年租金收益万元。

按酒店标准装修和红酒坊平米，月租金为元平米，年租金收益万元。

按酒店标准装修棋牌娱乐室平米月租金为元平米，年租金收益万元。

酒店出租经营面积总计平米，年租金收入合计万元酒店合计年经营利润为万元，扣除不可预见费用万年酒店装饰费用及酒店物品购置预算为万元，按年快速折旧，年折旧费用万年固定资产投资亿元，按年折旧，年折旧费用万项目计划申请银行贷款万元，建设期年，贷款年限年，贷款年利率按基准利率上浮，建设期利息为万元。

上城国际大酒店经济效益分析指标明细表序号项目收入成本税金不可预计费折旧利息现金流量客房餐饮婚庆喜宴，会员私房菜，场地租金休闲娱乐中心茶座中西餐厅和红酒坊棋牌娱乐室总计，项目建设期年利息折旧，总投资额，税前利润，固定资产投资，所得税金，装修支出，净利润，投资利润率年度净现金流量，静态投资回收期年投资报酬率投资利税率内含报酬率高于利率高于基准收益率净现值，结论项目可行，三根据上述分析，贷款本息偿还有足够保障有足够固定资产做保障贷款抵押物为层平方米元平米万元二层平方米元平米万元三层平方米元平米万元四层平方米元平米万元五层平方米元平米万元六层至二十层平方米元平米万元二十二至二十三层平方米元平米万元可抵押资产合计万元有固定租金收入做保障酒店出租经营面积总计平米，年租金收入合计万元，完全可以保证付息。

有稳定经营收入做保障酒店自营部分，年利润为万元，足以保证还本。

项目投资回收期贷款偿还期均小于年，说明该项目在短期内即可全部收回投资，偿还贷款本息有保障。

从项目经济分析来看，该酒店项目实际操作可行，能够实现稳定利润回报，投资回收期年限合理，经营风险完全可以避免，项目可持续发展前景较好该项目投资利润率项目投资回收期贷款偿还期小于项目建设期和经营期之和，和市场同行业实际吻合，故从项目盈利能力和偿债能力来看，该项目是完全可行。

根据对本项目所在地区市场宏观经济环境市场现状和趋势研究，可得出以下结论本项目作为酒店经营，在永州具有广阔市场前景，可以投资，稳定收益。

根据投资分析，该项目各项经济指标优秀，总利润投资收益率内部收益率等指标均可行。

永州市鼓励投资兴办旅游业政策第条为充分发挥我市旅游资源优势，进步推动我市旅游业发展，建立多元化投入机制，将旅游业培育成为我市经济新增长点和支柱产业，根据国家和省内有关政策规定，结合我市实际，特制定本意见。

第二条本意见所称旅游项目和旅游企业是指在全市旅游规划范围内投资旅游资源开发和景点建设项目和企业，以及经旅游行政主管部门确认旅游商品生产企业。

第三条投资主体既包括外地客商，即本市行政区域以外投资客商，也包括具备开发实力市内单位团体民营企业和个人。

市内单位团体民营兴办旅游项目，须经市旅游行政主管部门审定后方可享受各项优惠政策。

第四条除国家限制投资项目以外，欢迎国内外各类经济组织企业和个人来永州独资合资合作开发建设旅游项目和兴办旅游企业鼓励合股租赁承包和买断旅游景点经营权允许聘请国外旅游管理集团来永州管理部分景区景点。

第五条投资者在我市境内进行旅游项目开发和景点建设，除享受国家给予税收优惠政策外，自营业之日起，企业上缴各种税收，其地方财政享有部分，前三年奖励给企业，后三年奖励给企业，用于企业完善景区点配套设施。

第六条旅游项目开发用地优先列入市县土地利用总体规划。

可采取出让租赁或作价入股等形式向投资者提供土地使用权，也可以农村土地流转方式取得土地使用权。

采用出让方式，凡在旅游规划区内进行景点建设，其土地出让金按同类土地基准价减半收取。

固定资产投资万元以上旅游开发项目报政府个案研究。

采用租赁方式进行开发建设，项目建成后，根据投资者意愿可续租或改办出让手续，出让价格仍按土地出让方式优惠标准执行。

采用土地作价入股，其地价按同类现行地价标准作价。

凡通过上述方式取得土地使用权，均免交土地使用费。

土地受让或租用期限不超过年。

第七条投资者适用优惠政策以出让方式取得土地使用权，在不改变用地性质前提下，可依法转让出租抵押继承或作为合资合作经营折价投资。

第八条新开发建设旅游项目含三星级以上涉外宾馆，各种行政事业性规费，除上交国家省里部分外，地方所得部分按最低标准减半征收不包括人防易地统建费，验资检测评估等有价服务费按现行最低标准。

营造温馨和谐酒店环境酒店经营项目之间互补配套酒店周边环境建设二酒店管理建设软件酒店员工培训酒店管理制度设计酒店网站建设完善酒店管理系统酒店管理流程设计三酒店销售渠道建设引进国旅和中青旅进驻酒店开展扎实有效旅游落地接待网络开展协议单位合同营销成立营销策划中心，最大程度整合永州本土酒店客源与携程和龙网进行有效链接，进入全国酒店预订系统开展会议营销和商务接待营销，与当地政府和机构及大型企业进行会议营销链接。

酒店建立自身营销人才网络四酒店文化建设酒店本身企业文化建设，使企业文化成为核心竞争力酒店品牌建设，策划商务活动和主题论坛。

加入世界华商协会，进入全球酒店联盟，被华商协会评为最具成长性华商企业酒店文化展示和酒店企业文化建设结合形成酒店营销积聚力第五章酒店建设依据和原则设计依据本酒店设计聘请国际十佳酒店装饰设计师骆丹及深圳骆丹酒店设计机构担纲设计，同时根据五星级酒店相关设计规范并在规范基础上进行突破设计。

整个酒店布局独特，品位高尚，具有浓郁人文气息和深厚艺术氛围，在尊重客人消费习惯基础上让入店客人取得其他酒店无法取得文化和精神体验项目总体设计方案依据民用建筑设计规范商业建筑设计规范建筑消防设计规范居住区设计规范实施国家五星级酒店考评标准。

二设计指导思想设计原则本案设计着力把握总体控制，确定以人为本，尊重自然可持续发展设计指导思想，满足酒店舒适性安全性耐久性和月租山系大体呈南北走向分布。

都宠岭峰顶韭菜岭海拔米，是境内最高峰嶷山舜庙，为历代帝王朝祭圣地，尧天舜日名贯天下，毛泽东九嶷山上白云飞，帝子乘风下翠微壮丽诗篇，更使九嶷蜚声中外。

阳明山国家森林公园，大峰小峰连中峰，当天削去青芙蓉，山奇树奇泉奇云奇佛奇。

全国重点文物保护单位浯溪碑林，保存完好摩岩石刻有块，其中摩岩三绝大唐中兴颂石刻，为天下三绝之首。

宁远文庙，全国重点文物保护单位，保存最为完整仅次于曲阜文庙。

道县月岩，其岩形浑园，入洞仰视，自东看象上弦月，自西看象下弦月，从洞中看，蓝天当顶，园如满月，故名月岩。

江永千家峒，世界瑶族发祥地，千百年来，无数迁居外地和侨居海外瑶胞先后不断来这里寻根祭祖。

江华千里瑶山，山清水秀，风情独特，住吊脚楼饮瓜箪酒，为崇尚自然旅游佳境。

历史上，永州是文人墨客神往之地。

唐代著名文学家柳宗元在永州谪居年，寄情于永州山水，写出了名扬千古永州八记和捕蛇者说等名篇名著宋代文豪欧阳修画图曾训零陵郡，今日方知画不如和诗人陆游挥豪当得江山助，不到潇湘岂有诗等不朽名句脍炙人口。

还有元代文学家元结草圣怀素书法家颜真卿，宋代诗人黄庭坚理学开山鼻祖周敦颐，明代地貌学家徐霞客，清代大诗人书法家何绍基，以及司马迁李商隐寇准米芾等历代名人为永州留下了大量诗铭书画崖刻，给永州增添了无穷神韵。

永州是湖南四大历史文化名城之，近年来整合其优势旅游资源，结合区位优势，与周边省市县区结成旅游战略联盟，极大推进了旅游产业发展，积极推动与粤北桂东地区联合打造两日游三省旅游产品，同时我们与周边城市衡阳郴州娄底与株洲结成大湘南旅游联盟，目前合作已经进入到实施阶段，年湖南旅游节期间已经签订相关协议。

依托于日益完善立体型交通网络，永州旅游走上了联合推介捆绑营销旅游促销之路。

按照两日游三省合作模式，游客从湖南永州九嶷山，到广西贺州姑婆山，再游广东连州地下河个级景区，每两个景点之间车程只需个多小时，两日游三省跨区域旅游线路为永州年增加游客上。

除此以外，永州加强与桂林市旅游合作，签订了旅游发展战略合作协议书，积极构建长沙南岳永州桂林跨省旅游线路。

在月举行中国湖南国际旅游节上，永州又与衡阳市郴州市以及娄底双峰县株洲炎帝县签约，组成大湘南旅游联盟，这是湖南省继大湘西旅游联盟之后第二个区域旅游联合体，有利于永州客源市场进步开拓。

按永州市旅游局统计，今年月，永州已接待旅游者万人次，实现旅游收入亿元，同比分别增长和，全市旅游产业快速崛起。

随二广高速洛湛铁路建成，以及厦蓉永贺等高速公路开工建设和批航线开通，永州将形成立体型交通网络，旅游进出口条件更加优化，为旅游产业超速发展注入更强劲动力。

市区到广州仅多公里，南六县距广州仅多公里，是沿海内地，内地前沿。

湘桂铁路横贯东西，国道及九条省道在境内纵横交错。

永州机场已开通长沙，海口广州深圳航班。

永州至广东连州二级公路衡昆高速公路以及正在建设中洛湛铁路即将开工太澳高速永州段，是内地直达两广广东广西两南海南大西南两区香港澳门地区重要通道，永州是我国华南与华北两大经济区重要结合部，具有明显双幅射功能。

永州市市区座落在潇湘二水汇流处和湘桂线冷水滩站。

整个市区分为相对芝山冷水滩两个区，两区相隔垂直距离公里，由湘江和联城公路零陵大道将两城区联接在起，呈哑铃形框架，构成潇湘第城独特城市风貌。

上城国际酒店项目位于永州市冷水滩区珊瑚路，永州市目前档次较高酒店有南华大酒店四星级万喜登大酒店三星级威尼斯大酒店三星级三家。

从目前来看，永州市酒店市场供不应求，目前己经在经营南华酒店万喜登酒店和威尼斯酒店己无法满足永州酒店市场需求。

具体情况见下表表在营业酒店情况楼盘名称南华大酒店四星级万喜登大酒店三星级威尼斯大酒店三星级客房数间套间套间套综合开房率主营项目客房客房餐饮经营状况优良优良优良经营面积平米平米平米装饰风格无独特风格现代风格欧式风格表二万喜登大酒店房价客房类型门市价优惠价高级客房豪华客房商务客房特价高级套房豪华套房行政套房总统套房加床表三威尼斯大酒店房型价格说明首日价均价早餐床型上网高级间不含早支付方式前台自付不提供加床周二周三无早无早无早大双宽带免费豪华双人房不含早支付方式前台自付不提供加床周二周三无早无早无早双宽带免费豪华单人房不含早支付方式前台自付不提供加床周二周三无早无早无早大宽带免费豪华商务单人房不含早支付方式前台自付周二周三无早无早无早表四年湖南国内旅游主要指标表酒店地区床位数出租率过夜