营商与政府联合打造，市场化运作经营城市。

天府水镇本身担负城市经营的使命，因此，建设十分必要。

在城市定位中的必要性都江堰将城市定位于生态文化旅游城市，在城市发展中将体现自然生态历史文化世界级旅游和休闲养生四大特色。

天府水镇项目很好的体现了这四大特色，使都江堰市完成城市旅游的升级，创造独有的城市意象，将城市定位落到实处。

因此，出于城市定位的考虑，建设天府水镇很有必要。

城市旅游发展的必要性目前都江堰市具有明显的以观光为主的过境旅游地特征，定程度由于旅游产业支撑系统的缺失。

天府水镇将完备该市旅游产业综合结构，使得具有垄断性资源的都江堰市扭转旅游消费者的结构比例，充分发掘潜在的市场空间，打造成为旅游目的地。

因此，从城市旅游发展的角度看，天府水镇项目的建设有着相当必要性。

城市功能结构升级的必要性目前，都江堰市的城市商业，包括休闲产业还未形成合理的结构，产品及服务层次尚不能与资源魅力和市场潜力相匹配。

天府水镇成都特殊休闲中心区的定位使得都江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都的服务配套区，最终实现城市功能升级。

都江堰城市建设的未来走向是城市旅游城市商业经济成都城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市功能结构升级的角度看，建设天府水镇十分必要。

区域整体开发的必要性表面上看，天府水镇是个多元功能的项目群，但实际上是个区域整体。

作为城中之城，它是成都的特色休憩中心区。

在统的品牌理念下，其内部的项目具有密切的关联性，只有作为个整体进行开发，才能形成集约化的人流和现金流，从根本上改善城市布局结构和旅游经济发展的节奏，以此推动各个项目的自身升值。

否则，只进行局部开发，或者仅投资开发其中的单体项目，不但成本高，更不能聚集最旺的人气，创造最大利润。

因此，天府水镇作为个整体开发区域，十分必要。

项目可行性评价要点区域开发的可行性都江堰市进行城市经营的内部和外部条件基本具备，当地政府也有决心通过旧城改造，推动实现城市的快速合理的发展。

天府水镇区域定位明晰，地上构筑物虽然密集，但形态和隶属关系相对简单，使得拆迁力度大，但难度不大，成本可控制。

加之区域运营开发商四川统和实业股份有限公司有很强的实力和素质，在与政府及相关机构的协调运作中，天府水镇作为个整体进行开发是可行的。

市场的可行性古堰景区年的游客已达万人次，而古堰景区目前的游客进入天府水镇是种必然，到年古堰景区按增长，可达到万人次。

每年在南桥及河堤休闲进餐的人，初步估算为万人次左右，由于拆迁，该部分游客将由部分时间的中断。

目前的休闲消费价格相对较低，消费层次较低，与建成后的景区消费有定差距，因此，可以按现有游客的作为为来休闲游客的保守估计基数，即万人次。

这部分客人与古堰景区的游客交叉比例应小于，扣除交叉部分，基数为万人次。

这两部分客人为本项目提供了个基本的市场基础，保证了基础的市场容量，为万人次根据都江堰市旅游总规，年都江堰市的游客人次将达万人次，其中到古堰景区外其他景区的万人次，扣除重复统计因素，按计算实际游客人数，即万人我们认为，天府水镇建设过程中分步建设分步开放及建成以后，该部分游客将有会进入天府水镇娱乐休闲，我们可以得到年其他景区进入天府水镇的人次数为万人次。

成都人有休闲游的消费习惯，按增长率保守估计，年成都人休闲游的人次应达万由于天府水镇的特别吸引力，可以吸引其中增量万的部分，即由于天府水镇而新吸引万人次左右的游客。

由于项目建成后，餐饮娱乐住宿条件的极大改善，过境游客过夜的比例将大幅度提高，会议和度假为目的的游客会有大幅度的增长因此，项目建成时，总市场容量的最低有保证基数为万，符合市场规律的基本容量为万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主的目的地特征。

项目具备了生存的背景，拥有合理的市场支撑，具备相当的可行性。

项目安排的可行性天府水镇是个整合了旅游休闲与商业地产项目的整体区域，综合功能较完整，结构清晰，是个合理且具有独特吸引力的系统工程，各项目通过功能关联景观关联和交通关联，形成了目标市场和消费结构的关联，在商业开发经营管理上具有操作的可行性。

在项目结构安排上，天府水镇分为历史保护区国际接待区度假别墅区商业休闲娱乐区水利博物馆区产权酒店区美食餐饮区入口接待区八个功能区，在项目内涵与表现形式上，都充分考虑了与都江堰景区都江堰市成都的地脉人脉文脉的关系，因而在项目的设计安排上，不存在技术性的障碍。

文物与文化保护的可行性西街文庙等是都江堰市重要的文物古迹资源，在地区互适性分析不同利益群体对区域开发项目建设和运营的态度及参与程度本区域开发项目的相关利益群体为都江堰市政府四川统和实业有限公司都江堰市居民成都市实力投资者游客周边景区等。

当地政府全力支持城市改造和历史文化复兴工程的实施，尤其是本项目所在的城市核心区的打造四川统和实业有限公司是该项目的发起人和运营者都江堰市居民因该项目提高收入增加就业改善城市居住环境成都市实力投资者该项目得到稳定丰厚的投资回报游客可以通过游览本区达到文化休闲旅游的目的。

在项目的运营过程中，四川统和实业有限公司应该协调好各利益群体的不同利益，消除任何可能阻碍项目存在与发展的因素。

各类组织对区域开发项目建设和运营的态度与配合整个区域开发的对外公路网络已基本形成项目运营的供电和新建的污水处理厂能够满足项目的运行要求因此，各类组织均能保障项目的成功运营。

现有技术文化状况基本能适应区域开发项目建设和运营本区域开发项目需要个良好规范的休闲旅游环境，并要求人们有极强的生态保护意识，做到人类与自然的和谐相处，因此对当地居民的文化素质有相当地要求。

综合以上分析，区域开发项目可以为都江堰当地的社会环境人文条件所接纳。

作为个高社会效益高生态效益相当的经济效益兼具的休闲旅游项目，当地政府居民均大力支持该项目的存在和发展。

以水文化为主题的文化休闲产业区的整个项目，与当地社会环境和谐相适。

第十六章风险分析财务风险分析由财务预测及评价可知，项目地块开发的拆迁成本高达万亩，此种情形下的项目收益勉强支撑成本，须寻求政府的支持。

如果政府支持不到位，将导致房价过高，销售不利，使得整个项目开发失败。

对策对各子项目做好进步论证，对项目的资金筹措安排，寻求多种融资渠道，控制成本。

二开发运作风险分析项目很大程度依赖滚动开发收入，如投资不能及时到位，项目逐年开放收益，如不安排好将影响整个项目的开发。

对策对整个开发运作做出翔实可行的计划，安排好各个环节的时间节奏人员资金等事宜。

三市场风险分析都江堰目前还是过境地，目的地未形成，通过项目打造使都江堰成为目的地景区，据策划案，开发区有足够的吸引力使游客停驻，但由于历史原因可能存在难以改变的风险。

对策对客源市场进行详细分析，联合景区做有针对性的营销。

随着世界旅游组织推荐路线西环线开发成功，这条总规中为黄金品牌的线路，将增加来都江堰旅游的人数。

都江堰是其中的个重要节点。

据调查，因为机场只能上午起飞，而且组团旅游双飞的成本很高。

九寨沟机场的开通对都江堰的游客增加不构成威胁。

四竞争风险分析本开发区对休闲游客而言有着不可替代的独特性，打造这样的兼具优越生态环境和历史文化环境的休闲环境目前还没有先例。

虽然不排除再建项目的可能性，但象本开发区这样处在距成都最近，在成都盆地边缘的城市，又拥有世界历史文化保护遗产景区的核心区，竞争力是无法比拟的，资源环境上不具可比性。

再建项目与本项目存在有竞争，但差距大。

对策保护好环境资源的优势不断丰富文化内涵加强管理，提高服务水平。

五行业风险分析都江堰市及周边的旅游业是本区域开发的基本的市场支撑，对项目的生存有着至关重要的影响。

不排除可能有影响旅游业的突发事件如非典的发生，将会产生旅游收入骤然减少的现象。

对策运营商必须在营销管理上有应变措施，对市场进行细分，努力开拓新市场，规避过于依赖细分市场的风险。

六法律政策风险分析本项目为复杂的休闲旅游综合开发项目，所涵盖的内容复杂包括旅游房地产餐饮物流环保等所涉及的环节多如规划拆迁融资房地产开发销售景观打造等，牵涉的部门多，存在定的政策风险，如央行对房地产开发放贷政策导向改变，如中国人民银行于月日出台关于进步加强房地产信贷业务管理的通知号文，或都江堰市政府对项目政策的支持变动等。

对策对项目进行进步充分论证，建立快捷有效的信息收集和反馈机制，综合考虑各种情况的概率，设置定的安全边际，统筹安排好各个环节的时间节奏人员资金等事宜，实行先进的项目管理体系，做好应对。

本项目的融资结构中考虑了这些因素，其中债务资金比例远远低于央行要求。

附件开发运作计划提纲天府水镇作为旅游商业房地产的区域开发项目，统和公司必须在区域运营商的位置上整体把控，因此在总体策划和预可行性研究初步论证可行的基础上，实际的开发运作决定了项目的成败。

建议统和公司制定全面细致可行的开发运作计划，使整个开发运作的节奏安排合理。

以下为开发运作计划的提纲及要点前期工作区域总体规划控制性详细规划子项目详细策划景观及建筑设计充分市场评估，技术方案论证制作图纸全面招商启动全面营销启动成立项目开发公司拆迁执行计划拆迁摸底工作完毕招商运作计划项目招商启动营销运作计划概念营销管理构架和组织模式招商材料准备完毕广告传媒推广启动人员到位，培训启动策划规划设计拆迁启动第年西街历史保护区古堰水台拆迁管理运作目标建立留住游客的中心游览区域，并形成水台的核心景观项目建设营销运作招商运作拆迁土地面积万平米，拆迁成本亿元注意文物古迹的保护和修复为民俗客栈及以后年度的建设项目引入优质开发投资者为临街商铺引入经营者和投资者开发投资者必须执行规划设计和售价要求合作方式可灵活整体概念营销西街历史保护区水台的营销主要针对项目开发商适宜文化保护区经营项目的经营者游客协调好内外各部门关系为岷江休闲区拆迁做准备成立旅游发展公司管理景点房产开发公司协调与政府各部门的关系南街道路系统古堰水台水景打造民俗客栈商铺修缮马家大院宝瓶寺开放项目马家大院宝瓶清真寺民俗客栈商铺古堰水台融资运作项目融资债权融资股权融资第二年滨河部分的休闲区入口接待区美食城拆迁管理运作目标形成个沿边结构，打造出主要的商业房地产区域，以美食休闲为主题，扩大景区的影响，产生良好的房产效益，通过打造入口接待区，初步形成接待与当地人气项