（批复）清华大学科技园土地一级开发项目可研建议报告（发改委）㊣精品文档值得下载

作网在园区建立，保持余项高校最新可推广科技成果供企业查询。

此外，设在园区内校企合作委员会也发挥着重市调整本市城市房屋拆迁补偿办法批复京政函第号进行估算。

估算结果如下表所示表居民拆迁安置费用单位万元序号项目金额拆迁补偿款拆迁补贴款私房产权补偿直管公房产权补偿自管房产权补偿提前搬家奖搬家补助停业损失移机等补偿费拆房清渣费拆迁服务费及管理费合计企事业单位拆迁被拆迁企事业单位家，建筑面积平方米，无证房建筑面积平方米。

估算结果如下表所示表企事业单位拆迁费用单位万元序号项目金额地上物补偿费停业损失补偿费人员安置补偿农民宅基地补偿铁路土地补偿水电关止含居民部分电增容补偿拆除清渣费合计水源三厂深水主力井拆迁万元④成府路取直改造拆迁万元中关村街道铁路公房补偿万元拆迁安置补偿费共计万元。

前期开发费前期开发费含勘察规划设计和调查咨询费。

勘察费和规划设计费分别按拆迁安置费市政及公共配套设施建设费计，估算金额分别为万元万元。

调查咨询费估算为万元。

红线内外市政基础设施建设费按各市政专业部门咨询方案和定额估算。

估算金额为万元。

公共配套设施建设费公共配套设施主要是绿化地下集中车库及人防工程道路路灯及照明系统建设。

绿化建设费按元平方米绿地面积计算。

地下集中车库及人防工程计平方米，按元平方米计算。

道路和路灯照明系统分别估算为万元万元。

开发期税费供电贴费按元计算，防洪工程建设维护管理费按元平方米占地面积计算。

建设单位管理费按拆迁安置费前期开发费市政建设费配套建设费和开发期税费计算。

不可预见费只计基本预备费，费率。

建设期利息建设期利息按五年期固定资产贷款利率计。

经营资金估算经营资金为项目各年销售费用和开发完毕后各年管理费用，估算为万元。

总投资项目总投资为万元，见表。

详细估算见附表总投资估算表。

表总投资估算表单位万元序号工程或费用名称估算费用占总投资开发建设投资拆迁安置补偿费前期开发费市政基础设施建设费公共配套设施建设费开发期税费建设单位管理费不可预见费建设期利息二经营资金三项目总投资土地开发成本经营资金单位楼面成本地价计算根据项目土地开发成本，按成本逼近法计算项目可销售楼面平方米单位面积成本地价为元平方米不含土地出让金。

其中营业税金及附加按保本地价元平方米计算，股东固定回报按股东投资万元，年固定回报率计算。

见下表。

表单位楼面熟地价估算表单位万元土地开发成本经营资金营业税金及附加股东固定利润合计可销售楼面面积单位楼面熟地价元投资计划与资金筹措项目总投资万元，其中清华大学科技园建设股份有限公司自有资金万元，拟向国家开发银行申请五年期长期贷款万元，土地销售回款再投资万元。

各年度投资计划和资金筹措计划见表。

投资计划与资金筹措表单位万元年年年年年总投资开发建设投资建设期利息经营资金资金筹措自有资金长期借款土地预售回款建设期经营期表序号项目合计投资计划和资金筹措详见附表。

第十二章经济效益测算与财务评价测算及评价说明项目根据中关村地区类似项目结合合理预测进行财务测算。

项目财务评价参照建设项目经济评价方法与参数第二版评价方法进行。

项目计算期按年计，其中建设期年，边建设边销售土地年。

项目基准收益率取为。

项目以人民币作为记帐本位币。

财务测算销售收入及营业税金测算销售收入销售价格根据本项目位置和环境条件以及土地招商形势分析，预计项目市场前景很好，另外不同建设性质楼面售价不同，因此平均售价应高于单位楼面成本地价元。

单位楼面面积售价年按元平方米计算，年按元平方米计算，按元平方米计算。

销售面积和回款比例本项目可销售楼面面积为平方米，从合理经营角度出发，预计各年销售比例销售面积和回款比例如下表销售计划表项目年年年年年销售比例年度可销售面积单位楼面面积售价元销售回款比例经营税金测算项目需缴纳营业税城市维护建设税和教育费附加。

各税种均按现行税法规定税率和计取标准计征。

营业税税率为，以销售收入为计税基础城市维护建设税税率为，教育附加费率为，均以营业税为计税费基础。

销售收入和经营税金测算详见附表。

成本费用测算项目总成本包括土地开发成本销售费用管理费用和财务费用。

土地开发成本土地开发成本为土地开发建设投资摊入销售期各年金额。

销售费用按销售收入计。

管理费用按销售收入计。

财务费用为经营期贷款利息，贷款利率为，建设期不还本付息。

总成本费用测算详见附表。

利润及所得税测算利润测算详见附表。

所得税税率为。

财务评价财务盈利能力分析项目全投资自有资金财务现金流量分析分别详见附表附表。

动态分析指标表项目主要财务动态评价指标表评价指标全部投资自有资金税前税后税后财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年含建设期财务静态分析指标全期平均根据利润表和总投资估算表计算下列指标投资利润率平均利润总额总投资投资利税率平均利税总额总投资财务清偿能力分析偿还贷款本金资金来源为税后利润，经济算，项目借款偿还期从借款开始年算起为年。

财务敏感性分析对本项目进行所得速健康发展过程中形成了自身特色。

经过年以来近七年建设，清华大学科技园已初具规模，起步区万平方米同方大厦紫光大厦华业大厦学研大厦等建筑相继建成并投入使用。

万平方米国际科技交流中心正在建设，园区已初具规模。

初步形成了有利于高新技术企业发展独特园区环境，目前入园企业已达余家，经济效益逐年大幅提高。

批国内外知名高科技企业和中介服务机构进驻世界强宝洁公司斯伦贝谢公司进驻园区。

清华大学企业集团和以清华大学同方紫光两个上市公司为骨干近二十家校办高科技企业率先进驻，同时，还吸引了外资企业和北京江苏山东上海等地余家科技企业进驻园区。

此外，会计师事务所管理咨询公司律师事务所和投资顾问公司等各类中介机构已在园区运行，高新技术产业发展支撑服务体系日渐完善。

建立清华大学科技园园中园清华大学创业园，孵化科技型中小企业清华大学创业园第期多平方米孵化场地吸引包括在校学生在职教工在内创业者创办科技型中小企业。

清华大学创业园已入驻了以慧点视美乐为代表三十余家高科技创业企业，其中多家公司已经成功引进风险投资，还有若干家企业正在与风险投资机构进行融资洽谈，清华大学创业园已表现出良好成长性。

初步形成面向市场研发能力已有四个国家级和部委级工程研究中心进驻科技园，涌现出批国家级科技成果，并且开始按企业机制为这些研发中心建立实施产业化下游实体。

科技部在园区设立了国家火炬计划软件产业基地，是全国第批四家软件产业基地之。

北京清华大学工业开发研究院在园区成立，已向北京市相关企业提供项目近百项。

些外资企业在园区设立了技术研发机构。

初步建立起科技成果转化网络由教育部牵头个部属重点大学家理事单位参加中国高校科技协作法定代表人何建坤注册资金万元经济性质股份制经营范围土地开发基础设施建设房地产开发经营和销售技术开发技术服务技术咨询销售建筑材料金属与非金属材料机械电器化工产品物业管理装饰装潢工程建筑智能工程等。

北京清华大学科技园建设股份有限公司成立于年月日，是北京市政府批准组建清华大学控股股份有限公司，受政府委托负责清华大学科技园区开发建设经营和管理。

报告编制依据北京市发展计划委员会北京市建设委员会下发京计基字第号关于开发建设清华大学科技园工程项目建议书批复北京市规划委员会规审字审定设计方案通知书北京市规划委员会清华大学科技园选址规划意见书清华大学建筑设计研究院编制清华大学科技园修建性详细规划国家有关法律法规北京清华大学科技园建设股份有限公司提供相关资料第二章项目建设背景及必要性项目建设背景清华大学科技园是中关村高科技园区重要组成部分年月国务院正式批复科技部和北京市政府关于实施科教兴国战略加快建设中关村科技园区请示，原则同意中关村科技园区规划。

同年月，国务院又做出关于加强技术创新，发展高科技，实现产业化决定，提出力争用年左右时间，把中关村科技园区建设成世界流科技园区。

这是继设立深圳经济特区，开发开放上海浦东新区之后，又个关系到我国经济持续发展重大战略性决策。

在中关村科技园区用地规划中，清华大学科技园处于中关村科技园区中心区核心区。

中关村科技园区中心区南起西直门外大街，北至规划公路环，西起京密引水渠，东至八达岭高速公路，总占地面积约平方公里。

中心区包括个核心区和两条主要轴线。

核心区包括中国科学院北京大学清华大学和中关村西区科技商务中心市场销售中心商业文化服务中心，用地约平方公里。

白颐路是中心区主要轴线，连接北大清华大学中科院中关村西区和农科院人民大学等高校和科研机构，以及国家图书馆首都体育馆紫竹院公园等文体设施。

按照中关村科技园近期建设规划，清华大学科技园是当前加快建设重点园区。

在中关村科技园区组织实施与近期采取措施中指出加快大学科技园和留学创业园建设，在现有清华大学科技园北京航空航天大学科技园和北京医科大学科技园基础上，再建北京理工大学北京农业大学等大学科技园和规模更大留学生创业园。

中关村科技园区发展和系列配套改革政策出台，为清华大学科技园创造了极为有利经济和政策环境，要求清华大学科技园加快建设步伐清华大学科技园地处中关村科技园区中心区核心地带，对于中关村科技园区发展起着举足轻重作用。

北京市副市长刘志华到清华大学科技园现场办公时指出清华大学科技园建设工作要抓住历史机遇加快发展，要纳入中关村科技园区总体规划中重点给予支持，要按市场经济规律大规模开始园区开发建设工作。

在清华大学建校周年前夕，他还在讲话中称赞清华大学科技园为中国大学科技园建设和发展探索出条具有中国特色发展道路，已经成为国家级大学科技园先导。