锦市地产市场。

征地拆迁影响中央强调不允许占用亩基本农田。

上收县级以下土地审批权限。

堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖。

土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。

今年省级也把新征土地补偿等三项列入八件实事考核当中，盘锦市贯彻落实毫不含糊。

是征土地补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率。

立项规划影响坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。

目前盘锦市开发项目中暂时末有明显违规现象。

因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。

资金来源影响银根紧缩给供需两方带来影响。

开发项目资本金比率由提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。

在无法获得廉价充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新轮开发。

从盘锦市房地产开发资金到位情况看，盘锦市房地产开发对银行贷款的依赖程度不小。

月底到位资金中，国内贷款虽只占，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款预售商品房中的个人住房按揭自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。

面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。

从销售情况看目前销售和空置面积降升，就颇受人们关注。

是销售下降。

截止月底，盘锦市商品房销售面积万平方米，下降，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积万平方米，同比增长倍二是空置上升。

全市商品房空置面积万平方米，增长倍。

从空置时间上看，年内占在年至三年内的占三年以上仅占。

空置类型以住宅居多，占。

空置的面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数体现的空置率上升。

如银苑和明珠房地产的小区空置超过万多平方米就属这类情况。

乐观的是今年盘锦市以住宅开发为主的投资速度已经减慢，同比下降，缓冲下半年空置压力。

趋势判断随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的颁布，对于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点城镇居民住房需求十分强劲。

当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变。

盘锦省统计局最新统计资料表明，城镇有的居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境卫生物业管理差住房消费占城镇居民消费支出的第二位，的居民有购房意向。

盘锦省城镇居民人均使用购房贷款元，与全国城镇人均使用购房贷款元相比，还有定距离。

只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求，进步扩大住房消费完全可以实现。

加快城镇化进程将创造新的住房需求。

加快城镇化进程是建设全面小康社会的重要措施。

根据规划，到年盘锦省城镇化水平达到，城镇人口将从年的万发展到万，新增城镇人口万。

这意味着每年将新增城镇人口万。

大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新的住房需求。

产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。

住宅与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。

年盘锦省房地产开发完成投资亿元，占固定资产投资的比重，占的比重，分别低于全国平均水平个百分点和个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是盘锦省经济发展的客观需要。

④启动汽车消费将促进住房消费。

截止月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长，成为金融机构新的信贷增长点。

随着汽车走进老百姓家庭，人们的居住观念发生了深刻变化，原有的居住空间显得日益狭窄拥挤，更加向往宽敞优美现代的居住空间，住房更新换代加快。

全省个人购房消费贷款余额比年初增长，高于去年同期增长速度个百分点。

三区域市场分析双台子区处于盘锦市区的东北地带，地价较中心地区低。

相应的商业和其他配套环境基础般，该区的房地产开发以住宅开发为主且价格差异不是很大。

另外布局比较分散，不具备规模化。

在以西湖花园为代表的中高档楼盘面世后，周边的小规模楼盘纷纷异军突起，般分布在长江路两厢临街。

可以预计在未来的两年内盘锦区的商品住宅竞争将成为整个城市板块竞争的又沸点。

盘锦区目前基本上商业发展方向以物流业为主，区内现有的零售商场面积约万平米，占零售商场总体量约现有专业市场面积平米，占现有专业市场总体量的，在租在售零售专业市场面积万平米，占全市在租在售专业市场总体量。

四项目利弊分析优势区位优势项目位于盘锦市中心建设广下室裙楼通风商场元商场装饰工程元室外工程三设备费用电梯台万元普通电梯台观光梯台货梯台自动扶梯台万元每层台层四其它费用勘察费可研及评估费设计费开发管理费工程监理费环保评估费施工图审查费五相关报建费详见上表六不可预见费工程费的合计总投资二资金筹措本项目总投资额为万元，在项目预售前，即项目完成主体结构前，需投入土地费报建费可研及设计费土建工程费等资金约万元左右，其资金筹措渠道有四条是自有资金含合作方投资二是房屋预定金收入部分三是银行贷款四是施工单位带资部分。

其具体资金筹措方式如下投资方自有资金万元含已投入的土地投资。

银行贷款万元。

商场住宅预定按卖价的收取预定金款。

预售率按估算，共可收取预交款万元。

施工单位垫付资金万元。

以上合计可筹集资金万元，能够满足工程需要。

主体完成后，后续资金可通过预售方式解决。

三资金平衡计划见下表时间资金投入万元资金来源万元年月前期投入土地报建费用设计费用广告费用等自有资金年月年期基础及地下室工程及承建单位垫资月年月期主体工程收取预定金银行贷款年月期装饰及安装工程收取售楼款二期主体工程年年月二期装饰及安装工程收取售楼款三期基础及主体工程年月三期装饰及安装工程收取售楼款总计第九章效益分析销售收入销售税金及附加估算销售收入项目面积售价元合计万元住宅商铺车位只销售个车位中的个车位青少年宫活动中心合计销售税金及附加根据国家有关税收政策，本项目应缴纳营业税城市建设维护税教育费附加，综合税率为，销售税金及附加为万元。

二经营成本及费用估算项目成本费用主要有开发建设成本，销售费用财务费用等。

开发建设成本项目开发建设成本即项目总投资为万元。

销售广告费销售广告费根据同行业的统计资料，并结合项目实际情况进行估算，按销售收入的估算为万元。

财务费用按年息，借款期为年，贷款万元计算，财务费用万，其他财务费用暂不考虑。

项目总成本费用上述项之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用为万元。

三项目损益项目利润总额销售收入项目总成本销售税金万元所得税额项目总利润万元税后利润为万万元四经济评价结论投资利润率投资利税率项目静态财务分析损益情况序号项目指标金额万元说明销售收入总成本总投资营销广告费万元财务费用税金及附加利润总额所得税额税后利润投资利润率投资利税率五敏感性分析该项目分别就销售收入投资单因素变化对利润总额收益率影响的敏感性分析，具体分析情况见下表变化率净利润万元投资利润率基本方案投资总额销售价格计算结果表明，投资因素和销售价格对项目投资收益影响都很大。

因此应严格控制建设成本，把握销售价格，尽可能回避风险。

六临界点分析商场部分最低售价与最低销售量以总成本费用与销售收入相等时的盈亏平衡点的平均销售价格作为最低售价。

商场最低平均售价房屋单位造价营业税金及附加元平方米正常情况下平均销售价格销售收入销售面积元平方米最低销售量万元元平方米最低销售率即项目销售率为时达到盈亏平衡点，即刚能保本。

般认为当盈亏平衡点时，项目风险低当盈亏平衡点时，项目风险般当盈亏平衡点大于时风险较高本项目抗风险能力般，项目实施中应注意控制成本。

第十章项目风险及防范措施本项目在实际运营过程中，可能出现许多风险，我们在可行性研究阶段，考虑到以下几个方面的风险因素，在开发的过程中要把握和解决好各种可能存在的风险。

市场风险市场是决定项目可行性最主要的因素。

本项目的市场风险主要是实际的市场供求状况与预测值发生偏差或在项目的营运过程中市场对手发生变化等。

防范措施在做好市场的调研的基础上，定期跟踪扫描市场，了解市场动态，把握市场发展趋势，以求更真实的反映市场并做出相应对策。

在政策允许范围内调整规划设计方案，以增加可销售面积，抓紧落实政府部门的有关政策优惠，降低开发成本，加快资金回笼，最终获取预期的经济效益。

竞争风险由于项目周边直接竞争对手较多，经调查与本项目定位接近，从而使得本项目面临直接的竞争风险，为了规避此风险，须从两方面着手解决是时间上，我们必须充分利用现有资源，加快施工进度，与对手抢时间，比速度二是在项目的包装上要形成差异化，个性化。

筹资风险由于该项目建设资金需求量大，筹资有定难度，如果资金落实不到位，势必会影响项目的进度，甚至贻误商机。

防范措施督促投资各方自有资金按时到位取得银行的支持，按时将银行贷款和按揭办理到位采取有效的营销措施，加快房屋预售加强出租房屋的押金收取选择有资金实力的施工单位垫付部分资金，在工程承包价格上给予让利制定科学的财务预算控制体系，根据轻重缓急合理安排资金使用。

销售不确定性风险随着客户需求个性化需求不断提高，对产品细分和客户群体细分的要求越来越高，如果公司的产品在项目定位规划设计销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求，可能存在产品滞销的风险。

另外，房产价格受到国民经济，供求关系等多方因素的影响，对销售收入的实现会带来定的波动防范措施搞好营销策划，制定详细周密的营销方案制定可行的招商方案，优先引进有实力的品牌经销商主力商店如主力店大卖场大型专业店，给投资者加强信心采取各种渠道大力宣传，树立品牌形象制定有吸引力的促销方式，如多种付款方式多种优惠措施高回报的返租经营方式可买可租方式等项目开发的风险房地产开发项目开发具有开发周期长投入资金大涉及合作方多的复杂环节等特征。

从市场研究到土地获得项目策划规划设计市场营销建设施工建材采购广告推广销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及调研规划设计建筑施工材料供应广告策划等多家公司，同时，更涉及计划规划国土建设消防环保等