周边环境，提升区域居住环境质量都会有显著环境效益。

社会效益分析社会因素影响措施建议对居民收入影响项目建成后属高尚住宅主要销售对象为青山地区及周边人员，他们平均收入较高，基本不构成较大困难分期付款对居民生活水平与生活质量影响良好居住环境首先为住户提供了高水准质量保证，家庭消费同时也有所增加物业管理职能重要发挥对就业影响提供千余个就业机会重才惜才加强招聘工作对地区文化教育卫生影响补充了周边中小学校生源为住户提供信息对地区基础设施社会服务容量和城市化进程影响完善地区基础设施建设促进周边地区发展，扩大城市化进程适当扩大服务范围不盲目扩建风险性分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来风险。

市场风险项目住宅小区定位为中等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。

这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。

任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。

房地产市场亦是如此。

从产品定位方面考虑，与本项目同区位同档次物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好面。

另方面，从武汉市居民住房消费意向看，青山地区有相当大潜在居民，即与本项目同档次物业需求量较大，这是好面。

因此，本项目须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。

并随着青山地区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。

项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。

同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。

企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。

因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。

以确保预期目标实现。

风险因素和风险程度分析表风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般市场风险市场变化较大，不确定因素影响资源风险国内市场资源丰富技术风险技术人员素质高，经验丰富工程风险涉及到工程质量问题和施工安全问题资金风险资金流动周转回笼能否到位政策风险具有政策优势外部协作条件风险公司开发经验较弱社会风险社会需求量大其他风险房地产影响因素多第十章结论与建议项目结论项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，武汉市良好房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。

项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积万平方米项目总投资万元项目税后利润万元上述经济指标是根据目前市场形势对预期目标利润估算结果。

项目具有突出优势►青山地区潜在需求量大。

►住宅小区定位属中等档次，在供需圈内具有广泛目标客户。

►项目较好周边环境包括自然人文交通等环境。

►项目所处地块发展前景较好。

项目开发经营风险较小本项目属大面积大规模开发无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

项目实施难点项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大项目定位主题有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，项目公司需建立持续增长发展势头。

年房地产主要经济指标开发投资再创新高年房地产总投资亿元，同比增长，其中住宅投资亿元，同比增长，占总投资经济房开发投资亿元，占住宅投资写字楼投资亿元，同比增长商铺投资亿元，同比增长。

历年房地产投资情况表年年年年年年单位亿元施工面积稳步增长年施工总面积万平方米，同比增长。

其中住宅万平方米占总施工面积，同比增长经济适用房万平方米，占住宅施工面积写字楼万平方米，同比增长商铺施工面积万平方米，同比增长。

年施工面积中新开工面积为万平方米，同比增长。

其中住宅新开工万平方米，同比增长经济适用住房新开工万平方米，占总新开工面积商铺新开工万平方米，同比增长。

历年房地产施工面积表年年年年年年单位万平方米竣工面积略有上升年房地产竣工总面积万平方米，同比增长。

其中住宅万平方米，同比增长，占总竣工面积经济适用住房万平方米，占住宅竣工面积商铺万平方米，占总竣工面积写字楼万平方米，占总竣工面积。

历年房地产竣工面积表年年年年年年单位万平方米商品房消费需求旺盛年全市商品房销售面积万平方米，同比增长，其中住宅销售面积约占，中低档商品住宅约占住宅销售面积总销售额为亿元，同比增长。

购房自住约占，投资型购房占本地居民购房约占，外地居民购房占。

年房地产销预售情况表年年年年单位万平方米存量房交易增长较快存量房成交套，面积为万平方米，分别同比上涨，交易额为，亿元。

存量住房成交套，同比增长，成交境优美配套设村，武青三干道，北洋大道，建大道，园林大道，四通八达公路直通武丰村，武钢交运站设在武丰村内，交通十分便利。

项目投入资金及效益情况项目总投资万元自有资金投入万元住宅销售价格元平米起项目销售收入万元项目税后利润总额万元项目开发优势所在政策优势政绩工程，有强有力政策扶持市场优势武汉房地产处于历史上升期成本优势土地成本由股本体现，无需支付高额土地出让金，并享有巨额土地增值收益规划优势武汉市政规划新轮经济增长区域，市政配套优良项目优势地块属性优良，周边房地产市场运行良好，供需平衡并同步增长运作优势国内城中村课题及房地产开发策划顶级人才主导本项目运作社会效益解决武汉城市发展痼疾，促进武汉城市化发展进程关系运作与政府相关职能部门良好关系基础，保证项目顺利实施第二章项目开发经营环境分析国内房地产市场经济回眸最近几年，房地产行业持续增长。

本轮房地产周期从年月启动后，于年月回调到，之后逐步回升，在年月达到该年最高峰。

年以来，国房景气指数开始高位震荡，月份开始，持续个月回落。

年，该指数呈现上行形态。

年上半年，国房景气指数再次在左右高位徘徊年月份，央行号文件对房地产市场作用开始显现，当月国房景气指数为，比月份下降点，在连续个月攀升之后出现小幅回落，月份数据目前没有，但考虑到国务院号文件对房地产行业在国民经济中支柱性地位肯定来看，年第四季度应有上升趋势。

整体看来，房地产行业近几年保持了持续增长态势。

无论是商品房销售面积还是商品房销售金额均有稳步提升。

图全国房地产开发综合指数房地产开发综合指数房地产行业这几年之所以持续稳步增长，主要是如下原因所致城市化进程产生了对商品房大量需求。

城市人口平均增长率全国人口平均增长率中国特有城乡二元结构直接导致了其城市化水平明显低于世界平均水平。

根据第五次全国人口普查，我国城市化率为，比同期世界平均水平低个百分点。

年至年我国城市人口年平均增长率为，年至年城市人口平均年增长率为，远高于全国人口平均每年增长水平。

改革开放以来，我国城市化进程不断加速，随着经济持续高速发展，城市化速度还会加快。

未来十年，保守预测中国城市人口年均增长率会在以上，这导致了人们对商品房巨大需求。

不断增加居民收入，使得人们对商品房巨大需要转变成为有效需求。

要把人们需要转变为现实需求，最重要个条件是购买力。

近几年，我国和居民可支配收入都呈现出稳定增长态势，这为房地产业发展打下了坚实基础。

住房体制改革对房地产市场供求均有影响住房体制改革，对我国房地产市场产生影响，是有支付能力但未能分到房子居民可以直接购房第二，有支付能力并拥有公房居民可以再次购买新房第三，公房上市，可用来出售和出租，这增加了房地产市场供给第四，放开房地产价格，更多开发商加入房地产开发行列，大大增加了商品房供给第五，房地产市场逐步放开，内外销房销售并轨，使得个城市外来人口加入到买房行列。

今后几年，由于城市化进程和居民收入稳步增长，居民商品房消费倾向会保持上扬，而住房体制改革也会步步深入。

因此，长期来看，我国房地产市场发展潜力巨大。

但同时也应看到目前国内房地产市场些问题以及由此所引发些新走向。

产品结构过偏，高档楼房过剩，经济实用楼房供给不足年上半年，全国商品房空臵面积同比又增长了约，但人均住宅面积还是远远低于国际标准。

针对此情况，年月日，建设部发改委和国土资部联合下发了关于下达年经济适用住房建设投资计划通知。

通知指出，年经济适用住房年内施工面积万平方米，其中续建面积万平方米，新开工面积万平方米年度投资规模亿元。

年新开工面积万平方米，同时年在建项目未竣工面积自动结转为年续建面积规模年度投资规模亿元。

住房二级市场发展不够健全个健康房地产市场必须两条腿走路手房繁荣，二手房兴旺。

然而，从总体上看中国房地产市场还是条腿长，条腿短，多数城市二手房交易量不足总量三分之，有还不到。

地区结构不合理少数省市投资增幅过大，土地供应量价格上涨过快，如北京上海广东重庆和辽宁等地房地产投资年增长率超过，远远高出销售增幅。

同质化竞争激烈房地产是不动产，与其他商品市场之间最大不同是市场地区性很强，市场供求关系楼价变化等在不同城市不同区域可能完全不同。

但在中国房地产市场，跨区域盲目学习现象很严重，由此导致就是目前房地产市场同质化竞争激烈，因此在今天房地产开发市场，其开发战略应首先选择产品差异化，通过产品功能差异文化差异和服务差异，充分显示自己特点，把