块现用电有西北侧新华路变电所架空线路引来。

武汉市城市计时，不仅兼顾到地块周边环境，更要注意小区内环境艺术设计，建议公司聘请专业环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好环境效果。

第七章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章论述与分析，本章着重讨论后湖花园项目开发经营策略，并对项目投资进行估算，对工程实施进度做出安排，并制订相应项目筹资计划和投资计划。

项目开发经营策略依据开发公司实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品灵活多变开发经营策略。

整体规划。

这是大面积大规模房地产开发个显著特点，本地块占地亩，因此必须对地块进行整体规划。

分期实施。

分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。

根据对项目地块现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。

其依据有地块南面靠新建后湖大道，交通条件相对较好，宣传也更为方便。

从规划方面考虑，该区域具有相对性，可作为个项目看待。

从景观效果考虑，南向风景较好，而房地产项目般都是将较好区位项目放在最后阶段实施。

自主开发。

这是基于项目公司资金优势和地块本身特点而作出选择。

房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备雄厚资金实力进行自主开发。

项目公司购置该地块所需成本较低相对市中心而言和优惠政策。

项目地块所处特有区位优势及市场前景。

通过自主开发，公司可迅速依托项目品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地产业界影响，为以后项目开发打下良好基础。

力创精品。

这是由项目所在区域内品牌项目较少前提决定，同时借助于后湖花园品牌，可迅速提升开发公司在武汉房地产业界知名度。

先环境后房屋，先有现房后全面发动宣传攻势。

建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目信心。

二项目投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。

更详细投资计划可能随设计及实施改变而调整。

建设投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路绿化费用项目研究咨询规划设计费用各种税费项目管理费等项目。

三项目实施进度安排整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施进度。

由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成三期四项目投资与筹资计划按武汉市政府规定，投资项目自有资金应达到项目投资以上，只有完成此比例投资，项目方可依法转让或预售。

由于项目建设期较长，实际运作中，上期项目销售收入中相当部分可用于下期建设资金第八章项目开发经营状况分析本章对后湖花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入成本利润投资利润，并计算项目资金现金流量财务净现值财务内部收益率。

后湖花园项目中包括公寓式住宅小高层住宅以及幼儿园小学车库等公建项目。

其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以销售方法考虑。

公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室变电站，部分为收益较少物业，且要投入定经营费用，如幼儿园小学。

故公建项目经营收入仅考虑车库销售收入目，其他项目在本报告中均未考虑。

第九章项目开发经营风险分析本章拟对后湖花园项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中主要风险进行定性研究并提出相应对策。

项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。

项目经营收入保本点分析项目处于盈亏平衡状态。

项目经营成本保本点实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，这是按照计算期平均状态计算结果。

二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。

项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，估计最大变动幅度达。

项目销售收入在开发经营各个过程中，由于销售收入预测主要是建立在对本项目未来前景分析及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响。

三项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来风险。

市场风险项目住宅小区定位为中等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。

项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如望视线都被干扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。

北向北面遥望张公堤，成片草地，带状防护林区沿堤分布，大片湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星小村落削弱了景色。

东向远方较开阔，中部为建设中东方恒星园，近处竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来异味。

西向西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道施工沿路有灰尘。

项目周边情况我们选择以本地块为中心，南至五干道发展大道，北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。

二后湖地区区域分析基础设施状况分析交通状况本地块四周已初步形成了大交通体系，东西向有近年来新建和在建发展大道，后湖大道，幸福大道，张公堤路段，其中，后湖大道正在加紧施工建设，年底前建成通车后将对本地块项目提供良好条件，南北向主要为地块两头姑嫂树路和岱黄公路。

人文环境及生活配套设施地块周边商业网点和金融机构交齐全主要位于发展大道和姑嫂树路沿线，如世华大酒店，中百仓储，农行，建行等，但距离本地块较远，岱黄公路沿线主要为小商业铺面，专业性市场，无酒吧，网吧等娱乐设施。

教育机构不健全，仅有华中高级中学，塔子湖小学和黄浦园丰村小学，田园小区小学等，医疗设施缺乏，主要为小门诊部。

总来说，人文环境几生活配套设施较差，是项目开发大劣势。

市政配套设施水该地块用水有宗关水厂提供，在地块南侧后湖路建有管径为毫米给水管，该地块南侧后湖路建有排入黄孝河雨水箱涵，地块雨水可接入该箱涵，地块周边尚无污水管。

电居民等靠要福利性住房观念已经开始向商品化转变。

空置商品房消化能力加强经济适用房建设取得较好成效。

年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设。

房地产二三级市场联动效应初步显现。

年武汉市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。

根据房地产发达地区经验，二手房市场活跃会直接刺激住宅级市场发展，存量房买卖增加并不意味着增量房市场萎缩，而是带动增量房市场增长。

广州深圳存量房交易大大超过了增量房交易，而武汉市现在存量房交易确小于增量房交易，因此利用二手房交易拉动住宅级市场操作空间很大。

大大推动了武汉房地产市场梯级消费需求。

金融系统成为房地产业坚实后盾。

银行方面已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务主体，公积金方面公积金贷款购房面积占全年总销预售面积强。

住房抵押对房地产市场起到举足轻重作用。

抵押户数增多，个人购房选择银行贷款按揭增多，公积金小额度贷款增多。

同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要作用。

房地产中介服务为房地产二三级市场启动发挥了积极作用。

年武汉市围绕加快启动住房二级市场开展各项住房消费服务十分活跃，住房消费中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场繁荣起到了重要推动作用房交会为活跃房地产市场提供了重要舞台。

年武汉市各区联动举办房交会，进步了活跃住房市场。

月和月举办了两次全市规模大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场发展，而且也活跃了存量房交易。

微观市场特点从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府基础配套设施完善，环境道路情况都得到了较大改善，使周边地区投资和销售量均高于中心地区。

随着我市大力发展光谷战略决策落实，这带房价还在不断地攀升。

从楼盘结构和户型来看，砖混结构楼盘已逐步退出历史舞台，目前市场上结构主要是框架结构。

户型设计方面，随着市民生活质量提高，三室两厅两卫户型逐步取代了两室两厅户型市场主力地位，受市场青睐。

从楼盘层高看，小高层楼盘销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位格局。

这主要是由于小高层楼盘带电梯，避免了多层要上楼麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为年销售个新变化。

从楼层销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面突破带来结果，不少楼盘顶楼销售都采取了送阁楼促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低些，对客户有定吸引力，销售也比较顺利从价格上看，元平方米左右商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理价位，而经济适用房被市场接受，现在我市经济适用房平均价位在元平方米之间。

从楼盘设计上看，年开盘销售楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬个性化需求，年整个市场中有欧式风格，古典风格中西合璧风格等多种特点，可谓百花齐放。

不仅体现了我市发展商市场意识进步，而且也说明了建筑设计单位水平提高。

从楼盘环境来看，由于消费者需求层次提高，有追求环境优美需求。

从楼盘配套设施来看，年不少发展商楼盘都配有远程抄表三网合红外监控便民店会所健身房等设施，注重以业主需求为中心，提供全方位配套服务。

从楼盘卖点来看，年房地产销售突出是智能化概念。

其实这个概念进入武汉时间不算短，但直都未广泛推广。

智能化将成为每个楼盘不可缺少功能。

从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化地步，卖方有效引导对买方购买决策会起到很重要作用。

从品牌上看，城开统建富强康居百步亭等企业楼盘以购买安心质量放心居住舒心特点，成为市民购房首选。

年武汉房地产市场总体情况是很好，但是也有些缺憾。

例如在些区域中存在着住宅商品性价比不合理等些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较