，能够抵御通货膨胀负面影响。

当然也有少数年份，短时期内会出现价格下跌。

下跌时段和增长时段相比较，肯定是上升时段经历时间长，增长空间大，而下跌时段相对短，价格下跌空间也相对小些。

我们经历了多年增长，年部分城市出现了小幅度波动，价格下跌。

从国外来看，房地产发展也有周期性，周期般来说有五到八年成长上升，就是涨价有到两年，最多三年会有价格稳定和回调，有定幅度下跌。

这是国外在自由体制市场下情况。

我们国家和国外还有些市场经济不同，中央政府直在说我们搞是中国特色社会主义市场经济，中国特色和国外市场经济有什么不同我们政治体制是在中央集权制体制下，是大政府强势政府管理之下运行市场经济，在国外其他国家都是比较分权政府，相对来说政府可以运作资源比中国政府要少得多，比如土地资源。

我们土地是公有制，而国外大部分国家都是土地私有制，土地私有制情况下更容易按照自由市场机制来运行，市场能够有更好调节作用。

比如年好多城市房价都快速上涨情况下，国外遇到这种情况下就会有更多投资商进入这个行业，来赚取利润，吸引投资商多，它获取土地机会就增加，因为土地卖利方也会看到市场上低价升值了，愿意卖出，这样投资就会大量增加，直增加到两年之后，供应市场房子可以交易房源大量增加，房价在这个过程中也在增加。

这种情况下，由于供应量明显增大，供求关系可能会发生定变化。

原来供不应求情况下涨价涨得快，但是到了供过于求话，房价就会出现拐点，可能就要回调。

这种情况下在国外容易出现投资泡沫，也就是投资过度。

投资泡沫出现之后，就会影响到房价，房价就会出现回调。

这个周期就由上升期转变为箫条周期。

但是在中国，土地市场是由政府垄断，土地出让市场，就是级市场，房地产开发业上游，上游土地由政府垄断，在现有国情下，人多地少，所以中央政府对下级政府无论是征农用地变成建设用地征地计划，还是供应市场出让计划，这两个计划都是由上级政府给下级政府下达指标，通过计划式指标管理来控制土地能够进入房地产开发市场，能进多少，不是完全按照投资商需求来供应土地，这是和国外个很大区别。

正是因为这样，虽然现在房价今年涨得很快，些城市土地放量比前年多些，但是还有些城市土地也放不出来多少，不是完全自由市场经济机制来调节。

所以在这种情况下，在土地出让征地，通过计划管理情况下，投资泡沫就很难产生，也就是过度投资现象在大陆多数城市不容易出现。

政府向市场出让开发用地规模是受到国家整体宏观调控限制，这样就不容易出现过度投资，就不容易出现在两年之内快速产生供过于求局面，也就不会轻易地导致供过于求之后市场拐点之后房价大幅调整下跌。

当房价涨到定程度，到购买力被消化得差不多时候，成交量会发生变化，成交量会下降，会导致房价再进步上升产生定阻力，甚至出现停滞，稳定在个价位上，这种情况下是存在，但是可能要持续段时间，通过时间和购买力进步积累，再产生新交易量，这种情况在大陆城市是个基本特征。

先看经济发展环境。

首先看中国经济由政府垄断，土地出让市场，就是级市场，房地产开发业上游，上游土地由政府垄断，在现有国情下，人多地少，所以中央政府对下级政府无论是征农用地变成建设用地征地计划，还是供应市场出让计划，这两个计划都是由上级政府给下级政府下达指标，通过计划式指标管理来控制土地能够进入房地产开发市场，能进多少，不是完全按照投资商需求来供应土地，这是和国外个很大区别。

正是因为这样，虽然现在房价今年涨得很快，些城市土地放量比前年多些，但是还有些城市土地也放不出来多少，不是完全自由市场经济机制来调节。

所以在这种情况下，在土地出让征地，通过计划管理情况下，投资泡沫就很难产生，也就是过度投资现象在大陆多数城市不容易出现。

政府向市场出让开发用地规模是受到国家整体宏观调控限制，这样就不容易出现过度投资，就不容易出现在两年之内快速产生供过于求局面，也就不会轻易地导致供过于求之后市场拐点之后房价大幅调整下跌。

当房价涨到定程度，到购买力被消化得差不多时候，成交量会发生变化，成交量会下降，会导致房价再进步上升产生定阻力，甚至出现停滞，稳定在个价位上，这种情况下是存在，但是可能要持续段时间，通过时间和购买力进步积累，再产生新交易量，这种情况在大陆城市是个基本特征。

先看经济发展环境。

首先看中国经济复苏，在年时候，从国际到国内相对来说比较紧张，比较悲观，但是通过强势政府揽子投资计划，宏观调控能调度资源比较多，所以调控力度比较大，就产生了第部分概要报告编制目的通过对莱西北京路目标项目的分析研究，市场预测，以及该项目的投资分析，风险分析和财务分析，以期探讨该项目实施的可能性公司提供决策依据对该项目的前期策划，开发经营，组织实施，市场营销，运营管理等提出初步的概要性意见或建议该项目的定位及概念设计提供基础资料。

二编制依据城市居住区规划设计规范青岛市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定民用建筑设计通则住宅设计规范建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范楼盘，相当于投资城市未来，其潜在升值空间是倍增。

当地政府倾向性意见借助交通愈加便利优势，莱西市实实在在纳入了青岛经济圈，相对与物流便利，人口流动便利可以带来更大商机，尤其是房地产行业，也是政府积极扶持行业之，安居才能乐业，房地产行业健康发展是莱西市经济腾飞基础，这点政府倾向性非常明显。

四项目概况地块位置及所属区域位于莱西市北京路，莱西市政府西侧公里处。

经济技术指标规划用地面积平方米约亩土地使用性质商住容积率总建筑面积预计平方米，其中住宅平方米，商业平方米控制高度米建筑密度绿地率退后地界新建建筑物退东西北大于米。

土地总价万元，楼面地价为元平方米，每亩约万元。

周边环境与设施道路交通位于北京路，紧邻莱西市政府，由于处于新建设北部新城区，道路宽阔，交通发达，可以从此处迅速到达莱西各个位置。

文化教育齐鲁孔孟之乡，民风淳朴。

风景名胜莱西湖产芝水库，山东半岛最大淡水湖泊，著名旅游景点，旅游开发前景广阔。

姜山湿地，来自莱西市旅游局消息说，姜山湿地生态旅游城项目近日在莱西市正式签约开建。

据了解，该项目将在姜山湿地建设水上娱乐中心观鸟台和垂钓园等自然景点，另外周边还将建设马术俱乐部越野车训练场等配套设施。

为保护姜山湿地栖息许多国家保护野生动物，该项目采取保护性开发，在保持湿地原有地形基础上，投资万元对湿地芦苇丛进行保护开发，栽植万余株水杉树大青杨柿子树柳树法桐爬藤等。

据莱西市姜山镇政府相关负责人介绍，整个工程年内完成，届时将成为集休闲娱乐观光和会展于体高端自然旅游度假城。

姜山湿地位于国道姜山段西侧，总面积万亩，其中，蓄水面积亩，湿地面积万亩，是山东省最大内陆湿地，也是青岛市最大沼泽湿地生态系统和野生动物集散区。

这里水资源丰富，水质无污染，白天鹅灰鹤白鹭野鸭等多种国家二级保护动物在此栖息。

基础配套基础设施已经配套完善。

区域建设作为北部新城区，正在不断发展建设中。

第二部分房地产投资形势分析宏观分析年国内经济形势走势及房地产市场宏观形势从长期来看，我们国家尤其是人多地少，现在人口亿多，人口持续增长至少还要持续年，要增长到亿，总人口才能够稳定。

在这种情况下，人均土地面积就会越来越少，因为