高品位高层住宅社区项目立项申报材料.doc ㊣ 精品文档 值得下载

错落而又不乏韵律，住宅群与整体环境 的融合，使人赏心悦目。

户型设计从均好性的角度出发，大开间浅进深宽敞明亮 尊贵气派动静分区，功能合理，圆弧形观景阳台，通透明亮。

住宅 户型丰富多样，满足各种消费层次的需求。

建筑借鉴北欧理性主义先锋派风格，立面采用简洁素雅的造型， 抛弃了以往繁琐的欧陆线条，柱式等僵硬程式化的构件，转而体现轻快精致及高低错落的起伏感和韵律感。

建筑的外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感凸窗弧形阳台 等体现出技术的精美，屋顶设计采用片轻盈的片格做为收头，穿插 在建筑实体与柱之间，优雅而又飘逸。

建筑色彩以浅黄色与白色为基 间，体现宁静素雅的建筑风格。

可行性研究结论 投资环境分析结论芜湖市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸 的重要口岸，离南京仅小时车程，受上海经济区的影响较大，经 济发展水平在安徽省名列前茅，芜湖市现有人口约万人，包括外 地在芜湖经商人员共约万人。

按芜湖市国民经济和社会发展规划， 市区框架正进步拉大，城市人口将大幅度增长，预计年人口将 达到万人。

该项目定位于芜湖市的中高收入消费群体。

具调 查在近年，该类人员需购住房约为万万套 以户均人计，以每套平方米计算还需新建中高档住房 万平方米，随着老百姓经济条件的进步改善，有购买实力，想不断 改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是 房产供需两旺期具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析。

芜 湖市区可以简明的分成三个区域城北经济开发区城中中心生活区 城南新生活区。

城市规划有特色，如镜湖广场步行街美食街城 市发展思路清晰，如经济技术开发区行政新区南北拓展经济发展 快速稳定，芜湖作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。

同时新建的芜湖长江大桥已成为该市沟通四方的重要经 济枢纽。

位于境内的国家级经济开发区吸引了众多的国内外商家来芜 投资，近两年来，有近家上市公司落户芜湖，年上半年可 实现国内生产总值亿元，同比增长，依托长江三角洲经济 区，经济发展环境良好城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。

以 上诸多因素，为芜湖市房地产业持续稳定的发展提供了客观条件，住 宅销售价格将继续平稳上升经济的持续发展支持人们的消费需求 产品质量上升带动成本的上升大量高层住宅带动房价总体水平的上 升土地转让价格的上升建安成本的上升。

市场竞争加剧大量楼 盘的开发必然形成有效客户的分流及竞争的加剧。

产品差异化定位 细分化企业品牌化是今后芜湖市房地产市场发展的必然趋势，芜湖 市房地产业自年以来发展快速，房价持续上升。

特别是浙江房 地产开发公司的进入，是推动芜湖市房地产业发展的重要因素。

金融投资环境分析结论由于年央行出台的系列房地产金融 政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上的炒作风，最具现实 意义的几条规定是房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不 低于开发项目总投资的，房地产企业流动资金贷款被取消，商 业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

这 就意味着房地产开发商进入市场的门槛提高，销售回款的周期延长， 这些政策对目前芜湖已经完成土地拍卖但尚未开工建设的楼盘影响 不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬的局势，这些 政策对未来的芜湖房价起到了推波助澜的作用加速芜湖房地产企业从新洗牌的局面。

因此规避金融机构的风险，变间接融资为直接融 资，改变投资工具落后的局面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷 断裂，具备良好的财务状况，以及规范的财务操作规程人员是势 在必行的。

项目定位分析结论芜湖未来几年的规划中以多层项目为主，因 此对该项目高层定位有非常大的优势，本项目在中部商贸区的中心 位置，赭山是位于市中心的芜湖十大名景之，它是芜湖市地理中心， 神山森林公园与江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生 活环境俱佳，肯定会受到高端购房者的青睐。

目前距离步行街镜湖的 金鼎花园为市目前价格最高的楼盘，楼面地价成本为元平 方米，而该项目的可销售楼面地价成本元平方米，种种因 素决定了我们的项目是高档次的，我们必须用长远的眼光去打造我们 的项目。

天和苑三面临街，万平方米沿街商铺，开发大型品牌超 市卖场时尚休闲商业街，强大的商业设施，足以成为五广场周 边区域的商业中心，满足日常购物休闲餐饮娱乐的需求。

户外 兵乓球台游泳池棋牌室壁球室桌球室健身房，各种体育设 施让您的生活更添健康活力。

会员俱乐部商务中心艺术幼 儿园，网络式物业管理，超越豪华，极至品位。

这些将使得我们的项 目做到了五年内保持领先，十年内不落伍，目前楼盘均价定位在 元，采取房价低开高走的策略，充分掌握居民的购房消费心 理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展的资金和理想收益。

在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大的之间，使得整 体价格控制在万，顺势市场的反映，在保证楼盘风险托盘销售 的前提下，此项目楼群定价资产负债率 存货周转率 公司年月日的资产负债反映短期投资为 应收帐款为，其他应收款为万元，其中 万元主要为公司外勤人员购买钢材水泥等材料发票待查待 冲帐，存货为万元，主要为锦天花苑的在建工程。

固定资产为万元，为汽车办公用房，折旧采取平均年限 法，至年月贷款余额为万元，长期借款为。

从资产结构上看，货币资金占总资产，比例较为正常 应收帐款占比，比率较大，应加大清收力度，可根据销售合同及 时收回余款，加强企业管理。

从资金结构上看，流动负债占负债总额的，长期负债占 负债总额的，说明企业有较强的偿债能力，能弥补债权人资产变 现时发生的损失。

从表中数据看，企业资产负债率低于较为正常，流动比 率和速动比率较高，说明企业资产变现能力强。

企业年月资产总额增资万元。

营运及偿债能力分析 年份 项目 年年月 主营业务收入 利润总额 销售利润率 资本收益率 从表列数据上看，企业盈利指标较好，总体趋势较好，企业近二 年年均盈利，销售利润率均高于同行业的水平，年的利润率偏 高主要是由于部分工程的成本尚未结算造成比例偏大，但总体水平超 过年，主要是因为企业的项目选址好，并且在当年的销售收入增 加和经营管理较为科学，使销售成本下降，这也是该企业迅速发展扩 大的原因。

企业的营业费用较为正常，管理费用正常，应维持科学的 本管理与核算。

信用状况和发展前景 芜湖市锦天房地产开发有限公司年上半年度被芜湖市工行 评为级企业，公司在芜湖市工行设有账户，签定了个人住房按揭 贷款协议，销售收入全部回笼在工行，该公司无对外担保，商业信用 良好，在工行月均存款在万元以上。

公司在市场激烈竞争的情况下，采取滚动开发的方式，公司 的规模不断扩大，发展前景看好。

企业发展思路 公司自成立以来，发展较为迅速资产总额由成立之初的 万元发展至现在的万元，年销售收入万元，实现利 润万元。

芜湖市锦天房地产开发有限公司下属成立了芜湖市荆 山建安有限公司荆天塑钢门窗有限公司等紧密型的企业，在激烈的 房地产市场竞争中，在土建材料上采购都有较大的优势。

年 月日芜湖市土地有偿使用拍卖会上以万竞得红墙院地块使用 权，开创了芜湖市土地使用和房屋开发的新篇章，并在红墙院地块成 功开发建设了锦天花苑商住小区。

现锦天花苑区已经于 年月日如期交付业主使用，在建设过程中多次得到了省领导检 查指导得致好评，在年月中旬接受了建设部整顿规范房地 产开发市场秩序得检查中，在芜湖多家房产公司列入首位检查对 象，并圆满通过检查验收，在经过锦天花苑得成功后，公司本着高起 点，高投入，严把质量关，视建筑质量为公司生存之源，通过已交付 使用的业主回访市场满意度为，至今无投诉出现，对我公司 下步的发展奠定了良好的基础，赢得了市场的美誉，在年被 中国工商银行，中国农业银行评为级信誉企业，省级重合同企业， 成为芜湖多家商业金融部门信得过企业，因此有效的为公司资金运转 循环提供了强大的保证，公司将结合公司优秀人才的优势，力将为芜 湖呈现更大的手笔，将为芜湖更添道靓丽的风景线。

随着我国经济 增长的步伐，努力成为安徽省流的房地产企业，使公司走向更加辉 煌的明天。

第三章项目技术可行性分析 设计依据和指导思想 设计依据 芜湖市天和苑小区规划设计征集方案说明书。

芜湖市发展计划委员会关于天和苑商住小区开展前期工作的批复。

计投字号。

住宅设计规范城市居住区规划设计规范。

其它相关的技术规范规定。

设计指导思想 据统计，座城市的建筑中，住宅般要占到，可以 看出，住宅构成了城市建筑风貌的基调，而住宅文化的确是城市文化 的重要组成。

诚如建筑大师沙里宁所说根据你的房子就能知道你 这个人，根据城市的面貌也就知道这里居民的文化追求。

天和苑小区在规划立意之初，就考虑到要从文化上融入江南名城 芜湖，从特色上体现芜湖，为芜湖的城市建设及景观大环境做出自己 的贡献。

住宅小区是与人们的生活息息相关，密不可分的。

在已达到 或接近小康生活的城市居民中间，回归自然返璞归真成为人们追求 的主流，居住观念的更新，要求建筑师对居住模式居住心理做更深 刻的探究，不能把自己的想法不假思索地强加于人。

首先，必须注重 生态环境的保护和利用，重视居住环境空间氛围的营造，使之不 仅仅是人们生活的场所，更要满足人们精神文化方面的追求。

其次， 住宅小区的价值区域分析必须重