员会苏计法规发号文招标基本情况招标范围及依据本工程建设资金来源为企业自筹。

为保证以流队伍流施工和流质量搞好此项工程，按照国家基本建设大中型项目实行招投标暂行规定，经国务院或国家计委批准国家计划内基本建设大中型项目，符合规定条件都要进行招投标。

因此，本项目主体工程勘察设计建筑安装监理和主要设备材料供应等都必须通过招标投标进行。

招标组织形式根据国家发展计划委员会第号令规定，本项目建设主体为开发企业，不具有自行组织招投标能力，故本项目拟采取委托招标组织形式。

招标方式本项目主体工程设计监理招标方式拟采用邀请招标方式，土建工程安装工程招标采用公开招标方式进行。

招标初步方案木建设项目设计单位资质拟定为甲级资质。

施工监理单位资质等级拟定为乙级及以上监理资质。

土建工程设备工程拟定为二级及以上施工资质。

各项招标活动对评标专家专业特长和水平要求土建工程施工及监理评标主要聘请给排水结构市政工程等有关专家设备工程安装采购评标主要聘请给排水电气智能化系统等方面专家。

招标领导小组由建设徐州汽配城有限责任公司单位聘请有关人员组成。

招标领导小组必须制定套完整有关综合楼工程招标投标办法，内容包括招标领导小组组成招标时段安排招标程序招标方式评标委员会组成，评标原则标底确定评标方法定标方法等。

具体招标程序如下第步，拟定初步发包方案及招标说明书第二步，编制招标文件和评标办法厂第三步，向施工企业发出投标邀请书或发布招标公告，并发售招标文件和评标办法第四步，施工企业递交投标书第五步，按招标文件中规定时间地点开标第六步，评标委员会评标，写出评标报告，并向招标领导小组推荐名施工企业作为中标候选人第七步，招标领导小组决标第八步，工程指挥部发出申标通知书第九步，与中标企业签定合同。

第十章总投资估算和资金筹措投资估算编制说明和依据编制说明本估算由建设项目所需建设工程费设备费包括供电供水通讯设备生活设备管理设备购置费和安装费工程建设其他费预备费等四部分组成。

编制依据国家计委建设部计划投资号文件关于印发建设项目经济评价方法与参数通知国内设备生产厂家近期报价资料，并考虑运输费用和定程度上浮因素土建年江苏省建筑工程单位估算表年江苏省建筑工程综合预算定额安装全国统安装工程预算定额江苏省单位估价汇总表安装工程计算工程量计算规财市场价调整徐州市年季度工程建设及造价信息年江苏省房屋修缮工程预算定额年人防工程预算定额江苏省人防工程费用定额费用定额于年江苏省建筑工程单位估算表年江苏省建筑工程综合预算定额配套具体估算依据如下土建工程土建工程费用根据上述文件颁布有关定额材料价格等资料，参照最新同类型工程概算资料，结合本地区实际情况估算。

其它费用包括土地使用权转让费建设单位管理费勘查设计费开办费等。

根据有关规定结合本工程实际估算。

基木预备费用按照土建工程和其他费用之和计取。

项目总投资估算表固定资产投资估算总览序号内容估算合价万元百分比建筑工程费用按装工程费用工程建设其它费用预备费用建设期利息合计资金筹措根据投资估算，本工程总投资约万元，具体资金筹措方式如下英国弗朗特控股公司融资万元人民币，企业自筹万元。

第十章经济效益分析依据本项目经济评价是参照国家计划委员会计号颁发建设项目经济评价方法与参数进行。

本项目只进行财务评价。

本项目所有营业面积全部出租给业主，投资主体经营收入来自营业房租金。

项目计算期及经营负荷项目财务评价计算期为年，其中建设期约为月，第年经营负荷达到，第年为，第年至计算期末为满负荷经营。

营业收入估算工程总建筑面积为万平方米，其中万平方米用以销售，预计售房收入万元万平方米用以出租，预计二十年租金收入万元第年租金收入万。

税金及附加估算年营业税金按国家规定税率和计税方法计算。

营业税率为，城市建设维护税按营业税计取，教育费附加按营业税计取，房产税按租金收入计取。

首年上缴税金及附加约万元租金税收万销售税收万。

市场运营成本估算新增员工人，按年平均万元人计，共计万元。

折旧固定资产折旧按照国家有关规定采用分类直线折旧方法计算。

建筑物按年折旧，设备按年折旧，残值率为。

摊销无形资产摊销年限为年，递延资产摊销年限为年。

修理费按固定资产折旧额计。

经营管理及其他费用按营业收入计算。

财务费用财务费用主要为银行贷款利息有定知名度。

为了充分发挥市场优势，借助淮海经济区中心城市徐州建设商贸大都会契机，完善市场基础设施条件，实施汽配城三期工程，将徐州汽配城建设成为个高起点高品位，集贸易展览于体综合性大市场，朝着全国知名大市场目标前进，是十分必要。

经营决策目标市场本市场主要经营汽摩配件工程机械配件等，主要销售对象面向徐州乃至整个淮海经济区。

经营策略市场注意力竞争种市场是否能引起消费者注意是竞争首要问题。

如果市场和商品没有引起消费者注意，顾客很可能未被感知，就难以被记忆。

注意是形成记忆基础，引起消费者注意因素主要有两类是刺激强度和内容，二是消费者自身意向。

因此加大刺激强度亮度，对商品多渠道多媒体持久宣传，给用户提供充分信息是非常必要。

市场应在广告战略人员推销公共关系营业推广等方面注意品牌注意力竞争。

广告战略广告战略是为实现市场和营销目标，针对市场策略商品性能经营政策推销策略，以及广告目标媒体选择等勾划幅广告活动蓝图。

广告活动应充分展示市场综合专业特征形象。

市场应根据自己目标和消费者需求来选择广告战略。

广告之所以能引起人们注意，主要依靠刺激强度增大刺激强度。

增加刺激诱惑力和感染力，如传递人们最关心信息，产品特殊功能，有奖销售等。

增强消费者记忆，记忆对消费者购买有独特作用。

人员推销人员推销是种传统销售方式，也是现代企业经常采用种重要手段。

科学地确定人员推销规模区域和组织，选择适当推销策略，运用高超推销技巧，将有国见下表年年年份年市场交易额亿元亿元亿元亿元市场经营收入万元万元万元万元由于经营场所不足，现仍有很多拟进入市场经营商户对经营场所需求无法满足。

同时，经营场所限制也使徐州汽配城有限公司无法实现规模化经营，企业运营成本较高，效益低下。

为更好地为社会服务，充分发挥企业优势，并按照市委市政府提出发展大市场搞活大流通促进大发展，以各类市场带动第三产业发展，建设有特色经济发展模式要求，徐州汽配城有限责任公司拟在现有二期市场西和北侧企业发展预留用地上实施徐州汽配城综合楼三期建设工程，进步扩大市场规模，完善市场配套设施。

现该项目项目建议书已经徐州市发展计划委员会批复，规划选址环境预审等工作也己完成，企业现委托我中心编制该项目可行性研究报告。

项目建设内容拟实施徐州汽配城综合楼三期建设工程项目占地约亩，总建筑面积约万平方米。

具体建设内容为营业房全部为二层万平方米，商务楼为四层万平方米，别墅四层万平方米，酒店客房为三层万平方米，仓储为半地下万平方米，展厅为三层万平方米，以及配套道路绿化管网建设项目可行性研究报告编制依据和范围编制依据徐州十五国民经济和社会发展计划徐州城北开发区规划徐州市扶植汽车零配件产业优惠政策编制范围主要从项目提出背景必要性市场分析建设规模建设方案建设条件工程招投标代理投资估算及经济效益分析等方面进行分析论证。

初步结论项目建设是必要徐州汽配城作为我市规划建设高起点强辐射多功能现代化大市场，建成后无疑对我市大市场大流通格局形成和徐州商贸中心城市功能强化都将起到重要促进作用。

同时，建方市场，富方人民，建成后徐州汽配城三期工程能带动众多服务业繁荣，能给我市待业下岗人员带来更多就业机会，能为国家创造更多税利，所以拟建汽配城三期工程项目除能实现定经济效益外，还能产生可观社会效益。

综上所述，本项目建设是必要。

建设条件良好建设地址环境条件良好。

拟建徐州汽配城三期工程位于三环东路三环南路徐淮公路国道交汇处，交通条件十分便利市场紧靠新建设徐州汽车客运南站，与淮海食品城新世纪建材装饰城淮海汽车城徐州旧车交易市场农机市场连为体构成了庞大专业市场群，已形成良好市场氛围，在淮海经济区乃至全国享有较高知名度。

外部条件具备。

本项目公用工程与市政工程连接极为方便。

市场分析预测结果通过对消费市场进行预测，根据项目在区域市场竞争力吸引力确定应有份额，详见第三章市场分析及经营决策。

市场分析结果表明，淮海经济区及徐州市有足够市场可供本项目运营。

主要技术经济指标表主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注建设规模用地面积亩总建筑面积平方米万建筑指标容积率项目总投资万元万财务效益利润总额万元万正常年份可分配利润万元万正常年份利税总额万元万正常年份财务指标投资利润率正常年份投资回收期年含建设期税后财务内部收益率存在问题及建议本项目工程建设周期个月，时间紧任务重，要使项目能如朔按计划完成，除了要安排好规划方案外，还需特别注重建设资金筹措，统筹合理地安排建设内容和施工进度。

项目总建设规模较大，需加强与规划土地环保消防供水供电电信等部门联络工作，使项目建设既能满足有关部门规定要求，又能使有关部门尽快积极办理相关事宜。

项目建设要严格按照城市总体规划要求。

项目设计方案部分内容有待初步设计阶段进步完善。

第二章项目建设必要性是徐州市建设商贸大都会需要徐州市明确提出了把徐州市建成陇兰经济带东部商贸都会战略目标。

而统开放竞争有序市场体系是建设商贸大都会重要内容。

徐州汽配城有限责任公司投资建设徐州市汽配城是徐州市规划三环东路市场带重要组成部分，企业通过汽配城二期工程建设，扩大市场规模，调整市场结构，完善市场功能，是将三环东路专业化大市场逐步建设成为高起点强辐射多功能现代化大市场需要，建成后无疑对我市大市场大流通格局形成和徐州商贸中心城市功能强化都将起到重要促进作用。

二是盘活土地资源，加快徐州市城市化步伐需要拟建场址地处徐州市东部区域，是我市城市规划发展主导方向。

该处随着徐州汽配城期工程淮海汽车城新世纪建材装饰城等专业化市场建设，已经初步形成了沿三环东路专业市场带优越市场氛围。

充分合理利用该处剩余土地资源，逐步完善该处市场功能是加快徐州市城市化步伐，提高城市土地利用率需要。

三是区域经济发展需要作为江苏徐连经济带和淮海经济区发展中商贸都会，以及淮海经济区城镇体系核心城市，商贸流通业发展成为今后若干年徐州市经济建设主要任务之。

按照有关规划精神，徐州商贸与市场设施方面建设必须面向整个经济区