备功能。

酒店日接待能力设计为人次。

商务中心康乐中心中西餐饮健身房便利超市 高雅茶座等基础配套功能配臵。

四星级旅游度假酒店，是镇和旅游景区第家 四星级酒店，将成为镇乃至区东北片区规模最大的四星 级度假酒店，将有效弥补区镇多年来在高端酒店产业方 面的缺憾，将有效的提升知名旅游景区的品牌魅力和形 象，满足对高端客户和金字塔尖消费者的需求。

三项目主要建设的有利条件 丰富的旅游资源是四星级酒店建设最可靠的依托 文化旅游景区始建于年，经过近年的开发利 用与保护，已经成为国家级景区，随着我国国民经济的快 速增长和人民生活水平的提高，加上国家推行长假休息制，景 区的人气逐年上升，整个旅游业的发展规模年个样，从而 推动相应的服务业的巨大需求，特别是以食宿为主的接待条件 是旅游地不可缺少的硬件建设。

因此，在文化旅游景区建 设个旅游接待中心，深厚的旅游资源是旅游酒店的最可靠客 源保证。

优越的地理位臵 拟建的湖南旅游假日大酒店选址于区镇城乡 体化建设示范点文化旅游景区，距城区中心公里， 毗邻平方公里的青竹湖工业园和金霞开发区，界于景区与 经济开发区之间，交通和地理位臵处于枢纽地位。

符合区内旅 游区外服务的景区总体规划设想。

基本完善的景区基础设施 精品旅游小镇规划起点高，主干道和次道纵横交错，并 大部已建成，景区的核心形象已显露，周边是以接待为主的旅 游项目，如商业街产业园度假村等正在建设中。

基础设施 水电路等场地条件十分良好，结合本项目实施创造了较好 条件。

四主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号指标名称单位指标备注 建设规模 总建筑面积 地上部分 商场 餐饮 客房 二工作制度 全年工作天数天 日工作时数小时中午轮流进餐 三主要动力年用量 水 煤 电 四项目定员人 其中营业服务人员人 辅助营业人员人 管理人员人 五建设指标 占地面积 建筑密度 容积率 六总投资万元 其中建设资金万元 流动资金万元 七万元营业收入占用建设投资万元 八平均总产值营业收入万元正常达产年 九全员劳动生产率万元 十年均营业成本万元 十年均毛利润利润总额万元 十二年均营业税金及附加万元 十三年均所得税万元 十四全部投资财务内部收益率税后 十五全部投资财务净现值万元 十六全部投资静态投资回收期年税后 十七盈亏平衡点 十八投资利润率税前 十九投资利税率税后 二十建设年限年 五结论与建议 本项目符合国家城镇建设的相关政策法规，符合长沙市 区旅游业发展十五规划的要求，具有定的经济 效益和巨大的社会效益。

本项目属于酒店投资项目，受旅游市场和当地酒店业发展 的影响很大，根据对镇和汗回景区旅游市场和酒店市 场的调研分析和预测，项目有较好的市场前景，财务分析结 果表明，项目及经济效益上可行。

本项目区位理想，有较好的 发展潜力，适合开发酒店商业等经营型物业，本项目的开发 可以有效解决镇和文化旅游景区接待能力不足缺乏 高星级酒店接待设施等突出矛盾，促进文化旅游景区旅游 业的繁荣和发展。

项目建设是文化旅游景区旅游支柱产业的组成部分， 而旅游业是调整产业结构扩大内需，促进开放繁荣经济 扩大就业增加群众收入和带动精神文明建设的大事，项目开 发有明显的社会效益，具有深远意义。

成功的组织实施开 发好本项目，将能为区社会经济的繁荣，为新农村建设 和文化旅游景区的总体建设，对区旅游产业文化事 业的进步发展做出积极的贡献。

第二章需求分析与建设规模 市场需求分析 旅游业现状及发展趋势 位于区东北部，旅游资源得天独厚，是著名的中国湘 绣之乡，被国家旅游局确定国家级文化旅游景区，素以传 承多年的湘绣文化而著称。

自年以来，依托丰富的旅游资源，全面打造旅游产 品共享客源互送信息互通的无障碍旅游网络。

截至目 前，国家级旅游景区已形成了别具特色功能互补的 国际国内精品旅游线路。

同时与区域内唯的回族集聚区 汗回民族文化旅游景区相结合，形成两区两文化融合格 局。

文化旅游已是镇以及区旅游业毫无争议的领 跑者。

年，地区规划确定建设产业园，同时被列 入区城乡体化建设示范点，同年月，景区被国家 旅游局评为国家级旅游景区，文化旅游景区规划蓝图 得以完美实现。

区城乡体化建设将得到大幅度的飙升， 旅游产业将迎来个跨越式的发展机遇，前景无可估量。

近年，随着文化旅游品牌的构建和景区知名度的不断 提升，文化旅游景区生意红火，然而在景区因为没有像样的酒店和 宾馆而显得市场匮乏。

区域内没有真正意义上的酒店，三 星级以上的酒店还属空白。

针对日接待能力多人的景区 来讲，对景区以至镇的现有接待设施和接待能力提出了 严峻的考验。

区域酒店业的另个突出问题是普遍建成时间长，接待 设施老化接待规格不高，低档次的客栈旅社农家乐占据 酒店业的主力。

酒店业管理人才奇缺，管理水平低服务质量 差。

由于住宿条件的不尽人意，近年来旅游出现了对游客 吸引力下降的情况，景区的口碑和竞争力受到影响。

从整体上看，镇现有的旅游接待设施和接待能力接待 水平已是不堪重负，在接待档次和规格上，也不能满足景 区申报称为级风景旅游区的发展规划和未来需求。

而作为拥有丰富旅游资源和深厚发展潜力的知名景点， 以至整个捞刀河至今尚没有家具有定规模和现代特色的 四星级以上的酒店，现有的酒店宾馆无论是硬件设施还是软 件级旅游接待设施都不能满足日新月异的旅游业的发展需要， 兴建家具有定规模和特色的高星级休闲度假酒店，提升 现有的旅游商务接待水平已经是势在必行。

本项目综合分析 优势分析 地理位臵优越，是未来国家级新农村建设示范区的核 心位臵 交通条件好项目位处未来主干道青竹湖大道南侧，地 处景区中心，道路开阔，交通顺畅。

周边配套毗邻平方公里的青竹湖工业园和金霞经济 开发区以及产业园，是未来区东北片区各种大型政府 活动旅游活动民俗活动的主要场所项目周边聚集了 新街湖南旅游商品购物中心工艺美术村和湘绣产业配套基 地，和本项目同构成了个集住宿休闲餐饮娱乐购 物为体的，功能完善的具有浓郁文化风情的旅游接待中心。

作为的第家四星级酒店，本项目是镇的地标建 筑，是政府的面子工程，是景区镇政府乃至区的 张名片。

劣势分析 受制于新农村建设目前正在全面的建设中，预 计其建成初具规模需要年的时间，在此期间，的市政 基础设施居住氛围还不成熟。

本项目与周边配套形成的旅游接待中心，其休闲氛围 商业氛围需要段时间的培育。

机会分析 旅游业升温旅游近年来发展迅猛，旅游人数逐年大 幅增加，对本项目形成根本性支持。

旅游开发建设加速区政府进步贯彻中央关于解放 思想的指示，将加快旅游战略的实施，建好产业园和 城乡体化使其成为旅游业的新亮点，将极大改善旅游 淡旺季明显的状况。

的旅游产业将迎来个飞速发展的黄 金时期。

景区内部环境治理为改善景区内数量众多的农家 乐在规划管理上的混乱，本项目作为政府规划的旅游接待中 心，其优势将全面体现，承担起旅游接待的重任。

政策支持政府有改善现有接待设施和接待水平不足 的愿望，有建设高星级酒店提升城市形象的迫切要求。

项目 为区政府和镇政府倾力打造规划的旅游接待中心，其建 成将成为镇的政府接待商务接待旅游接待的中心。

填补市场空白镇酒店业普遍建成时间长，接待设施 老化接待规格不高，低档次的客栈旅社农家乐占据酒店 业的主力。

酒店业管理人才奇缺，管理水平低服务质量差。

本项目的建成将极大改善这状况，占据旅游接待的中高 端市场，抢占市场空白，并且在镇的政府接待商务接待 中发挥举足轻重的作用。

其次，作为镇唯家星级酒 店，又坐落于区最具代表性的景区，本项目的建成，完 全可以成为区对外接待的窗口，也可以吸引区及其相邻 地区大量的会务旅游人群。

面临挑战 旅游业发展水平现阶旅游业存在旅游产品单 淡旺季明显接待设施落后客源不广等情况，旅游水平正处 于光型旅游向休闲度假型旅游过渡的阶段。

前景分析 针对旅游市场出现的新情况新特点，在新农村规划建 设条街购物休闲和住宅设施这构想的提出，表 明了政府改善景区旅游接待设施，提升旅游接待能力和水平的 决心和愿景。

结合区建设国家级新农村建设示范区的目标，充分 地利用了地区的枢纽位臵，在景区规划建设旅游接待区 新建高星级休闲度假酒店，同时建设旅游商品步行街等休闲 度假住宿娱乐购物等相关设施，早总体上是符合长沙 市区旅游业发展十五规划的战略构想，在实际构建 上能够丰富景区作为级接待中心的接待旅游娱乐功能， 能有效改善景区的旅游配套设施，提升景区的接待水平和接待 质量，以发展的观点来看，也能够满足数量质量日益增长的 游客的需求。

在景区兴建四星级的高级别休闲度假酒店， 在景区，乃至镇都是第家，能有效地提升景区以 及镇的知名度和影响力，增强在长沙旅游市场的整体竞 争力，是相当必要的。

二建设规模 本项目总建筑面积拟定为平方米，设客房标间 间，日接待游客能力人。

酒店客房按标间计 间，含总统套房高档商务套间特色套间行政套间豪华 标间高档标间高档单间等高档客房，还配备商务中心康 乐中心中西餐饮健身房桑拿足浴便利超市 高雅茶座等基础配套功能配臵，具备客房服务餐饮会务 商业娱乐停车旅游接待等超四星级酒店的完备功能。

酒 店日接待能力设计为人次。

第三章建筑方案选