（项目规划）西安市城中村综合改造项目投资立项规化方案（可行建议）㊣精品文档值得下载

幼儿园小学等以解决住户生活需要，提升项目吸引力。

作为项目所在地大兴西路区域既是古丝绸之路重要节点，又是响誉西北大宗医药批发零售和食品批发集散地，商业贸易兴盛，也是深具特殊文化情结个特色区域。

沣渭新区大兴新区大都市圈东西南北交通核心区以及区域城市规划发展即将有新跃升等众多有利因素使区域升值潜力指日可待，大兴西路地区会再次成为开发商投资商和消费者置业热点区域。

地理位置未央区刘汉地区城中村综合改造项目位于西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和西咸体化枢纽地区，该地块紧靠大兴新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大都市建设又核心区域，对联动我市东西与周边地市以及省与周边省市经济发展具有战略性地理重要性。

二基本情况人口情况共计户，人，其中农民户，人居民户，人。

土地情况及建筑面积土地情况项目总占地约为亩最终以实测成果表为准。

其中集体建设用地即村域土地亩包括宅基地亩，未利用土地亩小产权单元楼土地占地为亩，可进入城改范围用地约亩。

现有房屋情况项目总拆除建筑面积约万集体土地上房屋现状建筑面积约为万，其中村民住宅房屋约万二层以下房屋万，三层及三层以上万，集体商业用房万。

单元楼房屋现状建筑面积约为不纳入本次城改用地范围。

村集体经济及村民人均收入现况村集体经济主要收入来源于房租收入。

全村每年集体分红人均为约万元。

二项目市场定位区域房地产发展现状从近几年各城区房地产开发体量上来看，城西区域较西安市其他区域来说直相对滞后。

年西安市住房建设计划中城西只有万平方米，比长安区低万平方米，占总供应量年西安市住房建设计划中城西也仅有约万平方米，占供应总量。

目前西安各城区板块房地产市场发展如火如荼，唯独城西没有大起色，西咸体化短期来说对城西房地产市场拉动效应尚未能充分显现，作为西咸共建区还未能自给自足，辐射能力尚浅城中村改造提上日程二环沿线及二环内工业企业搬迁并不只针对城西个区域，虽城西在旧城改造这方面需求更为明显，但政策因素对城西来说影响不很鲜明。

城西优势即在于未来其区域土地资源优势，从土地存量情况来看，现在城西除环劳动路沿线西稍门土门玉祥门丰庆公园边家村周边房地产村集体经济发展用房面积万。

二项目建设进度安排原则未央区刘汉村地区综合改造项目建设进度依据西安市城中村改造管理办法有关规定整村次性拆迁先安置后开发开发建设分期滚动开发原则。

结合项目实际进展情况及编制。

三项目进度安排根据刘汉村实际状况和建设规划设计方案，计划全村改造工程分为三期进行第期安置工程工期个月拆迁期年月年月安置楼建设期年月年月底第二期商品房开发工程工期个月年月年月底第三期商品房开发工程工期个月年月年月底第四期商品房开发工程工期个月年月年月底万预计本项目整体改造周期约需年半时间年月年月底。

五经济效益和社会效益分析本次测算依据为国家发改委建设部关于颁布工程勘察设计收费管理规定通知计价号刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法通知计价格号西安市建设委员会关于印发实施细则通知陕西省物价局陕西省财政厅陕价行发号关于西安市城市基础设施配套费收费标准及有关问题通知西安市人民政府关于印发西安市城中村改造管理办法通知陕西省发改委编制陕西省建设工程其他费用定额刘汉村地区城中村综合改造规划设计方案二经济效益分析投资估算依据全国统安装工程预算定额陕西省价目表国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法通知计价格号西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城建费用统征收办法实施细则通知市建发号国家发改委制定建设项目前期工作咨询收费暂行规定西安市城中村改造管理办法西安市物价局西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题规定通知。

刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密投资估算汇总表项目投资估算表序号项目数量单位村民拆迁投入万元围墙砌筑费万元拆迁总投入万元安置房建设总投入万元高压线下埋投入万元合计万元毛地单位成本万元亩商品房开发用地净地单位成本万元亩商品房开发投资收益序号项目数量单位商品房开发总建筑面积万平方米商品房开发投资额万元商品房销售额万元项目整体投资收益状态序号项目数量单位项目整体投资额万元项目整体收入万元项目整体收益万元项目整体税前利润率刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密刘汉村城中村改造项目总成本测算表序号项目名称成本额万元楼面造价元平方米开发建设成本费用土地费用前期费建筑安装工程费建设监理费管理费不可预见费财务费用销售成本费用经营税金及附加总投资注土地费用为拆迁安置总费用开发用地土地出让金拆迁成本测算拆迁成本共分为四大部分，分别为村民拆迁补偿万元，安置房建设万元含商业房补偿安置，高压线下埋费用万元，围墙砌扎费万元。

总拆迁成本约万元。

开发建设投资收益表项目整体开发建设投资总额约万元开发建设总投资拆迁安置总投资，销售收入约万契税总体规划容积率，评估值约万元亩三开发建设总成本万元报建办证费用元平方米设计综合费元平方米基础设施建设费元平米土建安装工程费元平米公共配套建设费元，供热水电设备电梯会所物管用房管理费用建设成本营销费用销售收入税费销售收入财务费用建设成本不可预见费建设成本四总投入万元五预期收入万元，住宅可售面积万平方米，商业可售面积万平方米销售均价元平方米刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司三融资方案本项目融资渠道为自有资金商业银行开发贷款销售回款自有资金约亿元，其余资金按商业银行开发贷款解决，期按开发商品房总量万计算，根据惯例元，则总计可申请开发贷款亿元，加上开发部分为滚动开发，在启动建设个月个月可进行预售，即可实现资金流入。

因此本项目能够实现资金流充足，确保项目顺利实施。

四财务评价本项目总投资额约万元开发建设总投资拆迁安置总投资，销售收入约万元，项目整体收益为万元，整体税前利润率约为，投资回报率尚可。

因前期拆迁资金投入量大，因此仍需做好充分资金筹备工作。

六项目经济效益分析及评价现金流量分析本项目现金流入主要为销售及本公司其他收入，现金流量从第二年即开始实现回款，现金流量在第三年出现正值，税前静态投资回收期为年，各项指标均表现出较好收益能力。

二贷款偿还分析本项目偿还贷款本息资金来源于销售收益，从动态现金流量可以看出，项目自身可以承担银行贷款本息按期偿付，具有足够清偿能力。

刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司三长期收益本项目长期收益包括两个方面是改造后给村民带来稳定长期租赁经营收益二是营业性公建长期租金增值收益。

改造后给村民带来长期经营收益，能够大大提高村居民收入水平，并能因此创造更多社会效益。

七社会效益评价区域可持续发展近几年来，西安市城镇化进程快速推进，城市骨架不断拉大，城市经济产业不断调整优化。

大兴西路地区枢纽性地理位置决定了其未来在整个城市经济持续发展中职能地位，与主城区适度空间距离又造就其能脱离主城区发展，其与主城区及周边板块协调发展以及退二进三产业结构调整促使区域实现两个转变。

即由城乡结合部逐渐转变为沣渭新区汉遗址保护区大兴新区汇集地带，最终成为城西区域最具发展潜力城市级核心区。

二项目与所在地相互适应性分析项目所在地汉城路板块未来发展趋势沣渭新区汉遗址保护区大兴新区实施，让城西骨架增容，交通便利缩短了空间距离使得行政划分不再成为影响投资置业重要因素。

伴随着原有废旧工厂拆迁改造周边居住状况进步改善，城西区正逐渐成为市民投资居住热点区域。

相互适应性刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司大兴西路区域产业结构项目整体开发建设投资总额约万元开发建设总投资拆迁安置总投资，销售收入约万契税总体规划容积率，评估值约万元亩三开发建设总成本万元报建办证费用元平方米设计综合费元平方米基础设施建设费元平米土建安装工程费元平米公共配套建设费元，供热水电设备电梯会所物管用房管理费用建设成本营销费用销售收入税费销售收入财务费用建设成本不可预见费建设成本四总投入万元五预期收入万元，住宅可售面积万平方米，商业可售面积万平方米销售均价元平方米刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司三融资方案本项目融资渠道为自有资金商业银行开发贷款销售回款自有资金约亿元，其余资金按商业银行开发贷款解决，期按开发商品房总量万计算，根据惯例元，则总计可申请开发贷款亿元，加上开发部分为滚动开发，在启动建设个月个月可进行预售，即可实现资金流入。