（批复）涟源华鑫房地产项目可研建议报告（发改委）㊣精品文档值得下载

集中型专业市场。

这类商品交易市场出现，使涟源市城市农村人口消费有了较为集中更为经营状况不佳局面，将严重影响投资者对商铺投资热情，从而影响到本项目销售另方面，涟源市旧城改造项目较多，很有可能在出现项目投资竞争对手，也将可能影响到本项目销售。

本项目销售和招商受政府政策影响较大，方面项目开发需要政府给予相关开发税费上优惠和扶持，另方面本项目销售和招商需要政府给予相关行业整合经营税费等政策支持，如这些政策不能按时落实到位，将对本项目顺利销售带来威胁因素。

十七经济评价成本费用和各项税收结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本费用和税收水平。

销售费用因本项目偏离市中心，地段还未被全部大部分市民完全认可。

因此考虑推广费用适当增加，销售费用暂按万元计算。

营业税及附加营业税按照营业收入计算，所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则，所得税实际应按计取，但根据本项目情况，暂预估为万元。

项目投资利润根据本报告拟定项目收益成本费用和税收等水平，通过相关计算分析，整个项目开发期在返租销售模式时累计税后利润万元。

项目开发毛利率达到。

财务指标分析项目毛利率净利率均达到行业平均水平，本报告在财务指标分析后认为该项目经济效益是可行。

十八社会评价环境评价定性本项目将以体现现代社会以人为本思想，设计上充分考虑使用功能和比例尺度，将建筑定位于现代文化与经济发展新阶段之上设计构想，建筑设计现代感强烈，将成为涟源市商业和城市地标项目，为提升城市品位，美化城市环境起到不可忽视作用。

本项目住宅与商业区实现人行系统分流，住宅建筑形态力求时尚且经典，曲线流畅造型优美，线条和细部处理处理简约明快，独具格，符合当前住宅设计总体潮流。

裙楼顶部绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出个良好居住氛围。

项目建成后可以彻底改变当地低矮平凡密集，设施简陋，环境恶劣现状，形成个商业繁华环境优美配套设施齐全新型商业项目，有效带动芙蓉广场周边物业价值提升。

社会评价定性城市发展影响实现光明山商圈五马广场商圈和芙蓉广场三点线城市商业结构，为涟源市城市商业发展起到促进和拉动作用改变芙蓉广场周边街区形象，并将明显提升人民西路芙蓉路物业价值，有利于扩大城区面积，提升和丰富街区商业经营结构有效解决交通路目前家居建材行业经营所导致交通拥挤城市管理难度较大等问题，大大改善交通路及其沿线街区面貌，使城市商业中心体现出真正商业价值本项目经营，将带动部分市民前往城西进行消费，从而使项目周边餐饮娱乐休闲商务配套型产业快速发展。

对行业市场影响站式家居建材广场消费模式，将彻底改变涟源市家居建材行业分布凌乱，不成规模状况，在行业整合前提下，增强行业竞争力。

为广大家居建材经营户提供了环境更好，配套设施更齐全经营环境，使家居经营户能形成更为透明化，更为公平经营环境。

有利于市场产品质量和价格透明，从而使消费者受益。

大型龙头主力店规模效应，将为本项目内经营户带来更多客流，使经营户客流量更为集中，增加销售额，提升经营效益。

符合行业市场发展形势，行业集中将使本项目辐射到周边邻近县市，从而使涟源家居建材行业更具影响力。

本项目成功开发营业，将使大部分经营户仓库集中在涟源市建材市场内，从而盘活目前陷入困境建材市场，使建材市场获得新发展机遇。

对其他社会因素影响本项目将在开发过程中和经营过程中向社会提供就业人口个以上稳定投资收益和较低投资门槛，将为社会提供更为便捷和安全投资渠道消费者在家居建材过程中将能享受到质量放心，价格最低，服务周到家居建材消费服务。

本项目住宅将为涟源市民提供环境优美，价格适中住房，从而改善目前市民住房结构本项目开业经营，将对周边文化体育卫生金融等行业都将能起到明显补充和带动作用。

综合评价本项目开发建设，有利于改善城市及项目周边街区环境，提升城市品位，美化城市环境对社会行业及其他社会综合效益影响明显，环境效益和社会效益评价均是可行。

涟源华鑫项目可行性研究报告第五章研究结论及建议十九总体结论及建议研究结论在对华鑫项目开发进行可行性研究后，本报告得出结论涟源华鑫项目开发将获得可观经济效益和社会综合效益，该项目可行，存在问题及建议成本控制项目受成本影响较为明显，因地段区位优势不明显，价格不能太过于超出市场承受范围。

因此，本项目应努力控制建设成本，建立完善成本控制体系，以保留项目可观利润空间。

开发规模成本开发规模同时成为影响本项目利润最为关键两个因素。

因项目用地面积有限，本报告内经济效益评估是以项目用地面积全部铺满为基础进行测算，如建筑面积减少，则势必影响项目总体销售额，从而影响项目利润。

本项目应在相关政策允许范围内，最大限度地争取建筑规划条件，使项目开发规模最大化，才能实现开发利润最大化。

广告推广本项目广告推广意义非常重大，不但要对芙蓉广场商圈概念进行炒作，以在市民心目中加强对本地域价值印象，获得强大感官冲击效应而且对本项目家居建材广场定位进行宣传推广，传达投资平自年代开始显著提高，内向型经济发展状况良好。

据统计，年全年涟源市城市居民人均可支配收入元，比上年增长，年末，全市城镇集体以上单位在岗职工人，比上年增加人，从业人员劳动报酬总额万元，增加万元，比上年增加，从业人员年人均报酬元，比上年增长。

全年民营经济实现消费品零售总额万元，增长，占全市消费品零售总额。

年末全市有证贸易餐饮个体户和私营企业分别达到户和户，分别增长和。

涟源市总体居民收入水平在湖南省处于中下水平但是近年增长较快，居民消费水平比较湖南省发展较快中小型城市仍偏低。

根据有关金融机关对涟源市居民储蓄水平统计，涟源人均储蓄水平处于较高位置，反映出当前涟源市民对投资极为谨慎，获取投资渠道信息很少，投资途径较少，大部分城市居民依赖于银行储蓄获取储蓄收益，社会闲散资金投资欲望极为强烈特性。

因此，根据当前涟源市总体经济发展居民消费及个人储蓄水平，未来年之内，涟源市房地产行业发展空间将较为可观，在总量控制前提下，大部分社会闲散资金将集中于房地产投资及建材家居装饰等行业，其商业消费环境和水平将有很大程度改观和突破。

以上数据来源娄底及涟源相关政府报告文件资料等涟源市商业发展历史沿革回顾涟源市近代商业发展历程，我们可以很清晰地看到当前涟源市商业经营环境规模消费水平均与上世纪年代有了质量上飞跃。

上世纪年代前商业大多以国营企业单位经营商业为主。

因为经济体制限制以及消费者消费意识局限性，限制了商业发展，无论是商业建筑其建筑形态还是商业经营各个环节都不能满足消费者需求。

伴着上世纪改革开放步伐，城市商业也取得了飞速发展。

年代初，涟源市改以前小商小贩自由贸易占据商业消费市场大半江山局面，出现了蓝田市场等批集马广场和光明山。

光明山商圈是以五马广场老商业核心区域为基础，逐渐向广场政府靠拢市场发展结果。

光明山商圈集中了市政府检查院法院银行等大量政府机关单位金融机构，也拥有大型品牌连锁零售新佳超市通程电器，平米广场使光明山成为涟源最具商业价值核心商业区域，且有取代五马广场之势。

本项目距光明山商圈仅米左右，光明山商圈发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值。

本项目势必首当其冲，受到光明山商圈影响。

因此，经济发展趋势市民投资消费需求光明山商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位市场差异化，将获得可观效益回报，亦能成功借势光明山商圈发展势头，彻底改变目前本项目地块所在区域落后商业环境，带动该区域发展，并与五马广场光明山形成三点成线涟源商圈分布架构，带动区域物业商业价值，使社会市场市民及开发商实现四赢。

项目地块价值主要特点有地形地貌地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。

但较为适应涟源房地产市场单个项目总量应有所控制特征。

交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品终端零售行业，但需进行系列区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与人民路芙蓉路交通条件良好结合，并在建筑外观上创新。

发展背景为项目开发提供良好发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好结合，以争取更为优越项目发展环境，组合更强势项目发展团队。

目前涟源市房地产市场短时间内上市供应量较大，但因涟源房地产市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将使本项目在年赶上销售黄金季节。

本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制前提下将偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来升值空间中获利。

项目应努力适应当前涟源市商业格局发展演变，成为五马广场光明山商圈有力补充，实现开发销售推广经营方式差异化。

已进行调查研究项目及成果置嘉地产顾问机构于年月受华鑫房产开发投资公司委托进行了涟源市房地产市场调查和有针对性家居建材市场调查。

本次调研工作由置嘉地产顾问机构项目调研小组全程操作完成。

项目调研员在前期进行了系统调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调查问卷共份，回收有效问卷份，并就项目所在区域发展前景与部分涟源房地产从业人士规模较大家居建材经营户进行了专题采访。

最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下步项目定位系统及市场推广销售策略建立执行奠定了坚实基础。

调查研究项目及成果如下目前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。