住综合楼，总建筑面积，总投资万元，由石台县柏山渡山庄有限公司投入全部建设资金。

第二章项目名称和选址项目名称石台县柏山渡山庄商住综合楼二地理位置该项目位于石台县城东公里，横渡镇香口村柏山渡村民组后山。

山庄建筑群在此地块建设呈现出五大优势是风水宝地山庄建筑依山傍水，后靠青山，面临碧水秋浦河。

按照山水五常龙真穴的砂秀水抱向吉的原则，此乃风水宝地。

柏山渡后山山势绵延似龙神大贵谓之真龙山脚下房舍正处在穴的，穴的周围山峦秀美，谓之砂秀，水从青龙方缓缓流出谓之水抱，主山面朝朱雀方位，穴左的青山上方山顶秀丽高耸，穴右的白虎山山势缓而柔顺是谓向吉。

自古以来，皖南带村落房舍都讲究靠山临水的风俗，因为房舍村落所处位置呈藏风纳气格局，上合天德，下接地气，天地人和谐相处，方能生生不息，人兴财旺。

二是疗养胜地。

从生态学的角度看这里山水所营造的微型山地小环境的人类生存空间，不仅可以藏风纳气，同时也适合人类生活和动植物生长。

这里空气清新，水质优良，森林茂密，鸟语花香，方圆百公里范围内无工业污染，是都市忙碌的人群最理想的休闲养生之地。

三是交通便捷。

山庄商住楼群离石台县城主城区仅公里之遥，紧依新城区距省道仅米，距即将兴建的石台县长途汽车站和农村班车客运站仅步之隔距沿江高速合铜黄高速入口处分别为公里公里离长江码头铜九铁路均分别为公里公里距国家级口岸的安庆和贵池安庆机场以及在建的九华山机场沪宜轻轨均个小时里程。

四是动静自如。

山庄建成后，小区环境集山水林石花草于体，没有噪音，吃住行游乐购六要素由自己做主，悠闲自在，温馨安静。

若感觉到寂寞，只须步行百米，就可进入在建的石台茶城，那里有客运站商城茶楼酒楼等服务场所，人流物流信息流穿流不息，也可乘坐公交车去主城区逛街赏景购物休闲。

五是旅游方便。

本项目地理位置处于大皖南旅游区的中心节点，离黄山九华山太平湖都在公里路程，离石台县牯牛降仙寓山怪潭蓬莱仙洞秋浦渔村等主要风景区最多只有公里路程，可以说在这里住居便于游山玩水放松自我休心养性。

三项目占地面积柏山渡山庄建设分二期实施，本项目为第期，占地面积亩。

四项目用地现状项目用地范围内为山脚地，零星作物有茶叶蔬菜小竹子。

第三章项目规划建设方案项目建设内容该项目建设内容为低密度高档住宅项目及配套设施等。

二期工程初步规划设计方案规划建设用地面积项目总占地面积总建筑面积建筑物占地面积配套公建建筑居住总户数户建筑密度绿化率三项目规划设计特色规划设计规划设计拟聘请池州市天翔建筑设计事务所，按照地理条件做好规划设计，继承和发扬徽派建筑风格，力求吸收当今国际先进的建筑艺术，体现徽派风情和时代特色，与周围环境和其它建筑群浑然体。

规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合石台县城总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。

设施设备材料本项目建设将充分引入国家先进的信息网络技术，引进先进的设备设施和新型节能环保建筑材料。

绿化本项目力求在项目区周围改造建设大面积生态园林和生态景观设施，为入住山庄的客户创造绿色优雅舒适安逸的居住氛围。

第四章项目建设条件地理条件柏山渡山庄商住综合楼依托柏山渡后山，面临诗之河美誉的长江级干流秋浦河，与在建的安徽省建设项目华东第茶市的石台茶城以及规划中的长途汽车站和农村班车车站仅百米之遥，处于皖南大旅游示范区的中心节点，其地理位置十分优越，条件得天独厚。

二市政条件石台县县城建设和秋浦河城区段的治理工程正如日中天，如火如荼，本项目建设属县城建设规划区域内，因此该项目所需水电交通通讯等设施将会同步得到确保和改善。

第五章物料消耗与供应建筑材台县柏山渡山庄建设项目分三期实施，本项目商住综合楼建设项目为第期以下简称该项目，其总建筑面积，预计建设周期为个月，即从年月到年月为建设期，项目建设实施进度为年月至年元月底完成前期准备工作主要包括项目申请，协议签订，规划设计，施工图设计，七通平，工程招投标等。

年月至年月为个月的施工工期并于年月底前通过竣工验收。

第八章经营管理模式该项目拟采用目前普遍实行的建设工程管理模式，按照国家通用建设施工条款，实行招投标。

该项目建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统经营管理，将以现代化的设施，完善的服务，使其成为石台县具有流管理水平的高档住宅小区。

第九章投资估算成本构成土地费用项目规划设计费用勘测监理费用建筑安装费用基础设施费用经营管理费用其它不可预见费二成本测算万元人民币其中固定成本万元，经营成本万元征用山脚地亩需投入万元，包括土地出让金拆迁补偿费小城镇建设费税收等。

项目规划设计费万元包括项目申报规划设计等前期费用等。

勘测监理费用万元包括勘测费监理费质监费可研方案咨询费证照费等。

建安费及基础配套设施万元该项目总建筑面积其中幢别墅，商业用房面积，以及物业管理办公室库房，按元的实际造价计算，约万元水电路等基础设施万元环卫设施垃圾箱筒清运车辆以及绿化苗木美化亮化万元电视电话宽带网络建设万元其它费用万元税收及经营管理费用万元不可预见费万元。

经营管理成本中含销售费用管理费和财务费用按销售额或固定成本计算。

第十章项目经营策划本项目楼盘市场需求分析随着居民收入的不不断增加，几年前还只能是少数富豪才能享受的高档商住综合楼，如今已逐渐成为中高收入家庭的所追求向往的住宅消费品。

目前高档商住综合楼市场需求结构日趋合理，外籍购买群体排除外，国内购买群体亦日渐增加，主要分为以下几个层次中资企业家高级经理人及业金融业的精英，他们积累了大量的财富，追求生活的品位和质量，改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式高级住宅。

大公司高级管理人员文体名人律师等高知人才这些人员构成城市的中产阶级，二次置业时多数会选择物业档次高形象好，价格优惠和付款方式灵活实惠的亲近自然又具有良好人文环境的舒适型高档商住综合楼。

私营企业业主国内经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。

随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。

这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需求，也将成为中高档商住综合楼的购买者。

二项目市场走向目前影响中高档商住综合楼项目最大因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。

从中高档商住综合楼项目本身因素看，影响项目市场和价格的最大主要因素是地理位置。

地理位置优越的项目应具备的条件是交通便利环境优美邻近旅游景点等。

而该项目地理位置完全具备上述条件。

从近期国内房地产业的情况看，影响项目市场和价格的因素除地理位置外还有整体规划户型设计景观氛围等。

绝佳地理位置。

项目地处石台茶城和长途汽车客运站以及农村班车车站之后仅米，紧挨省道。

楼群后山群山绵延。

面临秋浦河，是块风水宝地。

并且项目建设地是石台县以及皖南地旅游景点的中心节点。

柏山渡来历是古栈道和古渡口的结合部，李白等古代文人曾涉足于此，充满着人文神韵。

建筑设计柏山渡山庄的整体规划设计，本项目投资人已与当地政府建设部门设计单位等几经磨合，拟分二期实施本项目为第期工程，整个设计与地块景观相联体，目标是建设成为石台县城东城区标志性的高档商住楼建筑。

户型设计多种户型适宜不同需要，户建筑面积每户在之间，采用大客厅大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。

专门设有工作房洗衣间，动静分开，功能分明，使用率高。

室内智能设施先进充分引入智能化概念，综合分布入户，预置电话插口，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，密码防盗门。

市场价格优惠商住综合楼和商业用房的市场均价格大致在元，让各界人士买得起，住得宽敞舒适清静安全。

第十章效益评价经济效益评价评价方法说明该项目经济效益评价是通过对石台县房地产业销售状况进行调查的基础上做出的。

该项目建设内容主要为单体和联体的高档商住楼和商业用房，建成后全部销售，并由物业管理公司统经营管理，配套设施自营。

该项目销售收入预算该项目可销售面积销售收入总额为元万元该项目总成本固定成本经营成本万元本项目利润销售收入总成本万元万元万元上缴税费约万元营业税万元综合税率万元土地税费约万元二社会效益评价该项目开发建设，不仅有经济效益，亦有社会效益，其社会效益主要体现在为石台县城城东片提供了定数量的高档商住楼与旅游度假居所，满足了些中高阶层住居休闲和旅游消费的需求，对于繁荣石台经济，提升石台县城形象，起到了积极影响作用。

第十二章结论与建议结论该项目投资周期较短，属于较低风险，较高回报的理想项目，同时具有良好的社会效益，既加快了县城东扩和新区建设步伐，又满足了人们日益增长的物质文化生活的需求。

二建议应当说本项目的实施提升了当地住居条件的档次，作为当地示范工程得到了政府有关部门的支持，恳请政府有关部门尽快批复立项，好让项目能够尽快开工建设，提升当地商业价值，当地居民也对该项目抱有很大期望。

第章项目总论项目背景今年月份国务院召开专题会议，明确指出推进服务业的进程是扩大内需增加就业实现可持续发展的关键所在。

其中也包括旅游业如何利用我国地大物博历史文化悠久的资源优势，使之成为规模最大增长最快和创造就业机会最多的新兴产业。

在这股强劲东风鼓舞下，石台县紧紧围绕这战略目标，以三个突破为着力点，以推进三化，建设三区为工作抓手，以三纵五横环为建设主线，按照不求其大，但求其特的建设观念，凝心聚力，奋力拼搏，逐步把石台山城建设成为个新特巧精的宜游宜居环境优美的旅游县城。

本项目是基于以下几个方面的背景而提出的。

是国内旅游将处在个持续增长期，我国人均已突破万美元，按照经济社会发展规律，开始进入旅游爆发性增长阶段，未来五年到十年旅游业将处在快速发展上升期。

作为华东地区自然禀赋最好旅游资源最佳生态旅游最热的县份，石台县旅游发展空间不可限量。

为此，县委县政府确定了围绕旅游建县城努力将石台县城打造成诗河绕城组团格局环境优美宜游宜居的靓丽山城，目前，项县城重点工程项目建设正有序推进，条特色街市基本建成，石台茶城的建设和秋浦河城区段的治理使城东新区框架已基本拉开。

二是生态旅游不断升温，随着社会经济的快速发展，城市化生活和现代化节奏对人的压力越来越大，尤其是科学技术的发展，城市化水平的提高和环境污染的加剧，使得人们在现代生活中异化程度