1、立品牌形象树立豪宅亩亩豪宅别墅的核心价值体系体系关键驱动因素项目地段达标指标自然环境户均资源居住私密性户型设计建筑风格新中式较为成型的别墅圈外部综合环境淀山湖与城区有快速交通联系内部自然环境质量土地资源指标景观资源指标片区拥有特殊人文价值集中庭院面积与位臵私家庭院完整性视野开阔度特征景观的私家占有大规模景观制胜局部亮点处理景观细节处理建筑间距户前院尺度规划布局形式户型面积内部功能空间亩亩栋栋市场调研平米是青浦佘山板块别墅主力成交面积，选择主流，稳妥入市项目面积平方米市场主力成交面积区间主要竞争项目年成交面积分布栋栋项目本体平米符合亩土地现状土地现状已有路网河道约束与栋关联现有别墅面积段平方米，面积段接近，客户层次接近产品自身别墅重要的景观在于开阔。
2、设计要点庭院坡地内景的营造地势变化有情趣，院内有草坡水塘景观石等小品卵石铺地，古朴盎然原生态的绿化环境亭台水榭，假山造景亩意义亩大盘形象代表亩大盘价值上升与否的先决条件栋客户锁定以居住为目的，重视别墅稀缺性而引发的价值提升沈先生私营企业主岁‚物权法今年月日正式实施，土地使用期满后可以申请续期，这样屋养三代，我的许多朋友都觉得现在是买别墅的时机，别墅升值空间很大。‛卓先生浙江生意人岁‚对于土地增值税拉升别墅的价格表示理解，羊毛出在羊身上，开发商成本高了，价格卖高点也是应该的。‛张先生上海企业老总岁‚现在要买就要买别墅，因为别墅用地越来越少，以后价格定会更高。‛土地增值税，拉升高端物业价格物权法实施，引发别墅市场热销别墅限地，导致别墅稀缺，价格上涨李先。
3、已建成的主题公园湿地公园淀山湖现有资源项目范围青浦新城朱家角新镇低速磁悬浮商业金融商住综合公共设施住宅用地休闲商业公共绿地防护绿地证大度假项目中信泰富旅游三家五星级酒店朱家角新镇亩拥有“双唯”资源淀山湖和朱家角，自然风情和人文底蕴并存环淀山湖区市级工业园区北片重点发展汽车配件和摩托车整车制造业东片重点发展都市型工业房地产业和与之配套的商贸商务服务业古镇旅游区特色居住区青浦区市级工业园区环淀山湖生态优势休闲旅游业特色居住业朱家角年历史的“古文化”“水文化”为特色的江南水乡名镇南片重点发展劳动密集型工业生态林业和现代农业亩知名房地产企业“上实集团”可凭借海源项目可从“项目开发”向“城市开发”转型上实集团的全国布局上实集团的上海布局上实地产的战略定位是。
4、，投入使用会所功能内如红酒区雪茄吧高档私房菜餐厅样板段会所周边环境全部落成样板区内套别墅庭院路网水系全部落成原有套样板房装修整改完成新样板房装修完成我们该如何做样板段套展示的关键要素体系占地面积大面积占地，享有天与地的空间自然资源水景山景等自然资源拥有区域价值顶级地段高档别墅区域历史文化底蕴悠久历史基奠人文资源丰富外因内因建筑面积大面积住宅，彰显贵族之气园林景观大面积园林湖泊和稀有名贵树种，生态性强室外配套高标准生活娱乐配套，如高尔夫推杆场游泳池等室内顶级功能配套影剧院恒温游泳池健身房桑拿房酒窖等建材设备世界顶级建材设备运用，如地源热泵中央吸尘等硬性软性装修标准名家设计，高标准装修，凸显豪宅风范体验式服务贵宾预约看房，专职讲解下阶段总体工作进度表海源别。
5、的市场占位来看世茂佘山从挑战者成功转为领导者，占据着第梯队佘山高尔夫凭借产品与配套优势，绿洲江南占据绝对资源，从价格实现上，两者占据着第二梯队紫都晶园凭借性价比占据着第三梯队紫都晶园佘山高尔夫绿洲江南园世茂佘山万以上万以上绿城玫瑰园中凯佘山月湖二期佘山东紫园未来入市竞争对手的预计市场占位东方港湾金杰万以上本项目市场竞争占位亩中信泰富品牌影响力大，可炒热板块，但其联排别墅与本案无直接竞争开发策略开发次序容积率中，低，高，核心优势点外部优势环境交通内部优势产业布局资源品牌产品类别套数平均面积平方米预计价格元平米复式公寓联排总数套项目期产品构成亩千万级豪宅客户的偏好差异总结，项目未来客户以“隐”和“价”为贵客户气质细分客户偏好特征‚隐”贵文化程。
6、温州商人岁‚我最近直想在上海买别墅，看了许多地方。‛温州抄房团回归栋客户渠道定向定点推广俱乐部推广高尔夫淀山湖游艇俱乐部宝马车友会鸿艺会大客户渠道各大银行白金超白金信用卡奢侈品品牌嫁接顶级奢侈品联合营销栋营销关键做足展示售楼处会所传递项目价值，感知未来生活高档高品位生活价值体验阔绰室内销售空间气势非凡室外广场空间样板段样板段项目精髓展示体验样板庭院路网水系样板房多风格“隐贵”大尺度室内空间栋栋开盘必备条件亩亩总体规划方向亩大致分区物业定位亩城市生活功能定位确定亩栋产品明晰定位栋具体工程进度及预计销售时间栋单体建筑全部落成单体建筑细节调整样板段落成样板房至少套完成会所售楼处投入使用会所未来内容以及运营方式栋栋开盘必备条件栋售楼处销售空间部分装修完成。
7、适餐厅错层设计，丰富室内空间层次客厅要挑空，挑空高度和客厅面积成比例恒联名人世家客厅面宽，面积超过，挑空设计，南向拥有打开间玻璃及转角凸窗客厅定要朝景观，有朝南面金碧湖畔‚层半‛的客厅设计，提供了个纯粹的客厅空间设计要点双厨双餐厅设计，中西合璧，大面宽回旋余地从容西山美庐景观餐厅设计，美景与美食共享，双厨双厅满足不同的需要餐厅早餐厅厨房为区金碧湖畔观景餐厅，宽敞透亮，以庭院秀色为佐餐，享受美食艺术餐厅要取景中海安德鲁斯庄园阳光餐厅给家庭交流更多温馨空间餐厅要交流亩设计要点交通组织方式上，旋转楼体彰显奢华，直跑楼梯节约面宽节省面积造型优雅的弧形楼梯，让上下楼也成为张享受大面积单元要弧形楼梯西郊庄园进门旋转楼梯的设计，尽显主人的奢华生活横向双跑楼梯，牺牲面。
8、宽，但不会使交通走道过于狭长，适用于面积适中的别墅楼梯不要正对客厅恒联名人世家檀宫亩设计要点首层套房设计，方便客人或老人日常生活居住香山号院恒联名人世家金碧湖畔楼客房配有卫生间和衣帽间，让客人有宾至如归的感觉首层要有套房卧室需朝南亩设计要点主卧位于顶层专用层。理想的主卧室可以细分为睡区坐区壁橱区卫生区盥洗梳妆区等部分，外带大露台中海安德鲁斯庄园豪华主人空间南向主卧套间，亲近阳光和自然，亲近健康书房与主卧分离，拥有片安静的书香世界西山美庐主卧室双露台，附加主人高贵身份超大主卧空间，尽享尊贵香山号院纯粹私人空间，超大步入式更衣室，双台盆设计，浴室景观阳台，安享隐秘静地亩舒适豪华型别墅各功能区间常用面积配比三间客卧主卧套房客厅起居厅层玄关衣帽间客厅中。
9、驻理好，政府强力扶持，发展潜力大。崛起潜力巨大佘山板块上海保护较为完好的自然景观带，传统别墅区。佘山位于松江区西北部，距上海市区公里。主要靠私家车辆往来市区。社区商业少，无成熟社区配套。区域别墅市场日趋饱和。较成熟上升空间有限，传统豪宅西郊华漕板块以城市发展为导向资源市内交通，交通脉络发达网球中心国际学校开发区区域国际化发展路线，城市别墅成熟，发展稳定国际豪宅浦东世纪公园板块城市别墅定位为主，占据城市成熟配套资源。位于浦东龙东大道两侧，西向陆家嘴分钟车程，东连浦东国际机场。大型超市医院知名学校等配套。新兴都市别墅板块。刚起步上升空间有限，国际豪宅朱家角板块佘山板块，区域资源相似亩万元套以上产品作为直接竞争对手从现在售的竞争对手。
10、高，为人较为内敛，有修养，讲究生活品位，注重生活环境及生活细节，以出世之心态做入世之事‚显”贵文化程度层次不齐，为人较为张扬，喜好大气尊贵的感觉，带有定爆发户的特征，喜欢体现自身价值的东西‚友”贵大多有留洋背景，喜欢运动与交际，心态十分开放，希望与圈子里的人多沟通‚价”贵最求核心区的生活，但对项目的价格有定的抗性，最求性价比我们的客户偏好我们的客户偏好亩开发商印象新文化地产运动倡导者区域印象水乡千年古镇人类文化最早发源地之唯淀山湖市场印象朱家角有超越佘山片区的潜质客户印象隐贵产品特色亩启动区定位国际湖区，人文大宅亩亩作为别墅大盘的启动区，以豪宅形象定位出街通过局部的成功营造展示项目全局通过项目拉动区域形象提升品牌形象树立起势，举奠定大盘地位区域高端形象。
11、初步物业发展建议补充稿谨呈上实集团上海世联海源别墅项目组年月日报告解决三大核心问题亩别墅发展战略方向城市发展青浦规划朱家角定位上实亩大盘定位如何亩战略选择基于亩之下战略考量后续发展方向产品价值体系栋千万级别墅战略意义对于整盘影响产品调整建议营销必备条件青浦朱家角容积率，亩低密度超级大盘亩位于朱家角淀山湖世界生态别墅板块，周边高档休闲设施环伺上海最大得水资源淀山湖环绕左右主题公园湿地公园毗邻左右高尔夫球场水上运动中心等康乐活动设施增加度假气氛别墅区初具规模航管中心依邻项目上海最大得水资源淀主题公园湿地公园高尔夫球场水上运动中心等康乐活动设施别墅区初具规模航管中心依邻项目已建成的航管中心已建成的别墅区已建成的高尔夫球场已建成的水上运动中心在建别墅项。
12、厨房西式厨房餐厅早餐厅卫生间卧室卧室卫生间洗衣房储藏室健身室二层起居室主卧室主卧室卫生间主卧室更衣室卧室卧室卫生间卧室更衣室卧室二卧室二卫生间卧室二更衣室卧室三卧室三卫生间书房储藏间楼梯过道总面积亩园林设计要点优质成年树种体现小区沉稳内敛尊贵的气质赋予环境以“历史感”亩紫藤攀墙，历经百年沧桑荷花睡莲，宁静大气的中式韵味松竹梅橘，高低错落，分布夏春秋三季，各有文化内涵枇杷黄绿相间，与翠竹掩映成趣荷蕉高下配合，听雨打枝叶宝珠山茶，妍丽如锦园林设计要点选取中式植被，与建筑搭配运用，将植物的气质与建筑相融，丰富和呼应更多人文内涵亩园林设计要点分层的绿化体系充分保证了视觉上与外界的隔离和私密性的营造亩园。
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