（项目规划）大厦地块商业开发项目投资立项规化方案（可行建议）㊣精品文档值得下载

心文化中心齐备，为广大市民提供了高品位休闲娱乐场所。

古田片区内基本设施已经成形，但中高档餐饮商场休闲文化场所相对缺乏，这也与区域内居民整体消费水平不高有定关系。

随着区域内小区逐渐吸引大量优秀客户入住，相信以后在这些方面应能得到明显改善。

而且古田还引进了家居大王瑞典宜家，年年底即将开业，另外在南国大辐射与聚集效应之下，沃尔玛山姆会员店香港嘉禾巨幕影院两大主力店领衔三十余家品牌餐饮数百家品牌专卖店荟萃于此，古田商圈已初步形成。

古田片区相关规划调研在年市人大会议上，硚口区政府将关于以城市副中心建设为龙头带动古田板块发展议案作为硚口区号议案提请市人大审议，议案认为，硚口古田区域具备成为城市副中心所有必要条件，发展硚口古田城市副中心时机已经成熟。

依据市城市总体规划，硚口区将打造古田生态新区，范围北至三环线，南至汉江，东至汉西路，西至竹叶海公园，总面积平方公里。

规划该区域设滨江生态示范区中央采购区西部商贸区总部商务区和邻里居住区等五大功能区。

并建成主三副多节点公共中心体系。

十二五时期硚口区将依托滨水沿线轻轨沿线古田二路沿线和王家墩商务区沿线深度开发，规划建设批城市综合体和地标性楼宇。

古田商圈将同时形成解放大道商业带，建设大道商业带，古田四路商业带，长丰大道商业带等五条经济发展带。

项目深判宗地现状该地块位于市硚口区，宗地四周地势平坦状况，地下基本无市政管线，宗地南临解放大道，东西北侧分别为电信小区印刷厂。

据查，该地块原规划及土地发证信息中显示本宗地中间有条道路，目前，新控规显示该道路已取消。

项目周边配套古田片区内医疗配套有市普爱医院，长丰医院市第医院汉西分院。

购物场所有麦德龙中百仓储沃尔玛超市南国西汇城市广场融侨锦城福源街等。

餐饮有麦当劳肯德基必胜客江胖子火锅城简朴寨潘家大院等。

金融工商银行市商业银行建设银行中国银行中国邮政休闲设施有东风公园江滩公园三期。

教育资源有崇仁汉滨小学十滨江中学四中十七中四十三中军事经济学院警官干部学院市公安管理干部学院等等。

项目周边商业及写字楼调查项目周边商业地产调查楼盘名称地址价格元开发商体量汇丰企业天地硚口区古田二路与长风路交汇处汇丰投资有限公司保利香槟国际商铺硚口区解放大道宗关四中旁保利金硚房地产开发有限公项目地块额定容积率最高值为。

相关政策及环境情况近几年国家为了对加大对房地产行业调控力度，出台了些相关政策，特别是年新建设用地容积率管理办法，对建设用地容积率管控更加严格，该用地容积率调整难度较大。

解决方案自接到委托函以来，我办事处充分利用中咨公司在省市良好企业形象及影响力，走访了多个部门，做了大量沟通工作，目前已基本确定通过方案论证及沟通，该地块可批复容积率保底为，力争达到及以上。

土地使用权转让方案土地现状及分析该地块土地性质为划拨用地，若进行商业开发，按相关规定需进入土地市场交易，故如何设计交易方案，保证意向投资人能够顺利拿地就显得尤为重要。

解决方案方案协议出让土地用途由旅游改为商业用地，按现状容积率补交土地出让金土地使用权协议出让办理土地增容至商业用地增容不超过倍可以规划调整，不用招拍挂，容积率可增至。

若要增至则需通过规划部门论证及相关沟通方可，补交增容部分土地出让金按已调整后容积率签订国有土地使用权出让合同办理商业出让用途国有土地使用权证土地所有权还是原土地权属单位。

该拿地方案相对较稳妥，但所需时间较长，外围协调相关部门较多，协调工作难度大，该方案工作周期约个月。

方案招拍挂出让公司或子公司与意向投资人签订地块开发意向协议以土地地面建筑未拆除现状申请委托交易方式成功进入土地交易中心即设置土地瑕疵委托规划部门对容积率及规划方案进行规划论证取得容积率以上正式规划设计条件通过储备论证土地储备中心同意该地块不收购，以委托交易方式挂牌供地价格会审议挂牌公告意向投资人摘牌取得成交确认书土地权属可以是意向投资单位也可是原土地权属单位，以竞买成交单位为准。

该方案所需时间较短，外围协调工作量相对较小，但需调查了解相关潜在竞买人相关信息，做好招拍挂方案设计，并沟通设定相关挂牌特殊要求，保证顺利摘牌，该方案工作周期约个月。

本案拟采用方案，即招拍挂方案。

拟于年元月组织投资人与公司就招拍挂细节及联合开发协议进行商谈，取得致后正式启动土地招拍挂前期手续。

投资人遴选方案投资人遴选主要条件具有房地产开发二级以上资质要有良好企业信誉要有商业地产及写字楼开发相关业绩④需提供个亿以上银行资金证明能够提供足额诚信保证金。

能够最大限度地实现公司与投资人合作共赢。

投资人遴选程序收集有兴趣投资人相关信息，通过筛选建立合格投资人库。

向合格投资人发出谈判邀请书，组建谈判组，邀请投资人进行竞争性谈判。

谈判侧重于投资人资金信誉是否满足要求，开发及营销理念是否能够得到公司认同。

谈判组根据谈判情况，选定合作意向人，签订合作协议。

成立项目开发前期筹备组，进行项目前期准备。

概念设计概念设计由项目设计组实施，设计组成员均为我公司设计师库中优秀设计师。

针对本项目特点，提供以下个概念设计比选方案，具体如下概念设计方案简述本概念设计启动较早，在进行本案构思时，地块中部规划道路未明确是否取消，故根据现场土地情况，采用三座塔楼设计。

塔楼间设计层大型商审查费建筑面积消防审查费每项元城市基础设施配套补偿费建筑面积鄂价费号建设工程造价咨询服务费含清单栏标价编制全过程造价咨询发改价格号招标代理服务费计价格号文建设项目环境影响评价费，环境监测费项防震减灾技术服务费占地面积垃圾服务费建筑面积武政规号房产测绘费建筑面积防雷监督费检测设计审查费建筑面积地震安全评价建筑面积噪音防治费建筑面积验收检测费建安费用估算建安费用万元，明细如下序号费用项目原始指标工作量单价元合价万元工程量及单价说明四土建费用桩基建筑面积地下室建筑面积深基坑土建及粗装人防专项安装地税大楼建筑面积桩基础结构及粗装修公共部位装修外装空调系统室内水电消防电梯供货及安装展馆办公公寓建筑面积桩基础结构及粗装修公共部位装修外装室内水电消防空调系统电梯供货及安装电梯供货及安装办公公寓建筑面积桩基础结构及粗装修公共部位装修外装室内水暖气电电梯供货及安装室外配套费估算室外配套费万元，明细如下序号费用项目原始指标工作量单价元合价万元工程量及单价说明室外市政配套工程费室外给排水系统含增容室外燃气系统室外电气及高低压设备含增容室外智能化系统间接费开发间接费估算合计元，明细如下序号费用项目原始指标工作量单价合价万元工程量及单价说明开发间接费建设单位管理费工程监理费工程保险费维修基金项目开发总成本万元销售收入商业物业售价均价按元平方米，商业物业面积按平方米测算商业物业销售收入万元写字楼销售均价按元平米，销售面积按平方米测算，写字楼销售收入万元公寓销售均价按元平米，销售面积按平方米测算，公寓销售收入万元合计销售收入万元。

销售费用及税金销售费用及税金合计万元序号费用项目原始指标工作量单价合价万元工程量及单价说明销售费用及税金销售代理费及佣金房屋交易费销售面积房产测绘费销售面积维修基金建筑面积营业税销售额教育附加税营业税城市建设税销售额土地增值税销售额印花税销售额营业利润销售利润万元企业所得税企业所得税按利润率估算所得税额万元。

净利润扣除企业所得税后净利润为万元。

经济对比无项目经济分析即该地块维持原状若该项地块维持原状，仍按现状租赁酒店经营，年收益为万元年。

有项目经济分析即该地块进行商业开发项目实施后销售利润额为万元，净利润额为万元。

另自持物业经营利润为地下卖场租赁利润万元年地下车位约个租赁利润万元年合计自持物业年利润额为万元年。

结论按以上有无项目对比分析，该地块进行商业开发不仅能够获得次性收益，且年固定收益也大于原状态。

第六部分合作模式分析联合开发，股权回报模式合作方案由合作房地产公司与公司按合同约定资本金出资比例注册成立块中部规划道路未明确是否取消，故根据现场土地情况，采用三座塔楼设计。

净利润扣除企业所得税后净利润为万元。

经济对比无项目经济分析即该地块维持原状若该项地块维持原状，仍按现状租赁酒店经营，年收益为万元年。

有项目经济分析即该地块进行商业开发项目实施后销售利润额为万元，净利润额为万元。

另自持物业经营利润为地下卖场租赁利润万元年地下车位约个租赁利润万元年合计自持物业年利润额为万元年。

结论按以上有无项目对比分析，该地块进行商业开发不仅能够获得次性收益，且年固定收益也大于原状态。

第六部分合作模式分析联合开发，股权回报模式合作方案由合作房地产公司与公司按合同约定资本金出资比例注册成立，多为些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。