段研究中国房地产政策周期房地产风险理论研究房地产预警理论经济预警方法研究房地产预警理论研究风险防范研究风险预警理论研究风险管理研究本章小结杭州房地产市场风险来源及其分类房地产市场风险的特征及其表现形式房地产市场风险特征房地产市场风险的表现形式杭州房地产市场风险的识别房地产市场风险识别方法杭州房地产市场风险的生成机理杭州房地产市场风险分类分类风险补充说明本章小结杭州房地产市场风险评价指标体系的建立杭州房地产市场风险评价指标体系的构建基础房地产市场预警指标已有研究回顾杭州房地产市场风险评价指标选取的基本原则杭州房地产市场风险评价指标的选取方法指标周期同步性的分析方法时差相关分析方法浙江大学学位论文杭州房地产市场风险评价与防范对策指标体系检验方法主成分分析方法杭州房地产市场风险评价指标体系的构建指标初选时差相关分析主成分分析检验本章小结杭州房地产市场风险评价杭州房地产市场风险评价方法风险度量的划分方法统计分析方法指标权重的确定方法层次分析方法杭州房地产市场风险评价指标的风险度量杭州房地产市场风险评价指标权重的确定杭州房地产市场历史年份风险评价杭州年和年房地产市场风险测算杭州年和年房地产市场风险评析本章小结杭州房地产市场风险的防范对策房地产市场风险防范和调控的手段和管理对策分析房地产市场风险防范和调控手段杭州房地产市场风险管理对策分析杭州房地产市场风险防范和调控杭州房地产市场风险防范对策杭州房地产市场风险调控建议本章小结总结参考文献附录附录杭州房地产市场风险评价指标权重调查表附录杭州房地产市场风险评价指标权重层次分析法计算程序致谢浙江大学学位论文杭州房地产市场风险评价与防范对策图目录图杭州房地产周期图本文技术路线图图本文框架结构图图中国房地产政策周期与杭州房地产周期图中国房地产政策周期与杭州房地产周期二图房地产市场预警流程与风险预警流程对照图房地产市场风险分类图年和年杭州房地产市场风险评价值图风险管理对策图中国与西方七国的人均和住房拥有率浙江大学学位论文杭州房地产市系数值与偏相关系数值的个指标，其值愈接近，表明对所检验变量进行主成分分析的效果愈好。现值，意味着主成分分析的结果可行，指标体系具有合理的系统性。表检验系数球体检验卡方自由度显著性水平同时，由主成分载荷矩阵可观察到每个主成分与原指标的相关关系，前五个主成分的累计贡献率已经达到，说明可以反映大部分原始信息。浙江大学学位论文杭州房地产市场风险评价与防范对策表各主成分贡献率主成分初始值提取荷载的平方和特征向量解释变差累积变差特征向量解释变差累积变差本章小结首先，通过相关文献研究，对房地产市场预警指标进行了归类汇总，然后，通过初次专家问卷，并结合数据的实际获取情况，对指标进行了精简。在此基础之上，通过计量经济学统计软件，对杭州数据进行时差相关分析，形成了杭州自己的房地产市场指标的周期同步性表述。接着，按照敏感性和重要性相结合的原则，选取指标，通过的主成分分析进行检验，最终确定商品房销售额开发投资额商品住宅开发投资额固定资产投资额土地出让金财政收入房地产开发投资额增长率商品住宅新开工面积商品房新开工面积商品住宅新开工面积施工面积商品住宅新开工面积增长率商品房竣工面积增长率商品房预售面积商品住宅销售面积竣工面积商品房销售价格指数商品住宅成交均价增长率房地产开发贷款利率房地产开发定金及预收款增长率房地产开发贷款增长率金融业贷款增长率商品住宅成交均价人均可支配收入商品房销售价格增长率消费价格指数和人口增长率，共个关键指标,构建了杭州房地产市场风险评价指标体系。浙江大学学位论文杭州房地产市场风险评价与防范对策杭州房地产市场风险评价房地产市场风险的变化可以通过指标的变化来反映，所以，对于风险程度的评价可以建立在风险指标分析的基础之上。而风险指标的分析需要为每个指标确定其合理的风险度量，得到指标的风险区间，以判断其所对应的风险程度。杭州房地产市场风险评价方法风险度量的划分方法统计分析方法从目前的研究成果来看，划分的方法可以归为以下几类统计方法。通过对指标的时间序列数值进行统计处理，按照不同的发生概率，确定指标序列的风险区间。统计方法主要包括正态归化方法和法，虽然两者确定形式不同，但原理相同。系统化方法。按照些客观原则来确定指标警界。不同的指标处于不同风险状态下的概率是不同的，因此按照各评价指标对应的准则来确定指标的风险区间。判断的主要准则有多数原则半数原则少数原则均数原则众数原则人数原则负数原则和专家原则，般结合多个原则来综合考虑。经验方法。通过专家的经验或公认的风险原则，确定指标的风险区间。统计方法是建立在对房地产市场历史数据分析的基础上，因此更贴近特定房地产市场的实际情况。经验方法，对当前国内房地产市场的现状来说，是定量分析方法的很好补充，可以弥补国内房地产市场发展时间较短市场化程度较低数据不能很好满足定量分析条件的不足。指标权重的确定方法层次分析方法房地产市场风险评价是个分层次多因素的系统，需要确定整个系统中各指标的相对重要程度及其相互关系，需要定性分析和定量分析相结合，以对风险做出科学的判断。目前国内外关于多指标综合评价的方法很多，根据权重确定方法的不同，大致可分为两类是主观赋权法，如层次分析法德尔菲法等，多是采用综合咨询评分的定性方法另类是客观赋权法，即根据各指标间的相关关系或各项指标值的变异程度来确定权数，如主成分分析法因子分析法等。权衡风险方法即对风险进行比较。但风险后果的表达形式是个比较困难的问题，国外对此进行了许多研究，有的学者建议，对于每种风险后果都应同时考虑些直接而主观的测量和些衍生而解释性的测量有的学者则试图用影子价格对那些不能用般方法进行定量描述的因素进行定量描述。国内关于这方面的研究才刚刚浙江大学学位论文杭州房地产市场风险评价与防范对策开始。层次分析法法世纪年代由美国运筹学家最早提出，它将决策者对复杂系统的评价决策思维过程数学化系统化，但要求决策者对决策问题的本质所包含的要素以及相互之间的逻辑关系要掌握得十分透彻。其基本思路是决策者通过将复杂问题分解为若干层次和若干要素，在各要素间简单地进行比较判断和计算，以获得不同要素和不同待选方案的权重，从而为选择最优方案提供决策依据。该方法具有定性与定量分析相结合的特点，在很大程度上也具有主观性，在目标结构复杂且缺乏必要数据的情况下更为实用。在数据客观且完整的情况下，得出的结论可能会与实际有很大差距，且计算量较大。模糊综合评价法模糊集的概念首先由美国控制论专家查德提出，模糊数学法的出现恰好解决了定量化分析必须严密精确的问题，使决策更接近于人的主观判断，更全面综合考虑研究对象。模糊综合评价法是应用模糊数学方法解决系统指标体系综合评价的有力工具，它综合了专家对各种风险影响因素的评价以及各种因素的权重，能够体现计量的客观性和可靠性，被广泛应用于智能控制神经网络控制及经济领域的研究。策略分析方法法由美国学者和等人提出的。该方法利用专家调查法，对各因素综合分析后进行打分和统计分析，最终归纳得出评价结论。该方法被广泛的应用于农业经济和军事等各个领域，但在房地产领域却很少有人涉及。概率分析法使用概率来研究预测不确定因素和风险因素对项目经济效果影响的种定量分析方法。它的特点是在进行方案比较和评价时，不仅仅对方案的数学期望和方差进行计算和分析，而且也计算和分析方案失败的风险程度。利用这种分析，可以弄清各种变量出现种变化时对方案经济效果影响的大小。概率分析的方法主要有正态分布法概率树法，泰勒级数法和贝叶斯法等。主成分分析法和因子分析法主成分分析法前面已做介绍。因子分析法，则最早由心理学家在年提出，它的基本思想是将实测的多个指标，用少数几个潜在的指标因子的线性组合来表示。灰色关联神经网络等方法。本文的研究将采取层次分析方法来确定杭州房地产市场风险评价指标的权重。在此基础上，再通过以下步骤进行杭州房地产市场风险评价先将年的各风险指标的实际数值，按照风险的界限进行比较，指标落在哪个区间，则对应地给出该指标的风险程度同时，为了整体风险评价计算的需要，要将各风险指浙江大学学位论文杭州房地产市场风险评价与防范对策标的实际数值进行正态归化处理，指标的归化取值，相当于得到几点几个标准差。然后，将各风险指标的归化取值乘以其权重，并按级指标进行加总，从而得到各级指标的归化取值，从而可以直观判断各级指标的风险程度。再将各级指标加权求和，最终得到当年的房地产市场整体风险取值。用表示整体风险程度，表示各指标风险归化取值，表示各风险指标的权重，表示各级指标的权重。同时，借助红色代表过热桔色代表趋热淡绿色代表正常绿色代表趋冷蓝色代表过冷，来形象地表述风险程度。杭州房地产市场风险评价指标的风险度量鉴于空置率房价收入比金融机构房地产贷款比例等指标的风险程度划分，虽存在定国际通用标准，但在国内的运用过程中至今还存在理论上的争议，而杭州房地产市场风险评价指标体系中的具体指标并不完全等同这些概念，所以，本文的研究还是基于统计方法来确定各指标的风险区间。在分析杭州房地产市场历史数据时再结合相关指标的国际通用标准来进行分析说明。由于房地产周期性波动的规律与正态分布的图形非常相似，对于各风险指标的风险区间，采取其均值和标准差的正态归化进行统计方法处理，先将杭州房地产的各指标的历史数据算术平均，得到相应均值，然后，计算各标准差。将各指标的区间，定义为正常运行区间，区间，定义为正常趋冷运行区间，区间∞，定义为过冷运行区间市场低靡风险区域，区间，定义为正常趋热运行区间，区间，∞定义为过热运行区间市场过热风险区域。根据统计学原理，对于标准正态分布变量，其在区间，的概率是，在区间，的概率为。所以，本文的研究认为，在足够长的时间里，房地产市场的正常运行，其概率为，趋冷和趋热运行的概率为，过冷和过热运行的概率为。杭州房地产市场风险评价指标的风险区间划分如表所示。在这个指标中，商品房销售额开发投资额商品住宅新开工面积商品房新开工面积商品住宅新开工面积施工面积商品住宅新开工面积增长率和房地产开发贷款利率个指标的高低取值与风险的冷热程度成反比。同时，土地出让金财政收入指标的取值不可能为负数，所以，其过冷区间的界限值只