建设用地面积总建筑面积其中建筑占地面积建筑密度容积率建筑限高米绿地率第三节可行性研究目依据及其范围可行性研究目县国土资源局因新征商业性房地产项目需在县楚江镇区征用集体土地，进行土地开发建设需要，为实现项目决策科学化民主化，减少或避免投资失误，提高项目开发建设经济社会和环境效益，对项目进行全面技术经济分析论证，综合研究确定该项目是否应该投资和如何投资，为决策部门最终决策提供真实可靠科学参考依据。

可行性研究依据中华人民共和国土地管理法县城市建设总体规划县土地利用整体规划规划蓝线图及界址点坐标图县城乡规划管理处西溶出让地块规划设计条件石规设县国民经济和社会发展第十二个五年计划工作纲要县人民政府关于加强土地市场建设和国有土地资产管理意见县土地利用年度计划。

可行性研究范围本次土地开发利用论证主要依据国家有关法律法规和政策，对拟开发土地概况包括区位面积地类权属等，土地利用总体规划和城市建设总体规划情况，原批准建设用地开发利用情况，本次用地土地规划用途及拟供地情况，本年度农用地转用计划指标使用情况以及资金安排运作模式耕地补充方式征地拆迁补偿安臵市场供求经济效益与社会效益等方面进行论证。

报告编写说明本报告是以委托方提供基础文件有关数据资料为基础，结合受托方掌握资料和实地踏勘调查收集资料为依据编写。

委托方对所提供资料真实性和合法性负责，受托方对所收集资料真实性准确性负责。

本报告所引用相关参数指数等数据依据因市场或政策变化而变化后，应重新进行论证。

本报告必须完整使用，对仅使用报告中部分内容所导致有关损失，受托方不承担责任。

本报告受托方与委托方没有利害关系或偏见。

本报告使用权归委托方所有，受托方对本报告有解释权。

第二章项目建设条件与建设必要性分析第节项目建设条件分析区域自然环境条件，是西北门户，地形呈现弯把葫芦状，地势自西向全面统规划，分期开发，分批建设，开发片配套片建成片收益片原则。

各单位和个人必须遵守总体规划，各项建设必须在总体规划指导下进行，不得违背总体规划规定。

该项目区域不仅属于组团范围，而且符合区经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标，能实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，为火车北站启用与澧水二桥和扩建省道线通车提供完善配套功能保障。

促进区域经济发展需要近些年，全县每年接待国内外游客高达万人次，火车北站启用后，作为西北重要铁路枢纽工程，将会吸引更多国内外游客，各种类型需求也会随之增加，能带动地方消费水平，拉动地方经济增长，促进区域社会发展，而当前该区域范围内正缺乏这类型项目。

拟建项目是功能齐全设施配套商业性项目，是商旅文合整体定位，它是城市商业发展市容风貌和综合竞争力代表，具有较强辐射能力和带动能力，不仅能带动火车北站附近经济发展，还能积极推动整个区域商务中心商贸中心和社会活动中心等中心得发展，因此在人流如潮火车北站附近建设该项目是完全有必要。

推动城市建设提高城市品位需要面对新形势新挑战，县委县政府将紧紧围绕打造繁华舒适现代流新型城市目标，倾力打造火车北站亮点工程，努力建成展示建设水平标志性区域和体现发展方式转变示范性工程，推动城市建设上水平出品位生财富惠民生。

建成后项目区将形成以商业服务住宿餐饮以及文化娱乐为主体现代化商业活动区，是体现地域特征集中亮点，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能，有助于提高区域成熟度，反映城市繁茂，体现高品质区域形象，成为凸现城市精神综合象征，提升区城市品位，为人们生产质量与文化生活水平提高创造条件，提高社会福利，对整个县城良好发展有着重要社会意义。

构建和谐需要随着体制改革结构调整等因素影响，县和其他城市样，失业待业人员增长速度和总量远远大于同期经济发展和就业需求，存在着严重就业岗位不足问题，形成目前巨大就业压力，隐藏着不和谐因素。

县委县政府坚持以人为本，大胆尝试建设和谐新路子，积极探索和谐建设新方法，通过改善就业结构增加就业机会，优化建设结构改善环境解决失业待业人员实际问题。

该项目不同于单纯以购物为主项目，它是构建和谐社会重要载体，是社会文明标志区域，它开发建设，可增加不少就业岗位，在定程度上缓解了响，以及直接对开发完成土地产生破坏，从而对土地开发者和经营者造成经济上损失。

自然风险因素主要包括火灾风暴洪水地震滑坡泥石流气温塌方施工现场地质条件等等。

虽然本项目自然风险发生机会较小，但是仍然需要对该地区环境条件天文资料地质地貌气候条件等作进步了解与分析，加强对这些风险防范，这样就可减少投保成本，增加投资收益。

政治风险政治风险是指由于政策潜在变化给土地级开发者和经营者带来各种不同形式经济损失。

政府政策对土地市场影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对土地级开发产生重大影响。

特别是在，在市场环境还未完善土地级开发项目机制尚未成熟条件下，土地供应和管理体制变化，对土地级开发项目运转和操作影响尤为重要。

因此，应密切关注政策变化趋势，尽可能地理顺土地开发与管理资金管理等方面主体关系，为项目实施奠定坚实基础，从而及时化解由此而引发风险。

经济风险经济风险主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素，它们出现会对土地级开发产生影响。

土地级开发规模越大，所需资金量就越大，周期越长，产生财务成本等投入就越高。

故应提高效率，缩短项目工期和出让周期，节省资金成本。

同时，开发过程应注意制定详细计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展每步计划中，避免资金风险。

社会风险社会风险主要是指由于人文社会环境因素变化对土地级开发项目影响，从而给从事开发和经营投资者带来损失可能性。

社会风险因素主要有城市规划区域发展社会治安公众干预和文物保护等。

因此，在本项目开发前，对项目所在区域内这些因素作细致调查了解也是很有必要，以便对项目设计布局等提供参考，处理因此带来风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险指由于开发者决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式投资地点类型选择风险和人财物组织管理风险等。

本项目开发者应当利用充分时间来考虑有关市场供求关系竞争环境目标市场及其可支付成本与费用，就项目经营收入与费用进行比较分析，尤其要重视市场研究，这样对于选择投资方向初步确定开发目标与方案进行目标市场定位等，均起着举足轻重作用，使投资决策尽可能准确高效，赢取投资高效益。

第二节不确定性分析盈亏平衡分析通过分析项目利润总投资成本与土地出让总收入三者关系，分别得出总投资成本和土地出让总收入变化时，项目利润为零所对应盈亏平衡状态如下图。

当总投资成本固定不变，土地出让总收入下降时，本项目利润为零当土地出让总收入固定不变，从而对土地开发者和经营者造成经济上损失。

自然风险因素主要包括火灾风暴洪水地震滑坡泥石流气温塌方施工现场地质条件等等。

虽然本项目自然风险发生机会较小，但是仍然需要对该地区环境条件天文资料地质地貌气候条件等作进步了解与分析，加强对这些风险防范，这样就可减少投保成本，增加投资收益。

政治风险政治风险是指由于政策潜在变化给土地级开发者和经营者带来各种不同形式经济损失。

政府政策对土地市场影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对土地级开发产生重大影响。

特别是在，在市场环境还未完善土地级开发项目机制尚未成熟条件下，土地供应和管理体制变化，对土地级开发项目运转和操作影响尤为重要。

因此，应密切关注政策变化趋势，尽可能地理顺土地开发与管理资金管理等方面主体关系，为项目实施奠定坚实基础，从而及时化解由此而引发风险。

经济风险经济风险主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素，它们出现会对土地级开发产生影响。

土地级开发规模越大，所需资金量就越大，周期越长，产生财务成本等投入就越高。

故应提高效率，缩短项目工期和出让周期，节省资金成本。

同时，开发过程应注意制定详细计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展每步计划中，避免资金风险。

社会风险社会风险主要是指由于人文社会环境因素变化对土地级开发项目影响，从而给从事开发和经营投资者带来损失可能性。

社会风险因素主要有城市规划区域发展社会治安公众干预和文物保护等。

因此，在本项目开发前，对项目所在区域内这些因素作细致调查了解也是很有必要，以便对项目设计布局等提供参考，处理因此带来风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险指由于开发者决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式投资地点类型选择风险和人财物组织管理风险等。

本项目开发者应当利用充分时间来考虑有关市场供求关系竞争环境目标市场及其可支付成本与费用，就项目经营收入与费用进行比较分析，尤其要重视市场研究，这样对于选择投资方向初步确定开发目标与方案进行目标市场定位等，均起着举足轻重作用，使投资决策尽可能准确高效，赢取投资高效益。

第二节不确定性分析盈亏平衡分析通过分析项目利润总投资成本与土地出让总收入三者关系，分别得出总投资成本和土地出让总收入变化时，项目利润为零所对应盈亏平衡状态如下图。

当总投资成本固定不变，土地出让总收入下降时，本项目利润为零当土地出让总收入固定不变，北两个方向进行扩展，使规划区面积增大到约平方公里，将县城规划区分为八个组团，其中组团范围是由澧水将其与宝峰电厂组团宝峰二都组团隔离开来由铁路防护绿地保护农田以及山林地构成生态开敞空间将其与楚江组团隔离开来。

组团城市功能是侧重以物流为主体综合性组团，是全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心，主要职能有行政办公物流服务商业服务高档居住。

区域规划发展方向为项目建设明确了目标。

项目区位条件县区作为县城东大门，基础设施与公共设施已基本完善，全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心已初具规模，周边有长途汽车站教育设施医疗卫生设施，可以为广大客户解决交通就学就医等生产生活上难题。

随着火车北站建成，对外交通枢纽将更加便利，势必吸引跟多人流物流，形成个新人流物流集散中心。

该项目身处如此繁华商业中心，且与主要政治经济机关相邻，各种服务配套设施应俱全。

占尽天时地利人和区位优势，是难得投资和臵业所在。

我们将在拍卖过程中也尽量突出该项目所处地段优越性，突出标卖点，把最有利价值呈现给客户，突出产品优势与与众不同，最终为客户所接受。

第二节项目建设必要性分析县城总体规划实施需要按照县城镇总体规划，组团是全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心。

总规明确为确保本规划能按照发展需要有步骤地得以实施，实现县城可持续发展目标，城市开发建设应坚持全面统规划，分期开发，分批建设，开发片配套片建成片收益片原则。

各单位和个人必总论第节项目概况项目名称新征商业性房地产项目用地。

项目主办单位主办单