布实行市场经济体制以后，市场的真正放开和相关法律法规的完善和实施成为房地产业发展的前提和基础，房地产业的效益和对我国经济的拉动作用日益明显。

我国的房地产业起步虽晚，但近年来发展非常迅速。

据统计，房地产对全国增长的贡献，包括直接贡献率和所拉动的关联的贡献率，年是个百分点，年达到了个百分点。

也就是说，在全国平均增长这样个宏观数字内，房地产的贡献率占。

房地产业成为拉动国民经济增长最稳定的个行业。

经过近六年的高速发展，近二年社会上各方学者就我国的地产泡沫论进行了激烈的争辩，至今未有个明确的说法。

尽管这样，年开始，我国房地产市场包括住宅市场的供求关系阶段性失衡的事实是客观存在的。

这在年体现为我国部分地区的住宅市场的供求关系出现了变化，如南京等地，同时我国房地产业的很多问题也逐渐暴露出来，如投资总量偏大结构失衡空置率过高等。

针对这种情况国家颁布了系列针对房地产行业的宏观调控政策以及些金融政策，如土地整顿和升息等，全国的房地产行业开始进入了个内部调整期。

引起这些问题的原因固然是多方面的，但微观上房地产开发企业开发水平参差不齐，对于住宅开发项目的前期发展策划水平的滞后也是重要因素之。

这不仅会使住宅开发商遭受巨大损失，也在相当程度上阻碍了我国房地产业的健康发展。

由于住宅项目开发具有高收益和高风险并存的特性，方面为开发商提供了获取高额收益的机会，另方面也为开发商布下了难以逾越的障碍。

我国的住宅开发商数量众多，而且以中小型公司为主，甚至存在着大量的项目公司，因此大多数的住宅开发商缺乏市场眼光和专业性，在进行项目开发时还是停留在凭经验和拍脑袋的初级阶段，随意性较大，缺乏项目前期的市场调查定位等策划理论的指导。

针对我国房地产开发企业对住宅开发项目前期发展策划的现状，本文以住宅开发项目前期发展策划为题，以成都金沙项目的前期发展策划为例对住宅开发项目前期发展策划的方法和内容做了论述分析。

以期通过对这问题的阐述浙江大学学位论文住宅开发项目前期发展策划以成都金沙项目为例和研究，能够为住宅开发企业进行项目前期发展策划提供借鉴依据，降低项目开发市场风险。

研究的目的和意义我国的房地产市场尤其是住宅市场发展时间短，开发商的整体水平有待提高。

随着国内房地产市场的不断成熟完善，以前国内房地产业只要拿到土地就能够赚钱的日子将去不返，再加上国家针对房地产业的系列宏观调控政策的出台以及加息对国内房地产业的影响，我国房地产开发项目的前期发展策划水平不高市场及产品定位不准等方面的问题就会显现出来。

这就要求国内房地产开发企业提高其专业性并建立新的房地产开发与经营管理理念，塑造企业形象，提高企业以及项目本身的市场竞争力。

房地产开发企业在开发住宅小区时要进行项目的前期发展策划，各开发企业对前期发展策划的水平将在很大程度上决定了今后开发项目的市场竞争实力。

本文以成都金沙项目的前期发展策划为例对房地产开发企业如何进行科学的进行项目前期发展策划提供了理论依据和实际借鉴案例，以期能帮助开发企业在进行住宅项目开发时做出科学的开发策略。

总的来说，本文的研究具有以下几方面的意义促进住宅项目前期发展策划的规范和科学化有利于提高我国房地产开发企业或代理公司的专业化水平有利于房地产开发企业把握市场脉搏，锁定目标市场有利于房地产开发企业提高项目的市场竞争力。

本文的研究方法和框架研究方法鉴于房地产项目前期发展策划具有理论与实践相结合的特点，本文的研究采用理论分析定量分析定性分析以及实证研究相结合的方法。

主要采用了市场调查消费者分析市场定位等理论本文采用的主要研究方法是通过文案研究访谈观察法以及问卷做市场调查，然后对收集的数据进行分析，为后续的定位策划等提供依据。

研究框架住宅开发项目的前期发展策划，即要对所要开发的住宅项目进行系统全面的调查，并进行分析归纳整理，然后按开发者的基本意图，在符合国家建设法规的前提下，针对区域市场进行研究和预测，提出对项目开发的方向性的总体构思。

其主要包括以下内容浙江大学学位论文住宅开发项目前期发展策划以成都金沙项目为例住宅开发项目市场环境研究宏观环境分析社会政治经济环境文化环境自然环境法律环境市场环境研究基础设施区域规划发展分析竞争分析消费者分析二住宅开发项目发展定位策划项目发展方向性建议对开发项目发展的战略思考目标客户定位发展定位策划项目市场定位价格定位主题定位产品定位建筑风格定位户型配比定位配套定位三住宅开发项目财务效益分析项目成本核算财务效益分析项目经济效益概算敏感性与风险分析盈亏平衡分析敏感性分析浙江大学学位论文住宅开发项目前期发展策划以成都金沙项目为例论文研究的理论基础住宅开发项目前期发展策划的涵义住宅开发项目前期发展策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。

它根据住宅开发项目的具体目标，以客观的市场环境调研基础，项目定位为核心，综合运用各种策划手段如投资策划规划策划等，甚至还可以运用环以外北环以外环线以内图选择在西二环与三环线之间不同片区购房人群的工作地点六上下班交通工具金沙片区外双楠片区私人汽车单位专车单位班车公共大巴的士自行车步电动车图在西二环与三环线之间不同片区购房人群上下班的交通工具浙江大学学位论文住宅开发项目前期发展策划以成都金沙项目为例选择项目区域的目标客户群体，在公共交通方面的需求没有竞争区域明显，免却了项目目前公交方面不足的顾虑目标客户群的上下班的交通工具都是以自行车或步行为主在私家车和单位专车方面，项目区域的目标客户比例都是比竞争区域略高，竞争区域用的士作为上下班交通工具的几率较小，而项目区域出现的几率比较高。

从整体来看，项目区域目标客户使用交通工具的层次相对较竞争区域要高。

七目前居住情况接近五成的购房者目前是居住在单位分配的宿舍租房安置房公房拆迁房里，因而这部分人群购房的意欲更强。

这类人群在成都居住的时间不长，居住年以下者占了，是群外来入川者。

另外，从年统计数据显示，外地人口的购买数已超越市区人口占第位，外地个人在成都市区购买的商品房总量达万平方米年月五城区外地个人购买商品房面积万平方米，占商品房销售面积的比例为，比去年全年增长近个百分点，占个人购房总量的，市郊区个人购房万平方米，占，两者相加已达，外地人口已经成为成都房地产消费领域的中坚力量。

在项目区域的目标客户群之中，二次或多次置业已购买商品房的比例最高，说明本区域的客户对产品关注度会更高，对小区整体质素也会更高，单位分房占据第二位，第三是已经购买福利房的客户，其它目前居住情况相差不大，值得关注的是项目目标客户相对竞争区域客户，租房居住的比例明显偏小。

金沙片区外双楠片区自己购买自己购买自己购买单位分配租用的安置房公房拆迁房图选择在西二环与三环线之间不同片区购房人群目前住房情况八市场购买者原户籍情况资料来源房管局市效区人购买市区人购买外地人购买图年成都新建商品房购买主体情况从去年购买人群原户籍情况来看，外来人口在成都置业已经成为房地产销售浙江大学学位论文住宅开发项目前期发展策划以成都金沙项目为例的主要目标客户群，超过成都市区人士购买比例，本项目在以后销售推广过程之中，不能忽视外来人口在成都的购买能力。

九购买金沙片区人群特征小结综合上面的分析，项目区域主要目标客户群体的特征有如下体现年龄特征，客户年龄区间跨度比较大，且在之间各个年龄段对项目区域之间的需求比较平均，相对岁之间的比例略高职业特征方面，个体经营者完全占据主导地位，其它职业主要是以社会层次相对较高，并且在环以内工作为主，其次是在南环与城西工作者家庭结构目前为大家庭为主，相对竞争区域来讲，三代同堂和子女已达到岁之间的家庭对项目区域具有更为明显的倾向性客户二次或多次置业现象比较明显交通工具在整个城市都是以自行车或步行为主，本项目也是相同，但是相对来讲，本项目区域客户私家车拥有率相对竞争区域要高。

客户来源方面，外来人士已经占据城市置业者的主导地位。

二购置能力家庭年总收入从平均家庭年总收入来看，选择金沙片区置业的人士购买力更强选择金沙片区平均家庭年总收入万元，外双双楠片区的家庭年总收入达万元。

从数据分析的结果来看，在家庭万元以下的区间，选择项目区域客户比例比选择竞争区域的比例要小，但是在万元家庭年收入的区间的选择比例，项目区域比竞争区域有明显的优势。

金沙片区外双楠片区万万万万万元图选择在西二环与三环线之间不同片区购房人群家庭年总收入二购买价格注意与其它片区的单价对比对于购买的单价，金沙片区与外双楠片区的人群对购房单价的选择差异不大。

认为可接受的平均最高单价在元平方米左右。

但是，从总价上比较，两个片区的潜在购房人群就有了定的差别。

购买金沙片区的人群可承受的平均购房总价是万元套外双楠片区的则是万元套。

三产品需求分析物业类型浙江大学学位论文住宅开发项目前期发展策划以成都金沙项目为例金沙片区外双楠片区多层住宅层以下的电梯层电梯公寓花园洋房图在西二环与三环线之间不同片区购房人群对物业类型的选择数据图表结果显示，选择在项目区域之中，多层方面虽然还是主流，但小高层和高层的选择比例比竞争区域的选择比例更高，说明项目区域之间的消费群体对小高层和高层的接受程度更高些。

二建筑风格金沙片区外双楠片区现代海滨风格欧陆豪华风格新古典主义美加简约风格中式仿古建筑图在西二环与三环线之间不同片区购房人群对建筑风格的要求在建筑风格的对比分析方面，项目区域和竞争区域之间的比例有明显的差异，项目区域选择明显倾向于现代风格，竞争区域主要以新古典主义为主。

三园林景观园林风格绿化面积对于在金沙片区购房的人群，对景观更加看重，景观与朝向相对较，他们会更加倾向于景观景观，朝向。

因此，小区的园林景观是吸引眼球的重要卖点。

金沙片区外双楠片区以水塘喷以中国传以四川地以异国情以运动球无须特别图在西二环与三环线之间不同片区购房人群对小区园林景观的要求项目区域对园林风格方面的需求，主要倾向有水系景观的园林，其次是中式传统的园林和四川地域特色的园林，而且对于以上这几种风格，完全可以融合在起的，对整体的效果把握方面完全可以达到。

浙江大学学位论文住宅开发项目前期发展策划以成都金沙项目为例金沙片区外双楠片区水景大型几何园艺高密度成年乔木中央广场型图在西二环与三环线之间不同片区购房者对