布报告显示，截至月底，全国保障性住房建设完成投资亿元，完成率仅为。

为了解决公积金资金沉淀和保障房建设两资测算见投资估算表攸县中天凯旋城住宅区项目开发投资成本概算表序号工程或费用名称单价元数量平方米或亩估算总额万元所占比例备注建安工程土建工程给排水电气照明消防道路绿化雕塑小品建安工程小计二设备费用中央空调电梯电力设备设备费用小计三其他费用土地费用建设单位管理费财建号勘察设计费按照建安工程总额预计工程监理费按照建安工程总额预计招投标代理费按照已已签订合同图纸审查服务费按照建安工程总额预计相关报建费其他费用小计四不可预见费按照二项预计五贷款利息年期贷款万元，利率合计资金筹措本项目资金来源主要有自筹和银行贷款两个来源，计划自筹资金万元，银行贷款万元。

本项目资金筹措计划见下表依据项目投资估算表，项目工程总投资约万元，建设资金来源有两条渠道是企业自有资金，二是银行贷款。

本项目在年已由公司投入资金约为万元，公司将在年投入自有资金约万元，另需向银行贷款万元，对于贷款资金使用，公司将严格按照贷款银行要求和财务制度规定，从严把控贷款使用，使其使用完全符合银行要求，保证全部用于项目建设。

项目经济效益及社会效益分析计算依据及范围项目评价是依据国家发改委和建设部颁布建设项目可行性研究指南试用版以及建设项目经济评价方法与参数第三版要求，按照投入产出相对应原则进行评估。

本项目技术经济分析基础为工程投资估算及相关资料。

财务预测及效益分析详见财务预测及效益分析表。

本项目定位合理，对销售前景预计较为乐观，根据目前前来咨询情况，有购买意向客户较多，因此，本项目预计在年内售磬。

基础数据假设条件本项目计算期年，其中建设期年含建设期前期工作时间半年，销售期年在年月即可于主体封顶后开始进行销售。

项目总投资万元。

项目销售进度预计年预计销售，年预计销售。

施工成本结转本项目产品成本结转，按照施工企业会计制度规定，采用平行结转法，按照销售进度比例结转。

项目收入销售价格定位依据采用市场比较法，将估价房地产对象与在估价时近期发生交易类似房地产加以比较对照，从已发生交易类似房地产已知价格，得出估价对象房地产价格种估价方法。

比较案例根据替代原则，选取近期交易三个周边案例作为比较案例。

万代国际均价元，电梯房御景阳光均价元，电梯房中天国际均价元，电梯房带精装修项目各物业类型销售价格依据市场比较法和成本法综合确定计算过程略物业类型平均销售价格元商业住宅可售车位攸县中天凯旋城住宅区房屋销售价格标准物业类型平均销售价格元般电梯房车位中天凯旋城住宅区万元个预计销售收入可销售面积物业类型面积般电梯房车位个合计销售收入预计销售项目金额万元般电梯房车位合计项目成本结转项目成本按照年销售数量进行成本结转，根据财务制度规定，成本中不含管理费用销售费用财务费用，每平方米平均成本为万元平方米元平方米营业税金及附加本项目为房地产开发出售项目，适用营业税率为，城建税率为，教育费附加为。

详见附表销售税金及附加估算表。

土地增值税根据攸县有关税收政策，土地增值税按照预计收入计算。

销售费用销售费用按照年销售收入预计。

管理费用由于项目工期较短，且项目固定人员较少，因此，管理费预计为年销售总额。

财务费用本项目计划向银行贷款人民币万元，为年期固定资产投资借款，年利率，借款利息为万元其中建设期借款利息为万元。

所得税所得税按照税率计算。

盈利能力分析盈亏平衡点本项目总投资为万元。

本项目楼盘总价值为万元。

因此，本项目盈亏平衡点为即本项目销售面积达到计划销售面积时即可保本。

项目总利润本项目项目期内税前利润为万元。

本项目项目期内税后利润为万元。

内部收益率及投资回收期项目内部收益率为，投资回收期为年。

见投资回收表。

盈利分析本项目内部收益率较高，投资回收期较短。

有利于投资者迅速回收投资。

项目总投资为万元。

项目在整个项目计算期内税前总利润为万元，税后总利润为万元。

利润及利润分配表详见附表项目损益及利润分配表。

现金流量评价本项目在项目期内累计现金净流量为万元，内部收益率为，项目投资回收期为年。

现金流量情况详见附表项目现金流量表全部投资。

本项目财务内部收益率大于社会平均收益率，说明本项目盈利能力超过了社会般投资要求。

投资回收期年，说明本项目有利于投资人尽快回收投资。

财务敏感性分析本项目财务敏感性分析是分析该项目经营成本销售收入等因素发生变化时，对财务内部收益率影响程度，分析结果见敏感性分析表。

从该表可以看出，房地产收入成本上下变动时，项目内部收益率和投资回收期受收入和成本变动影响均较大，直接影响该项目现金流量。

全部因素变动后与基准数据相比较，投资回收期全部保持在年内，说明该项目抗风险能力较强，有利于投资人较快收回投资。

但是，由于销售价格销售量仍需要在开发建设过程中严格控制成本，缩短工期，尤其是要保证项目建设资金到位销售过程中采取有效销售渠道和强力销售手段，缩短销售周期，力求实现项目利润最大化。

另外要充分考虑利用现居民对住房刚性需求是房地产市场持续走好基础。

然而在房价过高严重超过其购买力时候，刚性需求就会转变。

月份全国商品房销售面积为亿平方米，销售额为亿元，环比分别下降和，两项指标遭遇了月份以来首次下跌。

这种态势在月份依然继续，显示出市场需求追涨能力明显不足。

如果刚性需求再次被过高房价压抑，市场难免会陷入新轮调整。

值得注意是，通胀预期已经成为支撑新轮楼市行情重要因素。

央行发布年第三季度全国城镇储户问卷调查综述显示，有投资意愿居民比例达到，为连续第三个季度攀升，已接近年三季度历史高点受调城镇居民认为当前房价高，难以接受，但预期未来个月准备购房居民达到了，说明购房需求仍然旺盛。

同时，居民对未来物价预期指数达到，已经连续第三个季度上升。

对下季房价走势，居民预期将继续上升。

当通货膨胀预期导致投资和投机需求取代刚性需求及升级换代等正常购房需求时，楼市泡沫被迅速扩大，风险不断聚集。

这些投资性需求更容易受市场和政策影响，有风吹草动，马上就会大幅度萎缩，从而使整体经济尚在企稳阶段中国楼市面临更多考验。

房屋供给情况决定未来走势经过几个月火爆销售，各地住宅存量大幅下降，北京上海广州等地住宅存量已接近近年来最低水平。

存量锐减带来供需不平衡，无疑使需求方在博弈中处于不利位置。

为了从增加供给角度防止房价过度上涨，今年国务院批准全国个城市新增建设用地规模较去年增加。

然而大幅度增加土地供应似乎并没有调动房地产企业开发热情。

地产商频频高价拿地，但土地储备转化为新开工状况并不理想。

前个季度，全国房地产房屋新开工面积亿平方米，同比下降。

月单月同比增速均为负值。

作为房地产供应另重要方面保障性住房建设进展缓慢。

全国人大常委会月底公布报告显示符合攸县总体发展规划，又具有良好示范作用，是理想人居化住宅，将是众多消费者争相购买热门楼盘，建议银行在资金方面给予大力支持。

总用地面积总建筑面积住宅面积配套建筑面积总层数层绿地率建筑密度住宅套数套总车位数个可售停车位个项目建设单位情况公司基本情况项目建设单位为攸县中天房地产有限责任公司以下称中天房地产公司，该公司成立于年月，注册资金万元人民币，主要经营范围房地产开发经营。

中天房地产公司于年月通过竟拍，以万元土地出让价获得交通路原灯泡厂后规划号地块用地使用权，总占地面积平方米。

管理层情况公司董事长总经理胡涛，现年岁，是位熟悉市场经济运作规律具有丰富房地产开发经验和企业管理经验现代企业领导人。

其先后在攸县进行多处房地产开发和营销，对攸县市场深入了解，是攸县资深房地产开发商。

曾参与开发项目有攸县老邮政小区攸县机关幼儿园书香门第小区和中天国际，以上项目均取得了不错业绩。

公司领导班子整体素质好，诚实信用，有不张扬不浮躁工作和生活作风。

同时，公司内集聚了批建筑设计土木工程及相关专业优秀人才，使整个公司显得有活力又不失沉稳。

公司总工程师工程部经理冯电超，现年岁。

房屋建筑学专业，自到年在巴陵石化承建各种工程项目，由施工员到项目经理及项目负责人，所承建项目多次获得市优和省优工程证书，对工程建设管理全过程有丰富经验。

其担任项目经理常德电力调度大楼项目荣获芙蓉奖，其担任技术总监层纯住宅高层项目，被评定为优良工程。

公司财务经理田玲，现年岁。

从事过多家大型企业财务管理工作，对财务工作尽职尽责，具有丰富财务管理和核算经验。

公司营销部经理王碧红，现年岁。

房地产经营管理专业。

先后在湖南省几家房地产企业担任销售主管和地产策划公司总经理，能调动各销售人员积极性，以往业绩相当不错，赢得了同行认可和客户好评。

工程部工程技术人员，大都为工程施工土木建筑预算监理专业出身。

参与施工管理工程项目较多，在从业期间均无不良记录。

公司架构中天房地产公司实行总经理负责制，下设财务部销售部和工程部办公室。

现有员工人工程师名，硕士名，大专学历人。

公司实行全员聘用制。

公司内部管理严谨，规章制度健全，各部门工作团结协作，各当面，从项目前期策划现场施工营销物业管理日常管理都严格按质量管理系统运作，有整套运行良好管理体系，公司业绩和整体形象逐年提升。

公司信用情况中天房地产有限公司在中国银行攸县支行开设基本结算户，公司建立了现代企业制度，产权明晰，管理规范，财务状况资信状况良好，企业信用情况较好，无不良行为记录。

公司发展前景从公司发展计划看，经营情况良好，内部管理严谨，规章制度健全，企业管理意识管理水平在同步提高，公司高层人员素质较高，从业经验较丰富，理财方略稳健，目前开发中天凯旋城项目，定位准确，设计合理，项目建设情况理想，是攸县城市建设提升整体面貌形象工程。

公司全体员工将发扬敢为天下先拼搏精神，力争将中天凯旋城房地产开发项目打造成攸县精品住宅楼盘，造福广大消费者，为攸县城市发展增添光彩。

项目建设必要性符合攸县提升城市品位，打造新攸县要求，有利于促进城市建设发展和推动攸县经济建设近年来，随着攸县城市化进程加快和国民经济快速发展，攸县城市建设者们，试图对这座拥有深远历史却极大落后于沿海城市启动厚积薄发发展战略。

中天凯旋城项目开发建设，将极大推动攸县城市增长，促进区域经济发展。

为政府增加财税，企业增效缓解劳动就业压力，提高居民收入和生活质量将起积极推动作用也将给攸县城市整体布局起到画龙点睛作