进徐汇区产业园区管理水准的提升和规范各类园区 的建设积极推进产业园区的统计管理工作，为在十二五期间各 产业园区的各项指标奖励争取更大的利益空间等。

年月日，徐汇区政府与上海创意产业协会签订了 共同推进创意城市的战略合作协议，以充分发挥各自优势， 互补合作，资源共享，共同发展徐汇创意产业，推动徐汇成为引 领上海创意产业的示范区。

本项目的建设将紧密结合徐汇区创建 创意产业示范区的战略目标，进行创意产业发展的创新模式探 索，推进徐汇战略目标的实现。

项目建设的必要性和重要意义 徐汇创意产业即时办公中心项目，是在深入分析宏观环境下 的机遇和挑战，针对现实发展问题而提出的。

之于背景中所提问 题的解决具有示范探索的重要意义，其建设具有现实必要性。

为改善上海软环境走向国际化作示范 国际金融航运中心已经正式落地上海，但是与伦敦纽约 香港等国际金融中心相比，上海还存在诸多不足，尤其是国际化 商业文化配套服务和商业资源等方面。

即时办公是国际上十分 流行的理念，国际性大都市或多或少都有这样的即时办公中心， 作为对甲级写字楼普通写字楼的必要补充。

办公中心项目的建立，将接轨国际模式，提供灵活完善 的办公服务，能够吸引我国其他地区有创意有想法的中小型企 业甚至是国外的创意人士和设计机构落户上海，为改善上海的软 环境作出示范。

这也将体现出徐汇国际化的形象，为徐汇在上海 创建国际金融航运中心的过程中占据先机做好准备。

创意产业园区运营模式的示范探索 目前，上海约有多个大大小小的创意产业园区，但是其 中很多园区的产业配套严重不到位，致使园区的创意产业链得不 到有效的整合和延伸，园区的发展也因此陷入困境。

办公中心项目，引入完备的行政商务服务，采取灵活的 租用方式，将能弥补载体园区功能配套上存在的不足丰富园区 运营的收入模式。

它将是园区发展运营模式的有益补充，并使创 意产业的多元化在此得以体现。

这将能够提升所在园区的资源整合能力和产业辐射能力，将 在定程度上破解目前上海创意产业园区发展所面临的困境，对 于上海创意产业的发展具有重要的示范作用。

政府关于创意产业领域孵化政策的试验场 创意企业是创意产业发展的基本前提。

创意企业增速不及创 意园区的增长速度是目前上海创意产业发展面临的较为特殊的 问题。

目前，关于创意企业培育扶植的措施主要集中在政府出台 系列扶持政策兴建产业园区搭建服务平台三个方面，分析现 实发展情况，扶持效果并不很显著。

即时办公形式，能大幅降低企业成本，根据经验，般可使 企业降低的成本支出更为重要的是，即时办公中心的载体 园区已经具有较为成熟的产业环境，能够对新生企业产生市场 自发式的孵化，能够降低企业的创业风险提高成活率。

因此，从种意义上来说，办公中心项目可以成为政府 关于创意产业领域孵化政策的试验场，因为进入孵化器的企业数 量不多，容易控制进入标准，并且评估结果，是属于可控的政策 效应范围。

编制依据和研究范围 编制依据 本报告主要编制依据如下 徐汇区关于推进专业孵化器建设的实施细则 徐汇区产业园区管理服务办法 徐汇区促进金融业发展的若干意见 国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制 造业建设国际金融中心和国际航运中心的意见 徐汇区政府与上海创意产业协会签订的共同推进 创意城市的战略合作协议 创意大院规划和发展现状资料 本项目可行性研究报告委托编制合同 研究范围 本报告主要研究范围包括如下内容 项目建设的背景及重要性分析 项目的市场环境分析 项目的功能定位和发展目标 项目建设内容和选址及规模 项目管理运营与执行计划 项目投资估算及资金筹措 项目运营效益分析 主要技术经济指标 徐汇创意产业即时办公中心项目主要技术经济指标见表 。

表项目主要技术经济指标 序号项目名称单位指标 总建筑面积 项目总投资万元 项目建设总投资万元 即时办公信息服务平台运营和维护万元 办公中心运营费用万元 孵化专项资金万元 项目市场环境分析 即时办公理念的发展应用 即时办公室，也叫商务中心。

起源于欧美，在国外经济发达 国家和地区非常流行。

它是契合市场需求而诞生的新型服务，也 就是即时进入即时办公，也可以随时退房。

这种模式包括可 以按小时计算的灵活租期专业且服务完善的商务办公室包括 商务秘书在内的各类配套服务国际多城市的办公场地提供等， 定程度上满足了跨国办公移动商务短期会议等系列商务 办公新需求，也填补了市场上各种短期办公需求的空白。

即时办公不仅提高了办公的便利性，还大大节约了办公成 本。

在全球办公趋于国际化品质化网络化的今天，即时办公 的开发定位管理和服务的差异化是商业地产领域大具有深 刻意义的探讨和实践方向。

近几年即时办公也开始在我国上海，北京，深圳等线城市 流行，并逐步向二三线城市拓展，如成都宁波等地。

目前，在 国内即时办公主要还是集中在繁华地段的高档写字楼中，主要服 务于我国从中央到地方与创意企业扶持相关 的政策，主要以优秀的有重要示范意义的创意企业或者创意个 体为主如创意类高新技术企业科技创业型小企业大学生创 业等，扶持措施多样而针对般中小企业的扶持则较为单薄， 主要采取专项资金采取贷款贴息无偿资助奖励等方式。

根据产业实践调研，扶持政策这方式的资助对象范围存在限制 性对企业发展作用不显著还会存在企业享受优惠政策不畅等 问题。

兴建产业园区国际创意产业发展经验证明，孵化甚于扶植， 需要提供个良好的产业发展环境给中小企业。

美国文化创意产 业因为首创了孵化器模式而雄起。

上海目前有数量可观的创意产 业园区，但是很多园区的发展偏离了为创意企业服务的目的，打 着创意产业的旗号靠收取租金赚钱，造成了园区配套功能的缺 失，无法为创意企业提供良好的发展环境同时也造成了租金不 断上涨甚至比周边的甲级写字楼还要高，使不少正处于创业 期规模较小的创意企业望而却步。

搭建服务平台近两年，上海越来越重视创意企业发展服务 平台的搭建，依托重点园区形成了服装产业动漫产业数字媒 体电子商务新媒体等系列专业性很强的孵化器，以及动漫研 发公共服务平台创意产业展示与服务平台服装产业公共服务 平台等系列服务平台。

可以看出，上海的创意产业园区发展正开 始从简单的物业管理向专业服务方向转变。

不过完成全面的转变 和提升还需要个阶段，同时方式也比较单，需要进行多样化 的探索。

即时办公和企业孵化结合现状 根据上述分析，即时办公作为国际流行的办公方式，具有灵 活便利和能够大幅减少企业办公成本的显著特征，已经在我国繁 华地段的高档写字楼里应用发展，不过其与创意产业园区结合发 展的实例还很少见。

根据了解，目前仅有年月底开园的广州国际服 装设计创意园提供的服务和即时办公有些相似。

它通过为服装专 业毕业符合条件的大学生提供办公桌租赁服务，为初出校门的大 学生提供展示才华的平台。

园区由设计群落暂名和灵动空间暂名两部分 组成，包括入园机构的工作室或品牌营销策划工作室，咖啡红 茶廊与设计创意作品展示空间，另设有创意设计配套服务。

毕业 大学生每月只需元便可进行创业实现梦想。

项目位置及发展条件 项目位置 项目拟选址于上海市徐汇区龙华路号创意大院号楼 的楼和号楼，均靠近园区正大门。

建筑面积分别为平 方米和平方米。

发展条件 区位交通优势 创意大院地处徐家汇商圈上海南站世博会址 形成的三角几何中心，周边有十余条公交线网，与内环高架地 铁号线四号线和轻轨明珠线仅路之隔，至虹桥机场分 钟车程，至浦东国际机场分钟车程。

总体而言，项目所在地 具有很好的交通可达性。

良好的办公氛围和环境 创意大院提倡理念，意在打破传统的 工作与生活壁垒，打造开放性工作氛围和环境，倡导现代智慧型 产业的工作观念，让臵身在这样环境中工作的人们拥有份愉悦 的心情。

这为项目的建设提供良好的办公环境，也将使项目和目 前流行的高档写字楼中的即时办公中心形成鲜明的区别。

强有力的产业链支撑 创意大院的产业定位以新传媒创意产业为核心，辐射 广告策划设计公关会展策划新媒体产业艺术创作其他设 计咨询类产业及现代服务业。

现已入驻企业家，其中创意类 企业家，如博客大巴严友人雕塑工作室上 海同盟广告行动成功企业管理有限公司靓菁文化传播公司 欧伯格装饰设计公司等。

园区已经形成健康良性的多媒体发展产 业链，为本项目的建设提供了强有力的产业链支撑。

较为完善的产业发展环境 创意大院本着建立服务导向型的园区管理模式和组织 文化为宗旨，为入驻企业提供完善的物业服务及其他增值服务， 包括积极搭建交流展示参展参会园区信息服务平台建设，积 极组织园区企业参加行业展会组织各类交流培训活动如摄影 赛工商税务讲座以及各类行业评选评优征信评选等。

年还牵头成立了上海徐汇创意产业中心，为徐汇区各 产业园区及其企业的发展提供更多信息共享的服务平台，功能涵 盖了信息服务功能园区管理培训和交流园区星级评定服务 人才孵化基地园区及企业展示推广服务等。

这为本项目的建设 提供了良好的创意产业发展环境。

项目建设指导思想目标与内容 项目建设指导思想 以提升徐汇区整体形象增强徐汇区综合竞争优势为宗旨进 行办公中心