配套同时，有效地改善居住区整体面貌，使之逐步成为城市整体景观有机组成部分。

控制价格，抢占市场本案西侧嘉和人家紧邻本项目所在地，对本项目开发运作构成了直接威胁，中低价位商品房市场定位策略在定程度上抢夺成本为单位边际贡献为加权平均边际贡献率本项目临界点销售量为住宅平米减去以实物偿还原土地方万平米后，实际临界销售量为平米底商平米减去以实物偿还原土地方万平米后，实际临界销售量为平米住宅与底商单位边际贡献单位边际贡献单价销售税率单位变动成本即住宅元底商元加权平均边际贡献率确定加权平均边际贡献率各产品边际贡献各产品销售收入销售税率盈亏临界点销售额确定元敏感性分析本案为经济适用房项目，北京市政府北京市建委对本项目最高限价为元平方米，开发商利润率被控制在了，售价成本都是相对确定因素。

因而下面仅对底商出售部分售价成本变动以及销售量这三个不确定因素，进行单因素敏感性分析在不计各类不确定因素条件下，本项目底商部分预期利润为万元底商价格变动，其他因素固定不变设售价变动幅度为。

当单价增长时，元平米按新单价，预期利润变为万元同理可以求得当售价增长时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元。

底商成本变动，其他因素固定不变设成本变动变化幅度也为，。

当成本变动幅度为时，元平米按此成本计算，预期利润为万元同理可以求得当成本增长时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元。

底商销售量变动，其他因素固定不变设变动幅度依然为，。

同理可以求得当底商销售量增长时，预期利润为万元当底商销售量增长时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元。

根据上述有关资料和分析结果，编制单因素敏感性分析表单因素敏感性分析表变幅项目售价单方变动成本单方变动销量单方变动表各因素对利润敏感性分析说明列表法缺陷是不能连续地表示变量之间关系，为此，利用以上分析资料，绘制了敏感性分析图。

图中横轴代表单位变动成本，售价和销量等各因素变动百分比，纵轴代表利润额。

直线与利润线夹角越小，表明直线相应因素对利润敏感程度越高。

从敏感性分析中可以看出，本项目最为敏感因素为售价，对利润最不敏感为万万万万万万万销售量。

从表格数据反映可以看出，即使在最不利条件下，项目仍能保持定营业额，说明项目具有较强抗风险能力。

七可行性研究结论与建议项目社会效益综合评价从年上半年北京房地产市场供应情况来看，普通商品住宅和经济适用房供应量占到了市场总量，加之自去年年底，由大批工薪阶层购房者组成购房大军涌入，中低价位大众化住宅已逐步成为了市场主流产品。

另外，自年开始，市政府市建委以及市危改办方面在加大力度对城区内危旧房进行拆迁和改造，其中尤以南城为重另方面，又在积极地寻觅开发企业进行经济适用住房开发建设，以满足大量无房户拆迁户以及大批需要改善现有住房条件普通工薪阶层住房需求。

种种趋势表明，北京房地产市场正在完成次供需结构上调整，大量面向中低收入家庭住房将逐步登陆京城。

本项目推出，把握住了非常有利市场时机，符合市场主流消费群体实际需求，有利于改善北京市民现有居住条件，有助于深化和完善住房体制改革。

本项目以住宅街区规划模式推出，在对居住区进行建设同时，也在对周边城市道路市政配套以及商业服务设施进行全面升级与换代，让居住建设与城市发展同步进行，方面使原本只停留在指标上服务功能细化落实另方面，使整个居住区与城市融为个有机整体，优化了居住区整体功能，美化了城市街景，实现了居住区建设与城市建设双赢。

项目经济效益综合评价在前述市场分析投资分析财务分析以及不确定性分析中，我们可以看出，本项目作为南部地区目前最大经济适用住房小区，拥有非常乐观开发前景。

项目所在地区位于三环与四环之间，距中心区分钟车程，周边城市基础设施和生活配套设施逐年完善，项目升值潜力巨大。

另外，政府对经济适用房多项行政事业性收费给予减半，加之南城地价低廉以及本项目免交增值税投资方向调节税等多项优惠措施，使得项目自身价格优势极为明显，这为项目后期销售工作减轻了压力，加快了资金回笼速度，提升了资金使用效率。

在本案实际测算过程当中，采取了较稳妥支付方式，其测算结果仍能达到较理想投资收益率，并且具有很强抗风险能力。

测算结果各项数据均表明，本项目可行，并且与北京同类经济适用住房相比，具有较大优势。

项目环境效益综合评价在建设项目可行性研究阶段进行环境影响评估，从环境角度充分论证项目可行性，已成为各级环境管理部门和建设项目投资方进行评估开发项目是否符合可持续发展和环境保护重要依据。

本项目根据城市整体规划和发展需要，立足于现代人生活居住特点，从改善城市居住区整体面貌入手，将生活居住区与城市街区有机地融为体，形成住宅街区规划模式。

与此同时，本项目对原有工业厂房进行了重新改造，使之成为新型运动会所对原生绿化进行了保留与修饰，规划出了米长梧桐大道和蜿蜒于街区内部商业步行街建立了中央污水处理系统，对生活污水进行集中处理和再利用。

本项目通过科学规对项目加以推广。

其中包括报纸软文硬文综合性报道平面广告，以及灵活有趣居民喜闻乐见户外活动以提升产品文化内涵与附加值，尤其要注重前期形象宣传和品牌导入工作。

完善市政设施，改善城市面貌南城市政设施改善尚未全面完成，许多地区道路网密度等级不够，市政管网配套也没有到位，给住宅项目开发造成了定困难，同时也降低了部分目标顾客购房热情。

同时，南部地区特别是东南地区城市园林绿化面积少，旧厂房数目多，城市景观不甚良好。

开发商若有意在此地区开发建设住宅项目，市场定位不宜过高，且在前期运作中应加大与政府合作力度，采用合作方式积极改善周边城市面貌，完善市政设施，近而整体提升该地区物业水平。

值得注意是，此过程时间不依拖得太久，以避免动摇目标顾客购房信心，减少购房者期待值。

市场竞争加剧自四环开通以来，加之入世申奥成功央行降息等系列利好影响使南城逐渐成为开发商角逐战场。

年以来南城住宅项目逐年增多，主要形成三个热点地区，即西南四环丰台科学城附近南三环沿线亦庄经济开发区。

开发数量和规模逐年增大趋势使市场竞争加剧，南城购房者有了更多选择和比较机会，而且其价格上优势又进步抢占了京城其他地区顾客资源，形成了以中低价位商品房为主打，辅之以大规模经济适用房建设市场格局。

开发商在此地区投资建设需做好项目前期市场定位，深入分析有效市场需求，合理安排开发规模科学设计户型比例。

切不可盲目开发建设，而使实际供应量与当地居民有效需求错位，甚至造成大规模空置恶果。

改善居住区面貌，提升人气区域内住宅项目比较零散，且规模不大，没有形成大社区聚合效应，生活配套设施也多是共用，区域内人气不旺。

本案策划中应注重改善居住区整体景观，提升区域内人气值。

本项目可以通过营造大型住宅街区将住宅规划与城市建设协调运作，完善基础设施和商业配套同时，有效地改善居住区整体面貌，使之逐步成础设施投资。

由于重大工程投资规模和社会影响较大，同时市计委又确定了批储备开发项目，并正抓紧前期运作，因此，从长远看，投资后劲较足。

第二，南城危旧房改造进程加快。

资料显示，全市季度累计完成危旧房改造投资亿元，动迁居民户，拆除危房万平方米，占全年计划，当月拆除危房近万平方米。

第三，资金到位情况乐观。

往年资金流向偏重于房地产开发情况有所改变。

季度，固定资产投资本年到位资金亿元，增长，资金到位率，好于上年同期水平房地产开发本年到位亿元，于上年持平，加上结余资金，可用资金达亿元，与完成投资有亿元顺差。

资金到位良好保证了固定资产投资适度增长。

市场供给分析从去年全年四个季度房地产投资量销售量来看，新开盘项目比往年同期明显减少，增幅表现出回落趋势。

而从具体区位来看，南城房地产项目却异军突起，仅本案区域范围内，半年内就有处新开盘项目，而且总体价位偏低，其中还有政府政策支持经济适用房项目和住宅合作社项目。

总来说，方面，在过去几年里，高档住宅开发量和投资量已经相当大，且高消费阶层住房需求日益饱和另方面，为中低收入家庭以及住房拆迁户提供低价位商品住宅和经济适用房发展又显得步履蹒跚。

尤其在南城改造过程中，此类住房需求尤为明显。

各方面因素均表明，面对未来北京城区规划发展，住房市场扩容和可持续发展，以及明年以中低收入家庭为主购房大军涌入，北京房地产市场将在年完成它在供需结构上次转型。

即着重开发中低价位商品住宅和经济适用住房，改善住房供给与居民实际需求之间错位，盘活住房二三级市场，规范各项规章制度等。

市场需求分析跟据对全市居民购房意向市场调查参阅附件居民购房意向调查表，我们发现现阶段北京居民购房意向主要集中在三环和四环沿线，建筑面积在平米之间，单价约在元，总价在万之间中挡住宅以及经济适用房。

通过调研分析，我们可以得出南城住房市场需求几个特点南城拆迁改造动迁居民数目多，回迁需求强盛。

南城地价相对低廉，中低价位商品住宅将成为市场主导产品。

政府大力支持南城经济适用房项目开发建设，给予多项优惠，加之四环路开通和市政配套逐步到位，将吸引其他地区购房者前来购房。

微观影响因素分析地段位置因素分析区域内房地产市场总体状况呈现以下几个特点区域范围东起成寿寺路西到刘家窑桥南侧横七条北起南三环南至南顺路沿线，详见附区域项目示意图第，四环主路年全线贯通，给南城经济发展，尤其是房地产业发展创造了个良好发展机遇。

由于便捷环线交通同时串起了中关村高科技园区奥林匹克体育中心中央商务区亦庄经济技术开发区等未来经济热点地区，拉近了南城与京城其他地区联系，盘活了房地产市场，吸引来了更广泛客源。

第二，由于受到传统观念影响，南城发展与京城其他区域相比略显落后。

北京历史上就有东富西贵南贫北贱说法，宁要城北张床，不要城南套房例子也屡见不鲜。

人们观念上束缚使得城南经济发展市政建设等在很长段时间内基本处于停滞状态。

基础设施与公共设施分析第，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而废弃工业用地。

区域内道路网稀疏，市政配套设施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活购房者或者欲塑造成熟居住社区典范开发商来说，外部环境短期内不甚有利。

第二，区域内多数项目以塔楼为主，且规模偏小基本在万平米以下，分布零散，没有形成聚合效应，社区氛围不浓，人气不旺。

第三