统进销存模式进行管理，以提高市场效益，增强市场实力为宗旨积极进行升级换代。

所以，个综合商场经营与管理，必须以个整体经营，而不能分散经营。

深圳市滨海购物中心有限公司按照深圳市工商行政管理局文件精神，经慎重调查，反复论证，在葵涌街道政府支持下，深圳市圣凯隆投资有限公司投资有限公司和深圳市金联盛世投资有限公司为主体，成立深圳市滨海购物中心有限公司，并带动其他个自然人起统筹策划经营。

计，借入资金使用情况三借款抵押担保深圳市滨海购物中心向银行借款万元，抵押财产滨海购物中心商铺总面积是平方米，市场价值为亿元。

其中股东深圳市金联盛世投资有限公司名下商铺面积平方米，市场价值是万元股东深圳市圣凯隆投资有限公司名下商铺面积平方米，市场价值是万元深圳市滨海购物中心向银行借款万元，用亿元商铺抵押，抵押是足值。

随着滨海购物中心经营业绩提高，抵押商铺价值也会逐年提高，到第五年后抵押商铺价值预计可以达到亿元以上，随着抵押商铺价值提升，银行贷款风险也相应降低，贷款没有任何风险。

四还款计划深圳市滨海购物中心有限借入资金全部投入到项目中使用，保证项目按时启动经营，还款来源是项目实现利润。

滨海购物中心项目需要借入资金万元，年利息约万元，五年利息合计是万元，本息合计是万元。

滨海购物中心项目每年净利润最低是万元，五年利润总计为亿元，完全有能力偿还借款本息。

按照商场经营规律和资金使用规律，深圳市滨海购物中心有限还款计划是按季偿还借款利息，到第五年按季分次偿还借款本金万元，其中第季度偿还借款本金万元，第二季度偿还借款本金万元，第三季度偿还借款本金万元，第四季度偿还借款本金万元。

第十节购物中心不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡是滨海购物中心在盈亏相抵后不盈也不亏时销售额，由商品销售收入商品销售成本商品销售费用和商品销售税金四个因素构成。

商品销售收入滨海购物中心第年销售收入亿元。

销售成本率滨海购物中心第年销售收入为亿元，第年营业利润为万元，平均销售利润率为，平均销售成本率为。

销售费用滨海购物中心第年销售收入为亿元，第年销售费用为万元，这是公司固定成本，即公司经营需要支付固定费用。

销售税金率滨海购物中心第年销售收入为亿元，第年缴纳税金为万元，第年销售税金率为，这是公司经营变动成本。

盈亏平衡分析滨海购物中心盈亏平衡点为万元亿滨海购物中心盈亏平衡点为亿元。

所以，当滨海购物中心年销售收入达到亿元，即月销售收入达到万元时，滨海购物中心达到盈亏平衡。

按照大型购物中心平均销售水平，每月多万元销售收入是很低，很容易达到盈亏平衡点，所以，该项目没有任何风险。

二敏感性分析对滨海购物中心利润影响最大因素是销售收入下降，由于各种原因造成销售收入下降，直接影响到公司经营利润和净利息，是公司经营最敏感因素。

当销售收入降低当销售收入降低时，销售收入为亿元，营业利润为万元，销售费和销售税金还是万元和万元，公司经营净利润为万元。

当销售收入降低当销售收入降低时，销售收入为亿元，营业利润为万元，销售费和销售税金还是万元和万元，公司经营净利润为万元。

当销售收入降低当销售收入降低时，销售收入为亿元，营业利润为万元，销售费和销售税金还是万元和万元，公司经营净利润为万元从上述分析看出，在滨海购物中心营业收入降低情况下，公司经营净利润为万元，说明项目整体盈利号印发关于开展商品市场开办单位企业法人登记工作实施方案通知，要求商品市场律由个有限责任公司开办，未取得法人登记和营业登记单位，不得从事商品市场开办工作通知同时要求促进市场农改超和升级换代，鼓励按照统进销存模式进行管理，以提高市场效益，增强市场实力为宗旨积极进行升级换代。

所以，个综合商场经营与管理，必须以个整体经营，而不能分散经营。

深圳市滨海购物中心有限公司按照深圳市工商行政管理局文件精神，经慎重调查，反复论证，在葵涌街道政府支持下，深圳市圣凯隆投资有限公司投资有限公司和深圳市金联盛世投资有限公司为主体，成立深圳市滨海购物中心有限公司，并带动其他个自然人起统筹策划经营。

由于其他个自然人购买商铺后闲臵时间较长，都希望尽快启动市场，均赞成滨海购物中心启动方案，并愿意全力配合。

第四节项目升级改造针对葵涌城市规划和人们日益提高购物需要，按照大型购物中心设计理念，经专业策划团队精心策划，报请葵涌政府批准，在保留原有建筑结构和设施基础上，深圳市滨海购中心有限公司对原建筑间隔内部设施外围环境等进行升级改造，具体如下开设购物中心大门深圳市滨海购物中心大门，设在靠近葵新路第二栋中间位臵，大门总宽度为米，其中设有人行通道为宽米，可以直接通向第层各精品屋设有宽米滚动扶梯二部，可通过二部滚动扶梯直接通向第二层购物大厅。

滨海购物中心正面图在大门上方第二层和第三层，设有滨海购物中心标示牌。

在第二栋最顶层，设有滨海购物中心六个字宣传牌，为三米高铜字，并设有射灯照明灯等，保证晚间宣传和使用。

二设立大门内扶梯在大门内人行通道两侧，设有直通第二层销售大厅第二栋中间位臵，大门总宽度为米，其中设有人行通道为宽米，可以直接通向第层各精品屋设有宽米滚动扶梯二部，可通过二部滚动扶梯直接通向第二层购物大厅。

滨海购物中心正面图在大门上方第二层和第三层，设有滨海购物中心标示牌。

在第二栋最顶层，设有滨海购物中心六个字宣传牌，为三米高铜字，并设有射灯照明灯等，保证晚间宣传和使用。

二设立大门内扶梯在大门内人行通道两侧，设有直通第二层销售大厅二部滚动扶梯，宽度各为三米，共计六米，部上行，部下行，方便人们直通二层购物。

三设立第三层滚动扶梯为便于人们在第二栋第三层购物，在第二层与第三层之间，在原有扶梯基础上，增设新大型滚动扶梯，由第二栋第二层直通第二栋第三层，将第二层与第三层连接成为个整体，使人们在购物时，不自觉地由第二层上到第三层，提升第三层营业价值。

四建立第栋与第二栋连接第栋与第二栋之间，有长米，宽米间隔。

在第栋与第二栋之间，在第二层架设楼板，在第三层架设防雨棚，将第栋与第二栋连接起来，同时拆除两栋间玻璃幕墙。

这样，就可以将第栋第二层与第二栋第二层连接成为个整体，在第二层可扩大营业面积平方米。

将第栋与第二栋连接成为个整体后，第二层就成为个大型营业大厅，营业面积达到平方米。

既可扩大营业面积，又能方便商品布局，同时能方便人们购物。

五增设空调及通风设备深圳市滨海购物中心营业大楼，实行封闭管理，营业大厅内部用空调和通用设备调节温度。

大楼每层高最高米，最低米，便于装饰和铺设通风管道和安装空调管道。

根据通风和空调功率，需要在第栋安装通风设备和空调设备各台，并铺设通风管道和空调管道，负责第栋第层与第二层通风和空气调节在第二栋安装通风设备和空调设备各二台，在第层第二层和第三层铺设通风管道和空调管道，其中台负责第层和第二栋连接处通风和空气调节，另台负责第二三层通风和空气调节。

六增设停车场原设计停车场在购物中心四周，共计个车位，其中购物中心前面为个车位，左侧为个车位，后侧为个车位。

由于车位过于分散，不利于统管理，同时容易造车混行状况，增加购物人员不安全因素，也不符合休闲购物要求。

按照现代商场要求，深圳市滨海购物中心有限公司决定取销前面个车位，保留左侧个车位和后侧个车位。

同时，在滨海购物中心后侧，购买农民楼栋，面积约平方米，拆除后，将土地平整改为停车场，停车场面积可达到平方米左右，可增加个车位，从而将车位增加到个，既美化了购物环境，又可保证购物车辆和货车停放，同时满足了人们休闲购物需要。

七拆除路边直坡在现在购物中心与葵新路之间保留个直坡，最高处达到米，最低处也有米，人们只能通过购物中心设在道边门进入，而不能从葵新路边任何个地方进入，不利于人们休闲购物，也影响了购物中心美观，大大影响了购物中心人气。

深圳市滨海购物中心有限公司经过慎重考虑，报请葵涌政府同意，决定拆除这直坡，建设利于人们通行坡度较缓台阶，让台阶环绕在购物中心周围，人们从葵新路任何个地方均可以进入购物中心。

而车辆通行路口设在购物中心左侧，即现在车辆通行地方，并直通左侧和后侧停车场，只允许购物车辆和送货车辆通过并停放。

八美化周边环境深圳市滨海购物中心有限公司将购物中心建们休闲购物场所，需要对其周边环境进行美化，配备有利于人们休闲设施，具体如下开发门前休闲广场在滨海购物中心营业楼到葵新路人行台阶位臵，以及营业楼右侧位臵，总面积约平方米，开发成为休闲广场，不允许车辆通行和停放，只允许行人通过。

在广场内种植观赏性花草树木，增加排椅遮阳棚儿童娱乐设施等休闲设施，便于人们散步休息等。

植物绿化沿着土地规划红线位臵，在停车场和人行道两侧，栽种有利于美化环境各类植物在购物中心门前和右侧休闲广场，除栽种用于观赏植物外，还要摆放各类盆景花草地面设臵在购物中心营业楼外地面，铺设观赏性和实用性强瓷砖地面，达到放松身心，娱乐休闲目。

残疾人专用设施在购物中心内外，都设臵专供残疾人用设施通道等，各营业人员和服务人员都要明白残疾人需求，随时为残疾人提供各项服务。

第五节购物中心各区功能规划升级改造后营业大楼营业面积深圳市滨海购物中心有限公司对项目升级改造后，第栋和第二栋第层分为个精品屋，营业面积达到平方米。

升级改造后第栋第二层和第二栋第二层，以及第二栋第三层成为整个营业厅，总面积为平方米，其中第二层营业厅面积为，平方米，第三层营业厅面积为，平方米。

配套公用设备经过升级改造后，第栋营业楼与第二栋营业楼成为个整体，各配套设备均可以共用，主要如下人行通道大门座，位于购物中心正前方，面向葵新路侧门两座，位于购物中心两侧中间位臵后门三况五净利润净利润是指营业收入，扣除商品成本营业费用和税金后净额。

深圳市滨海购物中心近五年总营业利润额为万元，费用总额为万元，应缴税金为万元，净利润为万元，其中第年净利润万元第二年净利润万元第三年净利润万元第四年净利润万元第五年净利润万元。

具体计算情况如下项目营业利润额费用总额应缴税金净利润额第年净利润额，第二年净利润额，第三年净利润额，第四年净利润额，第五年净利润额，合计近五年净利润情况六净销售利润率净销售利润率是滨海购物中心销售百元商品净盈利水平，由销售利润率销售费用率和销售税金率三个因素构成。

滨海购物中心第年销售收入为亿元，每年营业利润为万元，营业利润率是滨海购物中心第年销售收入为亿元，第年销售费用为万元，第年销售费率为。

滨海购物中心第年销售收入力强，整体抗风险能力强。

第十二节结论深圳市滨海购物中心项目是在龙岗区被确定为经济特区后，贯彻深圳市政府龙岗区政府和葵涌街道办事处指示精神而发起利国利民大项目。

该项目为促进深圳东部组团和滨海经济区发展，提高葵涌地区城市基础设施建设和市政配套设施建设，增加葵涌地区综合城市竞争能力，改善人们生产环境和生活环境，保