经济，满足广大人民群众住房需求，提倡大力发展房地产经济。

我们公司为了响应国家安居工程，决定规划开发唐林苑小区。

唐林苑小区是麟游县城区开发区之，是麟游县桥南黄金地带，环境优美，依山伴水，非常适宜居住。

目前开发区产值单位达所，小区水电路通讯便捷。

近两年来，麟游县认真总结了十年创业经验和新区建设中存在问题，明确提出了超前规划拓展发展空间创建面向世纪集产学研居为体，产业发达环境优美居住舒适绿色麟游奋斗目标。

唐林苑小区选择此处规划开发，等项目实施后，将有利于启动县城桥南集中供热初步形成，完善旅游园区吃住游玩为体总体规划，并极大改善唐林苑开发区面貌。

二项目概况拟建地点拟建于县城桥南，东山神沟，南接青莲山公园，西连青莲山公园广场，北靠杜水河。

建设规模与目标自有资金为万元，唐林苑小区号住宅楼项目规划总用地平方米，二期开发号住宅万平方米。

总居住户数户，规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。

小区周边设幼儿园配套有体育场地文化中心商业网点集贸市场居委会派出所等设施。

我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划开发现代花园，致力于为在桥南开发区我在县城各行各业从业人员，及其他知识层次较高家庭收入较好市民家庭提供个优美舒适居住环境。

整个小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。

温馨是种感觉，是人生美好向往温馨是种品位，是人生独到见解温馨是家元素，是人生永恒主题温馨来自情感交流理智选择，西安恒顺置业人对于温馨认知，是源于对生活细节完美追求。

让西安恒顺置业人真诚勤奋和谐求精为您营造温馨家。

主要建设条件供水在桥南开发区东侧有现状上水管线，本项目上水可从上述干线引入。

雨水污水排放青莲路大街现有现状毫米雨水管线和毫米污水管线，可以就进排入。

供热拟从青莲路新敷设供热干线接入。

供电拟采用双路供电，青莲路有千伏电缆，接入小区内配电室另路可由考虑留有余地，变压器容量为千伏安。

供气已由青莲路天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。

通过天然气中压管向区内送气。

本项目住宅区前后道路绿化以及所需各种市政条件及基础设施配套，均由西安恒顺置业有限责任公司统开发，各种设施接口均至本项目红线内。

目前，本项目建设场地以达到三通平，其他配套设施将与住宅建设同步进行。

电信本项目预计需装机容量为门程控交换机，拟由麟游县电信局直接解决。

项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金万元，自有资金解决。

本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本万元，减去销售营业税金及附加万元所得税万元提取法定盈余公积金及公益金万元后，预计累计未分配利润为元。

主要技术经济指标技术经济指标三问题与建议考虑到唐林苑小区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层，结合他们消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅户型选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求多种户型，避免单，同时，该项目建设很大程度上依赖于光谷发展，因而，在建设过程中，要时时注意政府各种政策。

而且要重视该项目社会效项目单位数量占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住居数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人容积率绿化率住宅栋数栋平均层数层停车位个益。

二市场预测市场调查据年麟游指数报告显示住宅平均价格为元商业用房平均价格为元从市场形态来看，全市各区楼盘销售量是上升趋势。

目前麟游县住宅市场供应上，住宅面积在以下占总量，住宅面积在占总量，占总量。

从以上统计结果看以下住宅面积目前是麟游县住宅市场上供应主力，市场接受程度最高。

购房者能承受多高房价，是房地产市场上最为关心问题，根据我们这次调查结果，购房者对购房总价格承受能力如下承受总价格在万以下占，承受总价格在万之间占承受总价格在万占。

以上调查结果显示，麟游县购房者所能承受价格在万元以下，比例占到总量以上，可见是主要购买力承受范围。

另外，重点调查了我们项目所在麟游县房地产市场及项目周边主要楼盘销售状况。

在年第四季度麟游县住宅价格住宅平均价格为元平方米，比上季度上涨了元平方米，涨幅为。

麟游县住宅价格指数季度麟游县指数第四季度第季度第二季度第三季度第四季度年第四季度麟游沿线楼盘销售均价在元平方米左右，且销售情况良好商业用房，均价在元平方米左右。

从市场现状看，沿线地处城镇中心，土地成本比较高，因此开发项目多为高层商务写字楼或商住楼。

在官坪新区开盘万平方米住宅楼，多个住宅项目，价格在元平方米以内，其他楼盘均价在元平方米上下浮动，该区域购房者多以乡镇职工农民为主。

房地产开发商和经营者可能带来损失。

包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。

房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

二投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。

该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。

针对该项目，我们采取提高选址速度利用法律手段来保证迁址工作顺利进行采用招投标办法和建设单位签订具有法律效应承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。

这样极可能避免不必要因素影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。

获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，作出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。

通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。

从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。

聘请有经验房地产专家进行指导是非常有必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

十五研究结论与建议推荐方案总体描述唐林苑小区各项建设项目全面启动，再加上道路重修拓宽，中国加入后，投资政策再次放宽。

通过研究本区域经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产投资方式。

二推荐方案优缺点描述优点项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，政府对公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。

项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积万平方米项目总投资约每平方米元。

商业用房每平方米元四竞争力分析外地企业纷纷进入麟游县。

由于麟游县人即将成为陕西省煤炭能源大县，开发前景广阔，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻麟游以争夺市场。

使麟游房地产市场竞争更为激烈化，在激烈竞争同时也会提高整体开发水平和住宅质量。

另外知名企业得到追捧。

品牌魅力在房地产业中已经显现，目前在麟游县居民购房消费中，企业知名度已经成为重要参考因素。

无论是开发公司还是规划设计中介代理等企业，知名度和美誉度较高都受到了购房消费者青睐，尤其是当地知名地产商，以其先进理念推出楼盘都收到了良好市场效果。

鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司知名度，根据不同市民不同需求，推出具有先进理念楼盘再加上我们开发地段位于青莲山公园，环境优美，周边又有多处游乐广场，具有浓厚人文气息高收入阶层市民较多。

而周边地段由于麟游近年来高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大市场潜力，为此项目开发带来了无限商机。

据此我们有理由相信我们开发商品房有较强竞争力。

五市场风险分析该居民小区主要居住对象为在乡镇县城工作白领阶层，周边个体工商业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好市民家庭。

由于他们职业稳定改革开放以来，教职工职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平不断提高，人们对文化追求也提高到了新位置，随之而来是教职工收入水平也逐步提高。

收入稳定教职工收入水平在稳定中逐步提高。

文化水平较高他们年龄大多在岁之间，人到中年是单位骨干力量，年富力强，工作紧总论项目背景项目名称唐林苑小区号住宅楼工程承办单位概况承办单位是西安恒顺置业有限责任公司，注册资本万元，开发资质为级。

公司经营范围房地产开发房地产经营商品房销售物业管理等。

公司实行规划开发管理销售服务体化，贯秉承诚信合作卓越创新的经营理念，开拓进取。

进口外墙涂料，局部面砖装饰。

屋面现浇平屋面屋顶花园。

室内内墙厅房为乳胶漆。

厨房高级瓷砖到顶。

顶棚厅房为乳胶漆。

厨房铝合金扣板吊顶。

地面厅房为水泥砂浆拉毛。

厨房阳台地面铺设高级防滑砖。

窗户外窗用彩铝窗。

门分户门为高级防盗防火门，阳台门为彩铝门。

厨房赠送套装橱柜吊柜地柜洗菜盆水龙头抽油烟机。

卫生间公卫内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。

赠送淋浴间冷热水龙头及花洒柱盆冷热水柱盆龙头玻璃镜节水马桶预留热水器接口位。

其余卫生间预留给排水管道地墙面水泥砂浆拉毛。

楼梯间墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。

配套设备电梯层以上商品房均配置高档名牌电梯。

电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速上网，报装后可立即使用。

电气配置开关照明插座电表各个。

煤气煤气管道安装到厨房。

给水变频式供水职工农民为主。

总体而言，城市中心沿线楼盘体本季度价格都有所提高。

二产品供需预测根据调查，目前麟游县房地产投资大幅增加，年上半年麟游完成住宅建设投资，亿元，比去年同期增长，施工面积达到万平方米。

国家对居民购买住宅金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高。

据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

三价格预测据调查，明年麟游县还将陆续推出系列中高档项目，整体项目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动麟游县房价继续走高。

今年麟游县基础建设将要快速发展。

为麟游县商品房销售提供了契机，这将导致麟游县商品房价格出现上涨趋势。

今年麟游县房价升幅在左右，其中适用房升幅达，从原因上看，主