变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。房地产开发工程项目管理优化措施加强房地产开发项目风险管理风险防范是指利用定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式般有以下几种风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。风险转移，所谓风险转移就是运用定的防范，将种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。转全面完善项目成本管理项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段设计招投标阶段项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量量方面来控制造价成本。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析，是全面把握效益成本，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。尤其是施工进度这方面，必须加强监管，使建设单位能如期完成施工相关内容，若有拖延进度的现象发生，必须做出相关处罚。项目质量管理房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员材料机械施工方法环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑结构暖通电气给排水造价管理学等等，需要与监理等合作单位及供电供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材新型施工工艺的学习接受应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。第二章淤泥软土地基处理工程概况及初步分析地区建筑场地拟建二层框架结构房屋，建筑平面，室外标高为，根据地质资料，现有场地标高为，需填土，土层依次如下第层为素填土，厚度第二层为淤泥，厚度为，为高压缩性土，压缩模量，固结系数第三层为粉质黏土夹碎石,厚度为，为中压缩性土，压缩模量第四层为淤泥质黏土，厚度为，压缩模量第五层为粉质黏土，厚度为，压缩模量第六层为淤泥质黏土，厚度为，压缩模量第七层为粗角砾土，厚度为，压缩模量第八层为粉质黏土，厚度为，压缩模量。按建筑地基基础设计规范，对于高压缩性土地基，框架结构相邻柱基沉降差为为相邻柱距，经过初步估算，柱底平辅助基准线，作为地面面层上皮的水平基准。要注意按设计要求的水泥砂浆面层厚度弹线。转贴于中国论文下载中做标筋根据水平辅助基准线，从墙角处开始沿墙每隔用水泥砂浆抹标志块标志块大小般是见方。待标志块结硬后，再以标志块的高度做出纵横方向通长的标筋以控制面层的标高。地面标筋用水泥砂浆，宽度般为。做标筋时，要注意控制面层标高与门框的锯口线吻合。找坡度对于厨房浴室厕所等房间的地面，要找好排水坡度。有地漏的房间，要在地漏四周做出不小于的泛水，以避免地面倒流水或产生积水。找平时要注意各室内地面与走廊高度的关系。校核找正地面铺设前，还要将门框再次校核找正。其方法是先将门框锯口线抄平找正，并注意当地面面层铺设后，门扇与地面的间隙应符合规定要求，然后将门框固定，防止松动位移。水泥砂浆抹面面层水泥砂浆的配合比应符合有关设计要求，般不低于，水灰比为，稠度不大于。水泥砂浆要求拌和均匀，颜色致。铺抹前，先将基层浇水湿润，第二天先刷道水灰比为的素水泥浆结合层，随即进行面层铺抹。如果素水泥浆结合层过早涂刷，则起不到与基层和面层两者黏结的作用，反而易造成地面空鼓，所以，定要随刷随抹。地面面层的铺抹方法是在标筋之间铺上砂浆，并随铺随用木抹子拍实，用短木杠按标筋标高刮平。在刮平时要从室内由里往外刮到门口，符合门框锯口线的标高，然后再用木抹子搓平，并用铁皮抹子紧跟着压光遍。压光时用力要轻些，使抹子的纹浅些，以压光后表面不出现水纹为宜。如果面层上有多余的水分，可根据水分的多少适当均匀撒层干水泥或干拌水泥砂浆来吸收面层上多余的水分，再压实压光。但是，当表层无多余水分时，不得撒干水泥。当水泥砂浆开始初凝时，即人踩上去有脚印但不塌陷，即可开始用铁皮抹子压第二遍。这遍是确保面层质量最关键的环节，定要压实压光不漏压，并要把死坑砂眼和脚印全部压平，要做到清除气泡孔隙平整光滑。待水泥砂浆达到终凝前，即人踩上去有细微脚印，抹子抹上去不再有纹时，再用铁皮抹子压第三遍。抹压时用力要稍微大些，并把第二遍留下的抹子纹毛细孔压平压实压光。水泥地面压光要三遍成活，每遍抹压的时间要掌握适当，以保证工程质量。压光过早或过迟，都会造成地面起砂的质量问题。养护面层抹压完毕后，在常温下铺盖草垫或锯木屑进行洒水养护，使其在湿润的状态下进行硬化。养护洒水要适时，如果洒水过早容易起皮，过晚则易产生裂纹或起砂。般夏天在后进行养护，春秋季节应在后进行养护。当采用硅酸盐水泥和普通硅酸盐水泥时，养护时间不得少于当采用矿渣硅酸盐水泥时，养护时间不得少于。面层强度达到以上后，才允许人在地面上行走或进行其他作业。第十章分析工程项目管理模式工程项目施工中的设计建造模式与建设管理模式设计建造模式即设计建设模式，即承包商负责工程项目的设计施工安全的全过程的总承包。在项目原则确定之后，业主选定家公司负责项目的设计和施工。工程总承包商对整个项目的成本负责，他首先选择家咨询设计公司进行设计，然后采用竞争性招标方式选择分包商，当然也可以利用本公司的设计和施工力量完成部分工程。模式的优点是参与项目的三方即业主设计机构建筑师工程师承包商在各自合同的约定下，各自行使自己的权利和履行着义务。从而使得三方的权责利分配明确，避免了行政部门的干扰。可自由选择咨询设计人员，对设计要求可进行控制，可自由选择监理人员监理工程。当让这种模式也存在着很多不足。在项目管理方面的技术基础是按照线性顺序进行设计招标施工的管理，建设周期长，投资成本容易失控，业主单位管理的成本相对较高，设计人员与承包商之间协调比较困难。由于建造商无法参与设计工作，设计可施工性差，设计变更频繁，导致设计与施工的协调困难，可能发生争端业主利益受损。项目周期长，业主管理费较高，前期投入较高，变更时容易引起较多的索赔。建设管理模式就是采用快速路径法法时，从建筑工程的开始阶段就雇佣有经验的单位或经理参与到工程施工过程中，以便为设计人员提供施工方面的建议且随后负责管理施工过程，随后按照。其优点在于极大地缩短工程项目的建设周期，特别适合那些组成复杂有很多的字项目组成，实施周期长，工期要求有特别紧的项目有利于缩短工期，降低工程投资，减少财务成本。当然，其存在的缺点为工程项目的风险较大，项目的费用估计并不完全准确，这对业主对工程的控制能力要求非常高各方不能及时准确有效地沟通要求较高，若是不能做到，则影响到工程的进度质量投资，造成业主极大地损失。同时，工程的设计不能随意的更改，若是产生很大的更改，则前期的工程需要返工或者更改，这样会造成资源的严重浪费，业主的投资会遭受严重损失。模式相对于模式来讲，最大优势便是大大地缩短了项目的建设周期，节约了投资，减少了财务成本。但是模式中，对工程的设计要求极高，设计不可随意更改。因此，模式主要使用于大型工业单体建筑群体工业建筑民用建筑大型公共建筑大型商业建筑市政基础设施等项目，通过应用模式可以极大缩短工程的工期，实现工期的有效管理。而模式则主要针对规模小工期短的小型项目设计已经标准化的项目已完成施工图设计的项目设计简单或工期不紧不需进行设计与施工的搭接的项目。代建制模式和模式代建制模式指将项目建设人与项目使用人分离，由项目出资人按照建设使用单位提出的使用与功能要求通过公开招标等方式选择专业化的项目建设管理单位代建单位，委托有相应资质的工程管理公司或具备相应工程管理能力的其他企业负责建设实施的组织管理工作，控制项目投资保证质量和工期等建设全过程，项目竣工后交付使用人的项目建设管理制度。设计采购建造模式指工程总承包企业按照合同约定，承担工程项目的设计采购施工试运行服务等工作，并对承包工程的质量安全工期造价全面负责。代