进货渠道广而杂混乱局面，导致市场管理者对商品质量难以管理，消费者难以识别。

农药超标注水猪肉等现象时有发生，而市场内又缺乏农产品质量检测手段，长此以往，有些农贸市场就成了假冒伪劣产品集散地，旦商品出现重大质量或卫生问题，往往是商贩走了之，责任无从追究，消费者权益得不到保护。

分散经营各自为政，难以进行统监管农贸市场中经营户众多，各商户进货数量成本和销售额只有商户自己清楚，市场管理者对各经营户总交易额不清楚，不能准确把握市场供求状况，对市场未来前景无法做出准确判断，从而难以为政府调控市场和农民生产提供科学依据。

传统农贸市场先天不足，阻碍了城市现代化进程。

我市大部分农贸市场建筑设施已经陈旧老化，有甚至是简易棚市场，还有为数不少占道市场，严重影响到了城市交通市容环境和居民生活。

农贸市场现状离人们对现代文明城市要求仍有着定差距，特别是在建设富庶美丽文明大连过程中，农贸市场标准化星级化改造势在必行。

四农贸市场升级换代模式进入世纪以来，国外大型超级市场涌进中国，以其整洁环境丰富商品和新奇购物模式，在中国大江南北迅速攻城略地，时间将我国传统商业企业挤压无喘息之地。

但随着大型超市在国内经过十几年发展，其弊端也渐渐显现，如农产品价格高﹡超市那种开架式销售模式，损耗极高﹡超市管理方收取费用名目繁多现已广受诟病﹡超市运营管理模式造成管理成本高这些费用摊到商品上，使得超市农产品价格要高于农贸市场。

鲜活农产品鲜活度差超市集中采购无法像农贸市场商户那样灵活，农贸市场商户通常是当天早上点钟去批发市场采购，从而保证了所售商品鲜活，而这点是超市无法做到。

超市覆盖范围大，距离远由于大型超市是舶来品，它经营模式是适合外国人购物习惯，即每周次驱车几公里外集中购全所有日常用品。

因此，在中国，大型超市选址原则和经营模式也是沿用了国外模式，人们去超市购物通常是低频次高客单价。

而老百姓日三餐高频次采购农副产品需要无法由超市满足，只能由居住地附近农贸市场来满足。

综上，鉴于现阶段我国经济发展水平和老百姓消费习惯等客观需求，在今后相当长段时期内，农贸市场仍将是我国农产品流通归属感。

﹡建立食品安全追溯系统，消费者凭购物小票就可追溯到销售商和产地，最大限度保障消费者权益。

﹡建立农产品农药残留检测实验室，每日抽检，并即时公布检测结果。

﹡建立公平计量器具，监督商户经营行为。

﹡建立诚信保证基金，对消费者举报投诉先行赔付。

管理方案市场管理队伍落后，管理不规范，是现在农贸市场脏乱差湿是主要原因。

俗话说三分硬件，七分管理，大部分市场硬件虽然改善了，但管理仍未跟上，乱扔垃圾，乱摆卖，乱停放现象仍未根本改善。

在农贸市场硬件设施提升同时，应切实加强对农贸市场规范化建设，提升管理队伍管理水平和素质，及经营人员培训与教育，用制度巩固农贸市场升级成果，促进农贸市场管理规范，对于提高农贸市场管理水平具有十分重要意义。

农贸市场管理制度详见附件四。

七项目经济效益分析项目周边主要商业设施租金情况如下表略收入估算本项目拟全部采用租赁方式，规划建筑面积其中摊位总面积约，提供摊位营业道具租金高，不提供营业道具租金低。

租金收入表如下元天平年总收入，万元成本估算﹡建设成本，元平﹡装修成本元平﹡设备成本元平总计，元平第年第年第年第年财务经济评价测算说明﹡假设收益率为﹡经营成本包括水费电费等费用万年﹡管理成本万年﹡资金成本按贷款计，元平﹡每五年重新装修次，装修成本为元平﹡商业项目计算周期按年﹡税费未考虑财务盈利能力分析﹡静态指标总投资利润率，其中总成本，万万，万元投资回收期经测算，静态投资回收期约为年﹡动态指标财务净现值经测算说明本项目财务内部收益率低于动态投资回收期已超过年，远远大于商业项目年土地使用年限结论与建议该项目财务盈利能力较差，无抗风险能力，故在财务上是不可行。

鉴于农贸市场属于公益性项目，不同于般商业项目对利润要求，因此本项目对收益要求为动态投资回收期年以内，内部收益率设定为，略高于银行年期存款利率即可，这样投资才是有价值。

建议本项目应最大限度争取政府财政支持，当首年得到，万元财政补贴并每年得到万元财政补贴，补贴至第年时﹡静态投资回收期为年﹡动态指标财务净现值经测算，﹥，说明本项目财务内部收益率高于动态投资回收期为年﹤项目年土地使用年限不确定性分析在得到如上财政补贴情况下由于租赁物业持有周期较长，随着社会经济发展，内外部环境变化，使得本项目经济效益分析产生了些不确定性。

主要不确定性因素有以下几个方面﹡出租率﹡租金水平﹡经营管理成本盈亏平衡点分析﹡经营管理成本不变情上财政补贴情况下由于租赁物业持有周期较长，随着社会经济发展，内外部环境变化，使得本项目经济效益分析产生了些不确定性。

主要不确定性因素有以下几个方面﹡出租率﹡租金水平﹡经营管理成本盈亏平衡点分析﹡经营管理成本不变情况下，本项目盈亏平衡点收入万，元年如果正常年份摊位租金价格为元天，按建筑面积折算后为天，则盈亏平衡点出租率为，出租率每上升，项目利润率变化情况具体如下出租率利润率如果出租率达到，则盈亏平衡点租金为元天，租金每上升，项目利润率变化情况具体如下租金元天利润率﹡如果正常年份租金价格能达到元天出租率达到，则盈亏平衡点经营管理成本，元年，即万元年，经营管理成本每下降，项目利润率变化情况具体如下经营管理成本元年利润率敏感性分析由以上分析可见，对本项目经济效益指标对出租率租金水平经营管理成本这几个因素敏感程度比较均等，对出租率敏感程度略高。

因此，在项目招商过程中要力争提高出租率，在运营过程中要力争节能降耗。

八项目社会效益分析商业中心星级农贸市场不仅经济效益显著，同时也将为社会和谐发展做出很大贡献。

市场每年为社会提供多个就业岗位，可解决我市城市化改造过程中失地农民生存生活问题，并将与北三市县区达成战略合作，带动地产农副产品生产和销售，促进了城乡统筹发展，有利于推动新农村建设。

为确保市场产品质量安全，市场内将自筹资金建立质量安全检测点和无公害蔬菜检测中心，所有蔬菜将全部严格实行准入制。

此外，为维护市场日常秩序完善市场管理，每年在商户中开展诚信守约党员先锋岗和诚信承诺经营户评选活动，正确引导经营户诚信经营，提高经营户食品安全意识。

建立现代企业管理制度，把星级农贸市场打造成真正绿色市场，为老百姓提供安全放心农副产品，丰富人民群众物质生活，实现社会效益与经济效益共赢。

九需要政府提供扶植政策老百姓菜篮子丰富和餐桌安全牵动着党和国家领导人心，国务院和各地方政府纷纷想方设法减少生鲜农产品流通环节破解最后公里难题，使农贸市场广场公园健身设施样，重新回归公益性，重新将菜篮子工程提到了前所未有民生高度。

年月日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署加强鲜活农产品流通体系建设。

会议强调，鲜活农产品流通体系建设具有重要公益性，要在充分发挥市场机制作用同时，加大政策扶持力度。

要增加财政投入，通过投资入股产权回购回租公建配套等方式，改造和新建批公益性批发市场农贸市场和菜市场对鲜活农产品市场要减免租金摊位费管理费管理成本不变情上财政补贴情况下由于租赁物业持有周期较长，随着社会经济发展，内外部环境变化，使得本项目经济效益分析产生了些不确定性。

主要不确定性因素有以下几个方面﹡出租率﹡租金水平﹡经营管理成本盈亏平衡点分析﹡经营管理成本不变情况下，本项目盈亏平衡点收入万，元年如果正常年份摊位租金价格为元天，按建筑面积折算后为天，则盈亏平衡点出租率为，出租率每上升，项目利润率变化情况具体如下出租率利润率如果出租率达到，则盈亏平衡点租金为元天，租金每上升，项目利润率变化情况具体如下租金元天利润率﹡如果正常年份租金价格能达到元天出租率达到，则盈亏平衡点经营管理成本，元年，即万元年，经营管理成本每下降，项目利润率变化情况具体如下经营管理成本元年利润率敏感性分析由以上分析可见，对本项目经济效益指标对出租率租金水平经营管理成本这几个因素敏感程度比较均等，对出租率敏感程度略高。

因此，在项目招商过程中要力争提高出租率，在运营过程中要力争节能降耗。

八项目社会效益分析商业中心星级农贸市场不仅经济效益显著，同时也将为社会和谐发展做出很大贡献。

市场每年为社会提供多个就业岗位，可解决我市城市化改造过程中失地农民生存生活问题，并将与北三市县区达成战略合作，带动地产农副产品生产和销售，促进了城乡统筹发展，有利于推动新农村建设。

为确保市场产品质量安全，市场内将自筹资金建立质量安全检测点和无公害蔬菜检测中心，所有蔬菜将全部严格实行准入制。

此外，为维护市场日常秩序完善市场管理，每年在商户中开展诚信守约党员先锋岗和诚信承诺经营户评选活动，正确引导经营户诚信经营，提高经营户食品安全意识。

建立现代企业管理制度，把星级农贸市场打造成真正绿色市场，为老百姓提供安全放心农副产品，丰富人民群众物质生活，实现社会效益与经济效益共赢。

九需要政府提供扶植政策老百姓菜篮子丰富和餐桌安全牵动着党和国家领导人心，国务院和各地方政府纷纷想方设法减少生鲜农产品流通环节破解最后公里难题，使农贸市场广场公园健身设施样，重新回归公益性，重新将菜篮子工程提到了前所未有民生高度。

年月日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署加强鲜活农产品流通体系建设。

会议强调，鲜活农产品流通体系建设具有重要公益性，要在充分发挥市场机制作用同时，加大政策扶持力度。

要增加财政投入，通过投资入股产权回购回租公建配套等方式，改造和新建批公益性批发市场农贸市场和菜市场对鲜活农产品市场要减免租金摊位费管理费等经理综合管理部经理企划部经理物业管理部经理工程管理部经理行政人事专员活动推广美工平面设计招商专员商管员商场前台接待兼广播员保洁主管秩序维护主管消防专员车场管理员保洁员秩序维护员内业管理员电气主管暖通主管维修电工电梯工万能工水暖工空调工弱电工商业管理公司组织架构图副总经理或总监招商营运部内业营运部经理二招商策略实行品牌战略，以各经营业态品牌商家作为龙头，给予租金减免优惠。

如熟肉制品瑞安八珍阿满食品棒棰岛食品沟帮子烧鸡等生鲜肉础明棒棰岛雪龙皓月科尔沁草原牛肉悦牛等海参小芹棒棰岛獐子岛三山岛新玉麟三山浦等干果嗑客好想你枣新疆大枣恰恰瓜子等水果三十里堡苹果旅顺大樱桃庄河草莓等干调棒棰岛调味品山西陈醋等粮油天狗日清等市场内设立定面积自产自销区位在市场中增设自产自销摊位，并减免其租金及管理费。

方面能够安臵马路市场中农产品经营户，将市场周边街道蔬菜经营户动员迁入农贸市场另方面，可以引进地产蔬菜生产企业如水培菜芽苗菜及农业合作组织种菜大户，实现点对点产销对接，省去中间环节，以达到比普通集市更低菜价。

加强宣传推广，让经营业户和消费者都能真正