销售超过了。

年十黄金周天时间，北京上海广州的些商店，同比增长甚至达到了，呈井喷状态。

些二三线城市，甚至四线城市，百货零售企业的发展势头非常好，从销售情况看，他们受金融危机的影响很小。

据调查发现，在些三四线城市，有的零售企业同比增长在以上。

就百货零售业来说，外资百货在中国内地开店的速度将加快，像韩国的乐天日本的高岛屋马来西亚的百盛等，以及些港资台资企业都有计划向中国内地发展。

同时，这些国际上的零售巨头都有进入中国二三线城市的打算。

年，中日韩三国的百货业将进行更加频繁的交流。

事实上，日韩百货业看中的是中国内地市场的发展潜力，想在零售市场上跟中国有深度合作，而中国看中的是他们的经营理念管理技能等。

到年，社会消费品零售总额将超过万亿元，零售业在国民经济中的地位和作用将大大提高。

可以说，我国零售百货业存在着巨大的发展空间，投资机会较多。

房地产业随着经济的触底反弹，全国房地产市场有了回暖。

年，全国商品房累计销售面积和竣工面积分别为，万平方米和，万平方米，同比分别上升和全国完成房地产开发投资，亿元，比上年增长，同比下降个百分点其中商业营业用房投资，亿元，增长。

市投资环境分析市社会经济现状年以来吉林省委省政府构思长吉图特大城市群，使之成为吉林经济发展的核心增长级。

年，长吉图城市群区域发展规划开始实施，长吉图体化步入实质阶段，个面积万平方公里人口，万的现代化大都市将由理想变为现实。

按照大大生态大网络的原则，作为市卫星城镇的区奢岭镇必将获得空前发展。

年市全年实现地区生产总值，亿元，比上年增长。

其中第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值，亿元，增长第三产业实现增加值，亿元，增长。

按常住人口计算，人均达，元，突破，美元年中国人民银行公布汇率平均值，同比增长。

市在全省引领地位进步突出，经济总量在全省的占比为，比上年提高个百分点，人均为全省的倍。

经济总量在长吉图三市中的占比达，比上年提高个百分点。

图市近年及增长率年底，市人均为，万元，约合，美元。

根据西方发达国家的发展过程，市房地产业已初步进入平稳期，对于商业用房的需求将大幅增加，但对住房的刚性需求和城市化进程的发展，使得市住房总量需求仍处于增量型发展阶段。

市居民生活水平年，市居民人均可支配收入的增长略低于增长，指数处于较高上升态势，实际城市居民生活水平有所下降，其恩格尔系数回升了个百分点，表明了通货膨胀对居民带来的生活压力依然较大。

但从恩格尔系数绝对数上分析，按照国际粮农组织的标准，市居民生活水平有所下降，但仍然外于宽裕型初中级阶段，对于世界知名品牌折扣需求依然存在。

在连续金融危机冲击下，致使国外需求锐减，很多欧美客户的支付能力和信用都大幅下降，造成大量外销国际线大品牌商品积压。

为处理积压产品，尽量收回成本，厂家通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品，这种商业形式孕育而生。

图城市居民生活水平指标示意图市居民消费状况据统计，年市常住人口达万人，比年增长了，城市化率由年的提高到了年的，增长了个百分点。

年，市人口出生率为‟，死亡率为‟，自然增长率为‟。

不断增长的城市人口，住房需求直线上升。

城乡居民收入增长较快，城乡居民生活水平继续改善，消费结构持续升级，对国际品牌需求持续增加。

图市近年城市居民人均可支配收入图市城市居民人均消费性支出近年来，市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提高。

抽样调查资料显示，年市居民人均可支配收入达到，元，人均消费支出，元，年市居民消费性支出占到收入的。

由此可见，是个消费活跃的城市。

在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需求的基础上，为项目开发提供了良好的市场容量。

区投资环境分析项目区域概况项目行政辖区区，位于市东南部，幅员面积平方公里，占市区总面积的，是市面积最大的区，辖个街道办事处，个镇，个乡，个行政村，总人口，人，少数民族有朝鲜回满蒙古等族，占全区人口的。

区交通优越基础设施完善。

奢岭镇距市仅公里，至龙嘉国际机场仅公里。

物产丰富，素有鹿乡的美称，并蕴藏着地下温泉。

奢岭历史悠久人文荟萃。

境内古木参天，绿荫蔽日，自然景观巧夺天工美不胜收。

项目区域经济环境改革开放以来，区经济取得了瞩目的成绩。

在农业建设方面，经济作物以蔬菜水果和养鹿为主，淡水渔业养殖发展也比较快，全区年产鲜鱼超过万吨。

工业方面，该县主要的工业有建材食品加工化工机械电器轻纺造纸印刷服装工艺制品生产等。

区近两年社会经济运行指标如下表市区年国民经济与社会发展计划主要经济指标序号指标名称计量单位年实际年年备注全年预计预计比上年计划安排计划比上年预计蔬菜面积公顷五全区工业总产值万元其中区属规模企业总产值万元区属规模企业实现税金万元六全区民营经济总产值万元全区施工监理以及水泥钢材等大宗设备材料的采购均为招标的范围。

招标组织形式对项目设计施工监理以及水泥钢材等大宗设备材料的采购采取委托招标的组织形式，选择有资质信誉好的招标代理机构进行招标。

招标方式根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别采用公开招标的方式，招标详细情况见附表招标基本情况表。

招标公告发布根据国家招投标法及吉林省实施中华人民共和国招投标法办法，拟在省市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。

投资估算与资金筹措估算范围投资估算范围包括土地费用前期工作费用建筑安装工程费用附属工程费基础设施建设费用及不可预见费用等开发成本，以及财务费用管理费用销售费用等开发费用。

估算依据中华人民共和国建设部发布的建标号房地产项目经济评价方法。

中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价。

土建工程参照吉林省建筑工程计价定额吉林省建筑工程计价定额附录所作同类工程概算，并参考本市建筑市场的实际情况及建筑工程造价的统计数据。

按国家及省市现行有关规定缴纳，包括市政设施配套费人防建设费招标管理费等。

估算结果整个项目投资估算总额为，万元，项目开发成本，万元，项目开发费用，万元。

其中土地费用，万元，前期工程费，万元，基础设施费，万元，建安工程费，万元，其他费用万元，预备费，万元管理费用，万元销售费用，万元财务费用贷款利息，万元，详见表。

表项目投资估算序号工程或费用名称单位数量单价元合计万元备注项目开发成本土地费用业主提供土地出让金或转让费亩土地契税万元税率为交易服务费万元前期工程费用业主提供资料规划设计可研费工程勘察测绘费三通平费会所售楼处及建设项目报建费商业住宅基础设施建设费供电工程供水工程排污工程道路工程含照明及管线绿化工程含绿化照明有线电视其他建安工程费商业住宅地下室其他费用造价咨询服务费招投标交易服务费招投标代理服务费工程监理费工程保险费竣工测量费消防环境等检测费竣工入住及产权办理费物业启动费预备费不可预见费万元项和的二项目开发费用管理费用万元按开发成本计销售费用万元按销售收入计财务费用万元年利息计成本三项目总投资开发产品成本万元固定资产投资万元用款计划表用款计划序号工程或费用名称金额万元年年投资比投资额投资比投资额项目开发成本，土地费用前期工程费用基础设施建设费，建安工程费其他费用预备费二项目开发费用，管理费用，销售费用，财务费用三项目总投资，资金筹措资金来源本项目投资巨大，开发投资的资金来源有两个渠道是自有资金，二是银行贷款。

资本金遵照有关规定，本项目由开发公司承诺出资本金，万元，并保证在项目运作期内及时到位。

项目占地亩，总投资约，亿元。

项目法人资本金占投资比重，符合资本金投入大于总投资的规定。

借贷资金本项目计划向银行融资，万元，约占直接投资资金的，贷款期限为三年，到期次还本，贷款利率为，开发期贷款利息为，万元。

资金运用表投资计划与资金筹措单位万元序号项目合计项目总投资土地费用前期工程费用基础设施建设费环境工程费建安工程费公共配套设施费其他费用预备费管理费用销售费用财务费用资金筹措资本金银行贷款销售收入其他收入财务评价项目评价依据国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法国家及本地现行的财税制度和有关法规工程规划方案及有关资料。

财务评价基础数据的选择财务价格本项目物业的销售价格是根据市场比较，并结合区域房地产的发展状况进行修正，得出项目将来推出市场时的价格。

计算期按照吉林名牌折扣城有限公司提供的相关资料及市城市建设的发展速度，并结合本项目商业部分的特点，项目计算期确定为年，其中建设期年，经营期年。

财务基准收益率设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本行业收益水平企业投资机会成本和预期收益期待等，将财务基准收益率定为。

销售收入和税金估算本项目含住宅与商场，根据项目情况，住宅计划于年月开始销售，至年底销售，年销售剩余的商场开始对外出租，初步估计出租，以后按全部考虑。

具体销售收入经营税金及附加估算见表。

表销售收入经营税金及附加估算单位万元序号项目合计„„经营收入商业出租可出租面积出租价元出租比例收入住宅销售可出售面积平均售价元销售比例收入经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税税后总收入财务评价基本报表全部投资财务现金流量表附表二资本金财务现金流量表附表三资金来源与运用表附表四项目损益表附表五盈利能力分析税前财务内部收益率根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税前财务内部收益率为。

财务净现值根据全部投资财务现金流量表，本项目静态现金净流入在基准收益率为的前提下，可测算出其净现值为，万元。

投资回收期依全部投资财务现金流量表，从年月开始计算，项目投资回收期年。

投资利润率投资利润率年平均净利润总额总投资资本金利润率资本金利润率年平均利润总额资本金资本金净利率资本金净利率年平均净利润资本金清偿能力分析本项目申请银行贷款万元，约定年偿还，其资金来源主要为住宅销售收入与商场租金。

经测算预售收入于租金收入满足还款要求，而且项目资产负债率较低。

敏感性分析敏感性分析是不确定分析的重要内容。

从本项目的情况来看，影响项目效益的主要因素有总投资和销售价格含租金。

敏感性分析表给出了以上两个因素上下变动时，主要评估经济指标的变动情况。

表敏感性分析序号项目变动幅度全部投资所得税前内部收益率净现值万元投资回收期年基本方案总投资经营收入结论与建议结论市场分析结论通过对当前宏观经济形势房地产市场