海南三亚天域度假酒店可项目立项投资计划报告书.doc ㊣ 精品文档 值得下载

编，创造了山海 河城融为体的城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在水中的大生态环境。

为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程 建设，组织了大量的重大文化活动，„„这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅 游城市的前列。

房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。

据新华社经济观察报 道，年到年之中，三亚房地产的购买者当地居民只占，海南岛的客户占了， 而全国其他城市的购买者占了。

这就证明中国的旅游地产正在形成市场。

房地产投资从 腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的个必然。

这就使得人们的眼光自然投向三亚这样 的旅游胜地，给三亚房地产带来了百年遇的良机。

年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是个信号。

我们可以看到， 三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和 东南亚各国的买家。

在中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默契。

线海景和近海的公寓酒店式公寓别墅等成了房产投资的首选。

尤其是亚龙湾的 线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。

三亚现在的海景房地产，价格升再升，很多房产 开盘就差不多全部售罄。

所有在三亚的房地产商都明白了个道理时机来了。

综上所述，天域二期的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。

这都是本 项目面对的市场基础。

二市场供求分析 天域酒店开业之时，亚龙湾仅为凯莱家五星级酒店，客房接待能力达不到万人次 年，但经过几年的发展，已经出来了喜来登环球城等十几家星级酒店，客房接待能力越过 万人次年。

三亚旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。

从目前来看，亚龙湾酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住亚龙湾 五星级酒店要提前周预订，在黄金周根本就供不应求。

根据亚龙湾公司提供的资料，近五 年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下 图例表 单位万人次 年年年年年 从上表可见亚龙湾的酒店还没有达到饱和，星级客房接等依然有很大的市场。

天 域二期的开发完全是顺应了这市场需求的。

天域二期与天域期联为体，以其完 全开敞式的热带滨海酒店风格，以其毫无可比拟的特色区别于凯莱喜来登等酒店， 这将牢固的巩固和保持其竞争地位。

三项目比较分析 项目地块情况 项目的地块，约，位于亚龙湾中部，南面南中国海，北靠起伏的山岭和 亚龙湾高尔夫球场，紧挨着天域期，是块优质的专属沙滩的线海景地。

用开发度假酒 酒店接待能力 实际到访游客数量 店，是非常珍贵非常稀缺的块宝地。

因为政府对线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值潜力。

无论开发为何 种物业，它都是稀缺的，不可多得的。

市场定位 天域二期是设计为五星级标准的度假酒店，与期样，目标是来三亚度假的具有高 消费能力的顶级富豪高端游客，包括世界强企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高 层机构和知名人士。

从产权发售的角度考虑，同样是为这样群高端客户提供亚龙湾的自有 星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万以上的投资群体。

比较分析 在同样的地理条件下，亚龙湾暂时尚未出现可类比的项目，拥有线海景的凯莱喜来 登等酒店，没有家发出产权销售的信息。

严格来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并 不多见。

三亚市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。

目前唯竞争对手是位于亚龙湾天域期北面的华宇皇冠假日酒店。

因位于二线海 景，所以与本项目存在不可比性。

华宇皇冠假日酒店现在价格定位是元平方米 均价。

项目名称 项目位置 开发商 开盘或预计开盘日期 总占地面积总建筑面积 容积率建筑密度 绿化率总套数 层数层户型项目优势 地处目前房地产开发最佳地滨海大道，分享椰梦长廊之美景处市中心，生活配套设施 完善全海景的户型满足了内地人对大海的需要 整体规划设计较好，实用率高八层带电梯，提升了项目的档次。

项目劣势 项目规模稍小，无法构筑更完美的社区环境 户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积的要求 本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区，周边环境稍显美中不足。

宣传与销售方式采用传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售 销售价格元起，高层加到不等，均价 客户主要来源以上为内地游客 目前销售情况住宅部分销售率已达到 其他装修标准为毛坯房 本项目优劣势分析 本项目同华宇皇冠项目相比较，具有共同的特点 都位于亚龙湾。

均为新建项目 本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势 位置更好，我们为临海线， 产品概念户型设计更符合市场的需求突出旅游房地产概念，迎合客户对旅游度 假房产的需要，套房户型可自由组合 总体规划与产品概念相致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精 心打造度假空间，充分营造度假氛围。

本项目与其他项目相比较具有的劣势 采用酒店式设计及配套，公共建筑面积较多 本项目前景预测 度较慢，接受程度偏低。

但由于该地区客户经济上较富足，且当地房价处于国内领导水平，因此，该区域的现实 购买能力较强。

因而在宣传推广中，侧重于低风险的稳健投资，会更有吸引力同时，发展商的实力和 信誉也是他们最关注的部分。

客观影响因素 长三角地区与三亚地区气候上的差异般，令海滨度假对之所产生的吸引力不如北京地 区及北方其他地区的客人大。

但同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使三亚成为他们乐于选择的度假地点。

以北京为核心的三北地区 主观影响因素 与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭时的冲动而决定项投资或项消费。

因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破，更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱 导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。

项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不 经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。

客观影响因素 以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引 力大于以上海为主的长三角地区。

而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着相当部分富裕阶层，就 整个市场容量来说，北京地区无疑是最大的。

在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况 下高档住宅商品价格普遍高于元平方米，到三亚购旅游度假物业，方面可以满 足休闲度假家庭度假和养老度假的需要，另方面在三亚较低房价的情况下会显得轻松而 从容。

因此，综上分析，本项目的目标客户应确定为 区域市场应为三北地区和长三角地区 目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭 三北地区和长三角地区的中小企业 具体细分，该项目的细分市场应是 第类市场以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层在工作地拥有至两套住宅， 并有富裕资金享受型市场 第二类市场以养老为主要目的的岛外退休老人子女出资养老型市场 第三类市场以改善居住质量为主要目的的三亚市本地居民和在三亚从事旅游饭 店管理工作的高级经理居住型市场 第四类市场以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的的投资型市场 第五类市场内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户 项目建设方案及规划设计定位 总体规划设计特色 本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士各国政要会议团队提供个高档的休闲度假 酒店。

本项目设计为幢型分布的建筑物，分为裙楼和主楼，楼高八层，裙楼用于度 假酒店公共配套。

型建筑物围合部分，组成中心园林，它承袭了夏威夷的园林风格，以 当今国际流行的设计理念，融合海南的本土文化特色。

规模恢弘大气，制作精致完美。

蜿蜒的石路，玲珑的雕塑，变化的泳池，叠错式的喷泉，户外巴厘岛式的，精巧别致的灯饰， 加上多种罕见的热带植物果树奇花异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。

别 具格的开敞式酒店大堂，热带风情的豪华观海客房，融合成出优美的海滨度假酒店效果。

建筑设计与规划定位 标高 大多数的建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面积高以 上，以防范在台风期间供水的侵袭 景观与朝向 将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有海景的位置，最大限度地减少对期公 共区域和客房视野的景响。

建筑主体朝向取最广域的海景，顺应夏季主导风向。

地形利用 充分利用原有的起伏地形，通过热带园林的设计，减少建筑物对人的视觉冲击和房间 之间的对视。

规模与设计参见技术经济指标表 设计约套客房，安排不同布局方式的单元，平方米以上的多功能厅，并与花 园直接接通设户内外儿童娱乐园配备各种中西餐厅酒吧小型超市有巴厘岛风 格的户外温泉夏威夷式泳池热带园林充分考虑其植物的多样性利用高大植物制造 适宜的遮阳效果充分考虑到看海的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成同时要创 造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。

建设与装修 高标准建设。

针对天域二期项目特点，充分利用亚龙湾线海景的资源优势，将其建 成全海南也是全中国最大的线海景五星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模风格 和特色上将充分体现其硬件优势。

建筑采用框架结构，户型以单间为主，配以部分双套间和三套间，以适用不同客户的 需求。

户型面积从到不等。

装修全部按五星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备的设施用品。

在销售期间 提供不同户型的样板房间套。

设计意图和要求充分利用阳光，同时以苍翠繁茂的热带园林和水景的结合，创造舒适宜人的荫凉 环境 创造个有热带滨海气息的室