六号线，位臵非常优越。

同时有近十路公交车途经本地，交通十分方便。

项目地块，市场竞争少，区域含金量高，升值潜力大。

区域整体开发提升了版块整体形象和竞争力。

紧临京通高速，两广延长线，距市区三环路仅公里，交通条件极为便利。

京通高速，两广延长线高标准建设，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为种享受。

便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候形成，同时避免重复投资带来重复性浪费。

地块内有较长河岸线，有利于打造生态河景沿极为便利，从广渠路延长线修建以及规划中地铁号线到城铁八通线，朝阳北路加之原有京沈路与京通高速路和朝阳路等城市主干道都于项目近在咫尺。

项目与中央商务区联系也较为紧密。

根据北京市三间房南区政府道路详细规划，项目周边南北向道路长营路双经东路，东西向交通除南北两条高速路外，还有双纬路沟通东五环广渠路连接双井和通州，形成三纵四横沟通四环五环通达机场国贸路网体系五地块周边配套商业设施天客隆华润物美易初莲花等大型超市京客隆便利店双桥菜市场北双桥市场等多个购物场所生活设施医院民航总医院管庄医院双桥医院三间房医院及多个社区医院教育幼儿园广播学院幼儿园北双桥幼儿园生物研究所幼儿园福怡园幼儿园，小学双桥小学北花园小学定福庄第二小学中学北京市第十七中学北京市潞河实验中学双桥中学定福中学大学中国传媒大学北京市第二外国语学院另有地块东南侧教育用地已规划。

五地块优劣分析优势分析土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好居住环境。

本地块毗邻京通快速八通线京沈京哈以及规划中六号线，位臵非常优越。

同时有近十路公交车途经本地，交通十分方便。

项目地块，市场竞争少，区域含金量高，升值潜力大。

区域整体开发提升了版块整体形象和竞争力。

紧临京通高速，两广延长线，距市区三环路仅公里，交通条件极为便利。

京通高速，两广延长线高标准建设，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为种享受。

便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候形成，同时避免重复投资带来重复性浪费。

地块内有较长河岸线，有利于打造生态河景沿河河漫滩有利于营造亲水休闲空间。

项目周边市政配套完善，创造了良好水电气路等基础设施条件。

本项目良好区位环境和地块特征为项目成功开发创造了良好基础条件。

加之北方地产雄厚资金实力背景和良好政府资源背景，都将进步加强本项目优势。

二劣势分析地块周边少量商业和原始住户需要拆迁，给项目带来了不确定因素。

目前，两地块所在区域除些临街门市外，尚无成熟商业区，超市银行邮局农贸市场娱乐场所等生活配套设施比较缺乏，给长期居住人们生活带来极大不便。

本地块形状为不规则形状，规划难度较大，届时会形成规划死角，降低土地使用率。

和相隔较远，较难形成规模效应，只能推广，将增加定推广难度，和推广费用。

六地块初步定位建议物业类型定位定位以住宅为主，商业为辅综合性项目定位依据地块，周边人口较为密集，部分居民有购房需求地块位臵非常优越，交通极为便利地地块周边缺乏大型购物场所及农贸市场等生活服务配套设施。

二目标客户定位定位有稳定经济收入，需满足居住要求首次臵业者内需要改善居住条件首次中年臵业者其他区域急需用房而购房款不足年轻臵业者定位依据房地产品有很强地源性，因此，区域为满足居住要求首次臵业者和为改善居住条件二次臵业者将是本项目主要客户群体生活或工作在其他区域部分年轻人，由于积累不多，但又由于结婚或者其他原因，急需要用房购房者也会成为本项目目标客户群体之。

三面积户型定位住宅户型应以两室厅及两室两厅为主，室厅三室厅及三室两厅为辅面积应以平方米区间为主，其他区间为辅。

商业采用框架结构，户型可分可合，面积可大可小。

四价格定位住宅平均售价为元平方米商业门市平均售价为元平方米朝阳区房地产市场多层住宅平均价格大约在元平方米之间，而本项目位臵较为优越，因此，取均价元平方米。

地块位于位臵非常优越，周边有大量住宅动之美。

地块位于朝阳区三间房东柳，总占地万平方米，地块东临双桥路，西至乡届，南至北花园街，北至通惠河南街。

地块内部地势平坦土地肥沃。

周边建筑以村民房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。

西南面厂区内工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。

四项目周边交通项目地块交通极为便利，从广渠路延长线修建以及规划中地铁号线到城铁八通线，朝阳北路加之原有京沈路与京通高速路和朝阳路等城市主干道都于项目近在咫尺。

项目与中央商务区联系也较为紧密。

根据北京市三间房南区政府道路详细规划，项目周边南北向道路长营路双经东路，东西向交通除南北两条高速路外，还有双纬路沟通东五环广渠路连接双井和通州，形成三纵四横沟通四环五环通达机场国贸路网体系五地块周边配套商业设施天客隆华润物美易初莲花等大型超市京客隆便利店双桥菜市场北双桥市场等多个购物场所生活设施医院民航总医院管庄医院双桥医院三间房医院及多个社区医院教育幼儿园广播学院幼儿园北双桥幼儿园生物研究所幼儿园福怡园幼儿园，小学双桥小学北花园小学定福庄第二小学中学北京市第十七中学北京市潞河实验中学双桥中学定福中学大学中国传媒大学北京市第二外国语学院另有地块东南侧教育用地已规划。

五地块优劣分析优势分析划公顷，与年相同。

其中商品房用地供应量为公顷，比上年减少公顷经济适用房用地为公顷，比年增加公顷。

年月北京公开出让土地面积为万平方米，比年万平方米高出万平方米。

据目前北京市土地整理储备中心资料显示，年上半年半年预计入市土地将达到块之多。

北京城八区分到土地占总量，并向朝阳海淀丰台区倾斜，东城西城崇文宣武个中心区新增建设用地为零远郊个区县占，向顺义通州亦庄三个重点新城倾斜。

由此看来，政府向市政基础设施用地倾斜目很明确，这也是国土部门配合城市郊区化发展和建设社会主义新农村方向必然结果。

加大土地供应是政府稳定房价措施之，特别是对于在国内房价涨幅排前三北京而言。

在月份，北京新建商品房以涨幅位列全国城市第二，仅次于深圳。

从易事达个月掌握调研数据来看，土地供应受到宏观调控影响较大。

根据北京市土地整理储备中心统计数据显示，前个月供地块，供地面积为平方米，所占总供地地块和面积比例分别是和。

在实施国六条之后六七八三个月，供地块数和面积分别是块和平方米。

在月以后，土地供应高潮到来，根据北京市土地整理储备中心公布信息统计，月北京有块土地入市，面积约多万平方米，超过万平方米地块达个。

为了防止开发商囤地提价，同时鼓励产品竞争，下半年大宗地块拆分成小型土地上市计划已提上日程，这样话，过去地王时代有可能去不复返。

二政策调研结论列示国六条出台之后，北京市乃至全国房地产市场都陷入到了新轮宏观调控之中。

易事达认为国六条及其细则文件初衷是稳定房价，降低房价增幅，而不是让房价下跌，结合年新政后市场反馈，经历过短暂市场冷淡后交易量又迅速上扬，刚性住房需求和巨大消费群体是支撑房价主要因素。

在市场经济下，政策可以影响房价，但是不能决定房价。

按照通常房地产开发建设周期来看，项目从设计施工到推出市场，至少需要半年时间，而些受新政影响需要修改规划项目也会在今年下半年入市，此前就有相关媒体报道明年上半年有上百个需要改规划项目会扎堆上市，因此，新政作用真正体现还要等到明年上半年。

三区域市场概述东五环外京通快速路沿线区域市场分析地产开发逐步加快在新轮地产开发竞争中，作为北京市未来城市规划重点区域东部地区以及北京重点卫星城镇通州区发展建设给北京东部地区房地产市场迎来了绝好发展机遇。

未来年，本区域将完成经济结构调整，区域环境和区域面貌将发生质改变区域内基础设施建设将进入现代化，从年以来，北京东部地区房地产市场借力北京市城市新规划，使地产开发步伐加快。

商业及社区配套不断完善，满足区域居民生活需求。

提升区域生活质量。

商务办公用物业增多，产业结构调整趋于合理。

区域住宅市场进步繁荣，居住氛围日趋浓厚。

本区域内购房臵业客户主要为次臵业年轻白领，兼有部分投资型客户。

区域居住条件不断成熟加之区域便利交通将吸引更多人在此生活投资臵业，带动地区住宅市场繁荣。

区域住宅市场价格水平呈现梯度排列。

朝青板块普通住宅房价在元平米元平米左右，管庄区域五环外普通住宅房价在元平米元平米左右，通州北苑果园区域房价范围在元平米元平米之间。

二东五环外京通快速路沿线区域供应分析区域市场现有供给量本区域居住氛围逐渐形成，成为东部泛区域新住热点，且供应量日益增大。

目前，该区域项目主要集中在朝阳路沿线地铁八通线沿线及管庄路周边放量。

年本区域新推和后续推出住宅面积约在万平米左右。

本区域目前市场现有供给量见下表包括已售完项目名称占地面积建筑面积容积率主力户型面积物业形态华龙美树约板楼万象新天四区约约居至四居。

以二居三居为主板楼板塔结合上东上品约居至三居板楼小洋楼二居板楼多层朝阳旺角二室二厅三室二厅板楼塔楼多层高层优点社区二居板楼东时区板楼塔楼板塔结合艺水芳园居至四居板楼塔楼珠江绿洲二居三居板楼塔楼板塔结合多层小高层高层水郡长安板楼联排别墅东卫城及三居塔楼本区域内在售住宅项目主要为普通住宅项目，建筑形态多为板楼塔楼或板塔结合。

本区域内项目容积率较高，多在之间，多数项目在以上，容积率最高达到，本区低密度住宅供应量相对较少。

在售项目中万象新天东时区珠江绿洲和水郡长安项目规模在万平米以上，属区域内大盘，规模优势明显。

各项目建筑面积体量对比图单位华龙美树上东上品朝阳旺角东时区珠江绿洲东卫城建筑面积从上图可以看出，本区域内项目供应量在万平米以上项目不多，项目规模不大，多为中小规模项目。

二本区域年新推项目及供应量年北京市区内新盘主要集中在北五环沿线东四至东五环沿线北段等地，管庄区域新盘量相对较少。

北京整个东部地区今年将成为个大盘集中放量区域。

其中，会村附近今年将出现个万平米大项目。

本区今年新增加供应量主要为在售项目楼项目良好区位环境和地块特征为项目成功开发创造了良好基础条件。

加之北方地产雄厚资金实力背景和良好政府资源背景，都将进步加强本项目优势。

二劣势分析地块周边少量商业和原始住户需要拆迁，给项目带来了不确定因素。

目前，两地块所在区域除些临街门市外，尚无成熟商业区，超市银行邮局农贸市场娱乐场所等生活配套设施比较缺乏，给长期居住人们生活带来极大