等等，推动区域型旅游房地产和商业房地产发展。

五项目风险及对策主要风险因素经营风险竹海大观的综合旅游环境对公司土地开发的影响竹海大观地区的自然风景资源旅游娱乐设施和景区内交通等旅游服务配套设施的维护管理安全保障和完善程度以及广宁县旅游服务业整体服务水平，直接关系着竹海大观对游客的吸引力，从而影响到竹海大观地区的旅游客流量，而对客流量的预期将直接影响到投资者参与竹海大观旅游度假项目的开发和经营的意愿。

因此竹海大观地区综合旅游环境的优劣直接影响到我们对竹海大观总体开发策略的成功与否。

经营业务过于集中的风险该项目主要业务收入将来自区内的物业和服务经营收入，若国内外旅游市场发生不利于旅游业的变化，或旅游区的经营管理不善将给公司的土地开发经营策略造成消极影响。

环保风险独特的自然山水风光是竹海大观吸引游客的重要原因。

目前竹海大观地区的自然环境风光较好，但不排除竹海大观地区可能由于环境保护不善而使自然环境恶化，影响竹海大观对游客的吸引力，另外，也有可能因国家环保政策的变化而使环保方面的投资成本增加，从而影响到经营业绩。

区域间的旅游业竞争风险随着人均国民收入水平的不断提高，旅游将成为个消费热点。

近年来旅游业发展迅速，肇庆市周边地区都在积极开发各具特色的自然及人文旅游资源。

因此，越来越多的旅游景点的建设和开发可能会使我们面临来自其他旅游区域的更多的竞争。

由于受到国内外其他旅游市场的竞争，进而影响我们的开发进度销售业绩和盈利水平。

市场风险竹海大观旅游季节性波动不大，淡旺季不明显。

但在旅游淡季公司旅游设施将出现定程度的过剩，会给公司在度假区的直接经营项目带来定压力。

政策性风险虽然广宁县政府已决定将该项目作为广宁县的重点项目，会得到县政府的全力支持。

县政府赋予我们在土地开发和旅游资产及项目优惠政策，但我们不能保证该项政策永远延续。

项目投资风险尽管本项目投资经过了充分论证，但是从项目设计到施工有定的周期，涉及的环节也较多，在此期间，如果出现些人力不可抗拒的意外事件，或个环节出现问题，或对市场预测出现偏差，或整个宏观经济形势发生较大变化，都将会影响项目的进展或效益。

主要风险对策针对以上风险，我们将积极采取以下措施，将风险降低到最小程度经营风险对策针对综合旅游环境对客源影响的风险，首选要做好旅游区的规划和管理，避免因规划的缺陷和管理的不善而使整个旅游区硬件档次和服务水平的下降。

另外公司除对基础性的设施投入外，可以安排资金投向于竹海大观地区的旅游客运车船的更新改造和餐饮娱乐场所的投资建设，以提高这些旅游服务配套设施的安全性和完善程度同时也将加大对区内经营管理人员和员工的培训，提升整体服务水平的提高，以吸引更多的游客前来竹海大观观光游览娱乐。

针对本项目提供的经营业务过于集中的情况，可利用我们旅游服务涉及范围广的特点，逐步向旅游景点开发旅游贸易旅游工艺品等旅游相关行业拓展，为投资方和参与者提供更多的选择，增强其抗风险能力，从而也增强了度假区的吸引力。

针对环保风险，广宁县委县政府已采取如下有力措施来保护竹海大观地区的整体环境禁止污染严重的工业企业在广宁县建设投产，至今广宁县已处理关闭了污染严重的工厂，整个绥江流域严禁工业排污，并逐步做到污水全部进入管网，不直接排放加大沿岸的植被保护力度，江边地区完全实现绿化。

行业风险对策针对来自其他旅游区域的激烈竞争，我们在对外宣传和自身定位上突出竹海大观的竹海文化蓝天碧水这自然旅游资源的独特性和不可替代性，以凸现自身的竞争优势，吸引各地游客来竹海大观旅游。

同时我们将联合相关行业和机构向上下游扩展，形成以竹海大观度假区为核心的从上自下的产业链，尽可能地吸引资金参与形成规模效应，以进步巩固和扩大客源市场。

市场风险对策针对竹海大观旅游业淡旺季的特点，公司可在开发规划中制定相应对策，将度假区规划开发与未来不同的旅游产品相结合由于竹海大观旅游业的淡旺季并非完全取决于气候和季节，而是与目标消费人群的可支配时间的长短有较强的相关性。

老年人旅游和商务旅游等潜在游客群体在旅游淡季的可支配时间往往较充裕。

公司应加强对老年人旅游商务旅游环保旅游和康复旅游等旅游品种的市场拓展力度，来补充常规客源的不足，力争做到淡季不淡。

通过加大投入统规划规模开发的方式，提高竞争门槛，将土地的开发和楼盘建设与度假区的自然景观优势相结合，树立公司品牌，提高现有旅游设施及服务的技术含量和档次，加强与楼盘相关的旅游新产品开发，创造新的卖点。

政策性风险对策虽然广宁县政府对竹海大观开发大力支持，并承诺了系列优惠政策，我们仍将充分挖掘自身潜力，增加收入，降低成本，以增强抵御风险的能力。

近期，广东省国民休闲计划的试行和广东经济稳定高速发展，将普遍提高国民的收入水平，有利于提高人们的旅游消费支出，从而使度假区的投资开发项目直接受惠。

项目投资风险对策为了保证项目投资工程顺利进行的。

现在机关企业单位有休假期，学校每个学期安排个星期为学生到校外体验社会生活和社会实践。

景区平方公里有足够的地方满足这个族群人的需要。

建宾馆平方米，个床位，需资金万元，建设学生营地平方米，个床位，需资金万元科普教育原地分植物园和动物园占地亩，需资金万元共计总投资万元。

景区综合楼群景区综合楼是景区室内综合性的生活和活动中心。

总建筑面积平方米，床位个，资金万元餐厅万元食廊万元音乐舞厅万元商务中心万元太阳能温水池万元其它配套设施万元共需资金万元。

竹文化博物馆和世界名竹园竹文化博物馆这是个集中华民族数千年的竹文化艺术工艺的汇展。

建筑面积平方米，需资金万元。

世界名竹博览园是集世界余个竹品种的种竹圆，成为竹品种的大观园。

占地面积亩，其中建筑面积平方米，需资金万元，合计投资万元。

大型演艺场所和活动赛事举办场馆坚持高品位高水准，发掘最适合肇庆和广宁文化的演艺素材如武术之乡，用最绚丽的舞景，请最知名的导演，引进最优秀的舞蹈艺术人才，创造出具有魅力的演出场所和节目，使文化演艺民俗和游乐结合在起，具有极大的吸引力。

要举办令人目不暇接的节庆活动和赛事，通过举办特色节庆活动和赛事将游园活动推向高潮。

该场馆建设及灯光艺术等装修费用预计万元。

重建无碍寺无碍寺是广宁县最早的寺宇，原鉴于唐代，历代维修保养，香火鼎盛，远近驰名。

文化大革命破四旧时，毁寺建肇庆师范学校。

该寺古老的石匾仍保存在广宁县博物馆里。

在景区重建无碍寺增加传统的文化景观，满足部分信仰宗教的游客是合适的。

选址在平沙区水边塘外，寺宇的规模按原来的三进三堂格局，建设面积平方米，加上其他配套设施，需资金万元。

竹产品竹工艺品土特产品交易市场广宁是全国十大竹子之乡之国家农业部颁布并授牌，竹产品十分丰富。

小至牙签泡茶用的竹炭制品，大到日用家具和生产用材料。

竹工艺品更是品种繁杂五光十色琳琅满目无奇不有。

广宁县是山区县，土特产不但数量多而且独具特色，广绿玉广宁绿玉石是广东最重要的玉石品种，其制品深受游人喜欢。

交易市场建在景区牌坊至景区大门楼之间的平安大道公里的两边，建设面积平方米，需投资万元。

打造印象绥江大型实景演出参考印象漓江，结合广宁本地丰富的文化和神话传说，绥江两岸秀丽的风景，聘请知名导演，编导印象绥江大型实景演出，填补广东实景演出方面的空白，必将形成巨大轰动和宣传效果。

该项目计划投资万元。

新增建设以上项目是符合景区发展的需要，能满足游客的要求，投资环境适合，资金条件具备，投资效益明显。

因此，投资以上十三个项目是可行的。

七资金筹措项目启动的资金需求由于湖旅游开发区规划的面积达平方公里，面积十分广阔，而且建设周期为年，需要投入的资金数额总量达到亿人民币，因此开发应是分步骤有阶段流动式的。

在实际的项目实施上则必须是分步实施滚动投资的方式。

第期投入亿人民币。

改过去平淡无奇的经营和形象，以明确的定位，个性化的产品，绿色的生态，高品质的环境，完善的景观，高标准的演艺，便利的交通，人性化的设计，有效的宣传，高水平的管理，文化的内涵，高科技的手段，大力加强该景区的吸引力。

充分运用高科技的技术手段，高起点地建设些参与性强科技含量高的娱乐项目，给游客以全新的感受，满足其求新求异求险求乐的旅游消费需求。

吸引多层次的游客，吸引回头客，迅速占领和拓展市场，增强该项目的竞争力，带来真正的兴旺和发展。

第二期投入亿人民币，完善演艺和演出场馆及配套娱乐设施，完善其他已建成的个主体项目，并引进其他主题公园中成功的项目，如欢乐谷的异度空间斜屋金矿戏水，海上田园的水上竞技水上高尔夫船居别墅，青青世界的田园木屋果汁屋鸟园等都可以在竹海大观中直接引用。

资金来源第期投入亿人民币，再加上的备付金，所需资金来源按亿人民币计划安排。

我司自有资金亿人民币现有景区年平均收入元人民币，共计万其它项目的经营收入如水面租赁收入客房场所经营收入其它服务项目收入等万元，按年计，共计万。

省政府和地方政府旅游扶持基金万。

以上合计尚有资金缺口约万元，此资金须向银行贷款解决。

八投资收益分析根据公司规定和行业情况，并原则上根据我国财政部颁布的会计准则会计制度和有关的法律规定，对本项目进行有关的财务预测。

在具体操作时我们遵循谨慎性及重要性原则，对预测期间费用预测成本报表预测损益表和预测先进流量表做了定的合并和处理。

为了保证预测的客观性和真实性，对预测资料都采取了多种途径的测算和验证，从而确保了评价结果的可信度。

本预测中各类资料比例，是通过调查国内及国外该行业的有关资料，并通过分析统计，制定出的相关比例，具有宏观性和满足统计规律的特点。

在本项目的预测中，能够比较好的大致地反映项目的收益价值状况，但在项目具体实施的过程中，还有大量的次要的不确定因素，甚至有时还会出现重大的偶然因素，这些因素都会影响到该项目的收益，所以，具体实施可能与本预测存在定的差异是正常的。

财务预测收入及成本预测收入预测本项目共批小项目和十三个主要分项，均为游客参与性项目。

因此，游客在景区的游玩时间增加，可选择项目丰富，消费总水平提高。

据保守估算人均消费在元以上。

景区扩建完成后年可接待游客万人次前三年建设期将逐步开放建成项目。

预计项目完全营业后年可实现经营收入亿万元。

成本预测成本估算说明项目年均管理费用按营业收入的计算为万