（批复）西安威尼斯项目开发项目可研建议报告（发改委）㊣精品文档值得下载

源节约型环境友好型项目主要技术经济指标项目经济指标建筑占地面积亩用地性质商业金融用地总建筑面积容积率其中酒店建筑面积公寓建筑面积办公建筑面积商业建筑面积车位配比二项目投资估算与资金筹措项目开发投资估算各项设定与总投资估算项目开发总工期为个月。

项目土地使用权为年。

根据区域房地产开发实际情况，项目各项成本费用包括土地成本含土地购置费前期工程费工程建设费市政综合及基础设施配套费开发期间税费销售费用管理费用财务费用不可预见费用等。

经测算，项目可售部分与酒店开发总投资不含税为元人民币约合亿元，汇总详见下表项目开发可售部分投资估算各项设定与投资估算表单位元成本项目成本单位成本元平方米备注开发成本土地成本及市政配套含土地购置费等前期工程费工程建设费市政综合开发期间税费开发费用销售费用销售收入管理费用开发成本财务费用贷款利息银行贷款不可预见费用开发成本总计不含税项目开发酒店部分投资估算表成本项目成本单位成本元平方米备注土地成本及市政配套含土地购置费等前期工程费工程建设费总计不含税项目投资计划与资金筹措本项目开发投资主要资金来源有三个渠道企业自有资金。

银行信贷，占项目开发成本。

楼盘销售收入用于投资部分。

三项目销售收入测算根据项目开发经营方案，公寓楼办公楼楼盘建筑面积全部用于出售，公寓办公楼部分，毛坯销售均价为元平方米商业部分销售均价元酒店部分为开发商自持，本次经济测算以酒店年经营效益为指标，根据市场调研结果，采用同类市场比较法，经营收入按每租金元天算，入住率为。

项目销售收入测算表酒店部分经营收入按年计算年内酒店经营收益元可售部分公寓办公商业销售收入测算公寓楼办公楼商业售价元平方米销售面积平方米销售收入元合计项目可售部分销售总收入商业公寓办公元约合亿四项目销售税金及附加测算本项目可售部分销售税金及附加估算详见下表单位元序号项目计算依据合计销售收入不含酒店部分营业税金及附加等营业税城建税教育费附加防洪工程维护费交易印花税契税土地增值税合计五项目财务评价项目财务分析假设前提本项目财务分析是在对项目成本收益测算基础上，按照尽可能接近项目开发实际情况原则设定前提假设，并据此进行计算。

价格水平确定本项目楼盘销售价格是根据市场比较并结合周边楼市销售发展状况进时间修正后，得出现在及将来市场销售价格。

税费规定本项目物业在开发及销售期间预计发生税项和费用计算标准均严格按照政府相关规定。

基准收益率确定基准收益率设定为项目损益分析表与项目盈利能力分析详见下表所示项目损益分析表表可售部分静态收益率分析单位万元序号项目名称计算依据合计销售收入不含酒店总成本费用销售税金及附加等税前利润税后利润收益率表二酒店部分年收益率分析计算依据经营收入按每租金元天算，入住率为，每年酒店管理费为个月经营收入额，其他各种经营税费为每年营业额，各类营销推广费用为营业额。

单位元序号项目名称计算依据合计营业收入年开发成本费用经营管理费用营销推广费用各类税费利润总额税后收益率项目损益指标及赢利能力分析该项目可售部分不含酒店开发建设经营销售总周期为个月项目开发总投资不含税为万元，销售收入为万元，实现利润总额万元，税后利润总额万元。

收益率，远大于项目基准收益率，该项目投资收益率较高，具有很好赢利能力，本项目投资切实可行。

该项目酒店部分以年经营内收益计算，酒店年内经营收入为元，开发成本为元，实现税后利润总额元，收益率为。

六项目敏感性分析可售部分经过对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算，测算过程详见下表项目敏感性分析表项目部分指标变化敏感性分析结果销售收入元总成本元税后利润元成本利润率预算方案销售收入变化销售收入下降销售收入上升销售收入下降销售收入上升工程成本变化工程成本增加工程成本减少工程成本增加工程成本减少经测算可知以上测算为项开发销售收入工程成本变动影响损益分析。

项目销售收入和工程成本两个因素分别变动对项目经济效益产生较大影响，销售收入敏感性大于工程成本敏感性。

项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目仍有较高赢利空间，说明该项目具有较高抗风险能力。

七项目社会效益评价改善区域环境项目将会带动整个区域建设加快相关城市基础配套建设，可以直接改善项目所在区域环境，充分发掘区域价值。

增加财政税收本项目开发和建设预计将为政府创造销售税费土地增值税所得税等相关税费。

创造就业机会项目开发建设，将给建筑业建材业金融业保险广告等多新区期已基本建成，区内已无发展空间，曲江新区规划了二期扩区。

为进步提升曲江新区发展水平，发展壮大文化旅游产业，西安曲江国家级文化产业示范区总体规划编制完成。

总体规划提出，以打造世界级旅游目地构建国际文化产业高地建设生态科技示范城区为发展内涵，全面提升曲江发展模式，创新发展理念，将曲江定位为国家级文化产业示范区西部文化资源整合中心西安旅游生态度假区和绿色文化新城。

产业发展目标中国文化产业第极在规划中，曲江新区提出了打造中国文化产业第极产业发展目标。

今后，文化创意产业出版传媒产业数字文化产业文化娱乐产业影视产业体育休闲产业和会展产业将成为曲江新区文化产业发展重点。

曲江还将重点打造大文化产业园区当代艺术产业园艺术家村落数字文化产业区出版传媒产业区国际文化创意区文化娱乐产业区国际会展产业区影视产业区康体休闲产业区及曲江文化旅游区。

规划还提出，要将曲江发展为国家文化创新引擎和出口基地西部文化资源整合中心及文化企业孵化器。

发展策略曲江新区将以杜陵大遗址等遗产旅游为主题多元化产品体系形成，进步做强旅游产业，使曲江成为文化产业遗产旅游双驱动国际典范城区。

展现曲江汉唐皇家气派，将曲江打造成为世界级都市旅游目地。

以构建文化产业社区和文化企业孵化器为手段，积极培育和提升在文化产业圈层中处于核心层创意策划等环节，延伸文化产业链，形成文化与科技创新合力，积极培育自主知识产权，引领国家级文化产业示范区走向国际，构建国际世界文化产业新高地。

发展循环经济，提高资源利用效率，应用生态技术风险因素，但具备可行性财务层面各项数据指标表明本项目可行。

风险行业风险房地产业具有投入大资金需求大开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。

政策风险中国房地产近两年开发过猛过热，中央和地方制定了众多土地金融销售等房地产开发过程中各个环节法规政策，以抑制房地产开发势头建议合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，控制成本投入，可以降低行业风险。

用成熟开发模式降低项目产品风险，利用合理分期开发策略，后期待配套日趋成熟在价格上做提升，以提升项目整体价值。

合理安排项目开发节奏有计划资金投入是规避政策风险保证项目成功重要因素。

可行性研究依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号有关单位提供相关资料西安市年月份统计年鉴西安市年房地产市场分析报告西安市房地产开发相关资料及数据西安市深度市场调研包括实地调研文案调研专家访谈等二项目概况项目综述威尼斯酒店项目是西安大金置业有限公司筹建由五星级酒店办公楼及公寓楼组成城市综合体项目，威尼斯酒店项目也是曲江新区核心区域地标性建筑。

威尼斯酒店项目位于会展中心期展馆东侧，曲江国际会议中心以北，翠华路以西，规划占地亩，由栋酒店栋办公楼和栋公寓楼组成，总建筑面积约平方米。

威尼斯酒店总建筑面积，设计标准床位个，酒店定位高端，设计为五星级标准，主要面向莅临展会国家政府领导和参展著名企业高级管理人员及来西安旅游高级团队及个人。

地块形状地块基本方正，土地平正，开发条件良好。

地块现状地块目前正处于项目立项审批及待开发状态，尚未动工。

项目法律手续本项目在土地取得立项开发建设等方面均遵照国家及西安市房地产项目开发相关程序及规定。

第二章项目投资环境宏观经济分析西安市经济分析年月，西安市经济呈现生产保持稳定内需依然较旺政策影响明显物价持续高位态势，国民经济整体运行平稳。

农业生产持续稳定增长工业生产平稳较快增长月，全市规模以上工业增加值亿元，同比增长，比月回落个百分点。

从行业看，月，个主要大类工业行业中，个行业增速高于全市平均水平，其中，增长较快行业有饮料制造业增长，有色金属冶炼及压延加工业增长，通信设备计算机及其他电子设备制造业增长，化学原料及化学制品制造业增长，通用设备制造业增长。

固定资产投资快速增长月，全市完成固定资产投资亿元，同比增长，比上年同期提高个百分点，比月回落个百分点。

分所有制看，月，国有经济完成投资亿元，同比增长集体经济完成投资亿元，增长非公有制经完成投资亿元，增长。

分行业看，月，第产业投资亿元，增长第二产业投资亿元，增长，其中，工业投资亿元，同比增长第三产业投资亿元，增长。

月，房地产开发投资亿元，增长，比上年同期回落个百分点。