口基数及农产品需求日益增长是个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较小等人口结构特点，食品消费需求逐年上升。

人口基数大年市总人口已超过万，十五期间年均增长率为，照此增长速度，市未来人口增长预测如图。

年份单位万人按人均年食品消费支出元，计算未来各年全市食品消费额年将达亿元，年将达到亿元。

由此可见，农产品市场潜力巨大。

市人均收入水平较高，增长较快表工作人口比例大年末全市从业人员万人，在校学生图深圳市人口预测万，工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂社会餐饮等对农产品需求巨大。

表年市主要经济发展指标览表指标数据年增长率人口万人本地生产总值，亿元人均，元居民人均可支配收入，元城镇居民人均消费性支出，元人均月食品消费支出元恩格尔系数资料来源年广东省统计年鉴广州市统计局市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究市民比较善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜主副食品的完美搭配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品鲜瓜果糕点等均保持定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。

快速发展的城市建设与特区内外交通条件的变化由于特区内交通拥挤，在特区外建设大型农产品物流园是大势所趋近年来随着人口的急剧增长，车辆快速增加，特区内交通阻塞问题日益严重，农产品在城市内的运输难题日渐显现，在特区外建设大型的农产品物流中心，以确保农产品的流通，成为大势所趋。

随着特区经济的快速发展，人们生活水平的日益提高，私家车的普及率越来越高，特区内交通不堪重负，人们每天在路上花费大量的时间，对特区内的交通逐步实施限制，对农产品运输造成极大影响。

目前，特区内在许多主要路段实施大货车禁行政策每天时至时禁止大货车驶入特区内主要路段区域和广场，包括北环路和泥岗路的大部分路段市对特区内小型大型货车实施限制，由于布吉福田南山三个市场地处特区内，市场发展受到制约。

近期政府颁布的特区内对大小货车实施了限制的条令，对于需要小时经营的大型农产品批发市场，给进入市场采购的客户带来了越来越多的不便。

城市建设的高速发展对布吉福田市场造成极大冲击。

经过多年的快速发展，城市功能区域也随之快速转变。

原来位处边缘地带的布吉福田批发市场，如今已处于高档住宅区或高级商业区的包围中，城市总体规划和发展的要求，对农产品物流中心的布局已提出了新的要求。

按照市城市规划研究所的研究报告，在未来数年内，要将批发市场等车流人流量巨大的物流中心逐步迁至特区外重新规划。

年的市人大和政协会议分别已经出现提案，要求搬迁布吉和福田农产品批发市场，以缓解布吉梅林关口交通并完善城市功能布局，虽然未获得落实，但随着城市建设的不断发展和交通限制的不断加大，这种呼声将可能越来越大，作为战略布局的需要，必须在特区外加快规划建设大型农产品物流中心。

特区外交通路网的逐步完善，为建设农产品物流园提供了良好的基础条件按照的总体交通规划，市政府提出在市建成七横十三纵路网体系。

截至底，全市的公路总里程已达到公里，其中高速路公里，级公路公里。

根据规划，十五期间，市将投资多亿元新建改造道路，基本建成七横十三纵的快速路网。

快速路网的建设，为在特区外建设国际农产品物流园项目提供了更为有利的交通条件。

目前，已建成南坪快速期清平高速期盐排高速龙大高速，还有许多道路在投资建设规划中，主要包括深盐二通道，全长公里，工程总投资约亿元人民币建设中西明大道西丽公明规划中福龙大道福田龙华，全长公里，总投资亿元人民币建设中④玉平大道玉龙坑平湖建设中东平大道东湖平湖规划中盐龙大道盐田龙岗规划中华观大道龙华观澜规划中盐坝高速路盐田坝光规划中龙岭大道龙华东莞大岭山规划中⑩梧桐山二隧道罗湖盐田规划中。

深港同城化带来农产品需求增加与质量提高市年底公布了城市发展策略。

在未来年的功能定位中，明确表达了与香港共同发展国际都会的合作愿望。

它提出，在区域发展策略方面，将加强与香港在各个领域密切合作，形成同城化的发展形势。

深港同城化的不断发展，使得以香港为中心的东南亚农产品市场也成为我们市场的主要客户。

由于香港收入水平普遍较高，对农产品消费量较大，质量要求较严格，本项目符合广大港人的要求，将为香港地区提供高质量的农产品供给服务，保障香港农产品安全稳定供应。

香港地区生鲜果蔬等的市场潜力巨大，尤其是对名特优新产品无污染绿色食品需求量大，香港市场是个近乎纯进口的农产品消费市场，这些农产品大部分通过进入。

同时，果蔬类生鲜农产品是食品安全质量问题的多发品种，地理位置优越，周边交通状况发达，有机荷高速水官高速丹平快速干线南坪快速干线深惠线平盐铁路广深铁路厦深铁路等干线穿汇其间如图所示。

图国际农产品物流园项目地理位置图项目用地区位分析项目用地位于市龙岗区平湖街道白泥坑地区，即中部物流组团内华南物流园所在的物流核心片区布吉中心区和横岗中心区所在的综合配套区之间的位置，是横岗镇布吉镇平湖镇以及东莞凤岗镇的交汇处。

用地周边交通状况较为发达，处于几条城市主干道的围合区内，其北面为机荷高速公路，南面为水官高速公路，东面为盐排高速公路，西面为规划中的平安大道，另外还有深惠线平盐铁路广深铁路厦深铁路等干线穿汇其间。

项目位于平湖物流基地内，平湖物流园为市政府规划建设的八大物流园区之。

物流基地距香港特别行政区仅距市区。

北面和东北面与东莞市接壤，西北与宝安区接壤，是至东莞宝安至龙岗区的交汇站，区位条件得天独厚。

平湖物流基地处于珠江三角洲辐射圈的中心级，在以园区为中心，以公里为半径，划出第层经济辐射圈，包括东莞惠州香港等地以公里为半径，划出第二层经济辐射圈，包括广州珠海中山江门等珠江三角洲大部分地区，第三层经济辐射圈就可覆盖到华南地区，通过铁路延伸至整个泛珠江三角洲。

项目用地概况项目用地概况用地地籍概况市国土资源和房产管理局接到市农产品股份有限公司关于市国际农产品物流园用地预审的申请后，在审查意见中提到在该物流园用地范围内有平方米尚未完善转地补偿的有关手续，且约有平方米地上已建原村集体工业区另约有农用地平方米，其中林地平方米，园地平方米含基本农田约平方米其余为城市建设用地。

选址范围内未完善转地手续的平方米土地含已图中部物流组团功能结构图建成工业厂房的平方米，须与原农村集体组织继受单位协商，达成可行的转地补偿及拆迁安置方案，在项目用地上报市政府审批时，并上报。

该项目选址涉及占用林地平方米，请市农产品股份有限公司按照关于加强我区林地管理的通知的要求向林业主管部门申办使用林地审核同意书。

市规划局于年月颁发了建设用地方案图。

规划用地总面积约万平方米，分为南北两个地块，北地块红线编号，面积万平方米，南地块方案号，面积万平方米图。

图用地地籍现状图用地现状概述基地内地势南高北低，常年主导风向为东南向。

现状建有四块工业用地，另有两块已推平用地，剩余用地均为林地。

工业用地面积约为万平方米，其中地块约为万平方米，地块约为万平方米地块面积为万平方米。

地块约为万平方米。

经查证，该四个地块均属尚未完善转地补偿手续的用地。

表现状用地汇总表现状用地汇总表用地代码用地性质用地面积万平方米百分比类工业用地林地发展备用地合计图土地利用现状图图用地利用现状图交通条件平湖物流园区交通条件平湖流园区具备港口公路铁路等多种对外交通运输方式，将重点发展水陆联运公铁联运等多式联运体系，构筑现代化综合立体交通运输平台。

港口两条支线铁路与盐田港和西部港群紧密相联，平盐铁路全长公里，平南铁路全长公里。

可快速接驳世界各地港口航线。

铁路日编组能力为车次的平湖南铁路编组站位于基地中心，京九线广九线穿基地而过，南接香港，北连中原和欧亚大陆桥。

全长公里的平盐铁路和全长公里的平南铁路在基地内与京九京广线接轨，直通盐田国际中转港和蛇口集装箱港。

公路平蛇深惠机荷高速水官高速清平快速梅观高速在基地周围形成了纵横交错四通八达的公路网络。

园区内配套道路完备目前，平湖街区的道路由高速公路镇间主干公路及镇内道路形成四纵三横的交通骨架。

四条纵向主干道，自西向东为平新路丹平路新厦大道凤凰大道。

三条横向主干道，由北向南为平龙路富安大道机荷高速公路。

其中平龙路是龙岗与宝安两区的交通要道，并且承担了东莞中东部至宝安大部分过境车流。

平湖大街至丹平公路线集中了平湖布吉与市区的主要车流。

项目用地交通条件国际农产品物流园地处白泥坑地块，用地面积约万平方米，占有较好的地理位置如图所示。

物流园位于铁路集装箱中心站丹平路以东南北分别是水官和机荷高速公路，是平湖与布吉的结合部位，距离街道中心各相距约公里。

正在规划建设中的平安大道，如图所示，穿过项目用地东部角，平安大道拟采用双向六车道，全长公里，东至沙湾路横岗安良，西至龙平路，穿越水官盐坝机荷高速，建成后将成为物流园的重要交通要道之。

由白泥坑至罗湖中心区福田中心区布吉农批市场和福田农批市场的最短路径分别约为公里公里公里和公里，以货柜车在高速公路和城市快速路上行驶的平均车速每小时公里计算，车程均在半小时以内。

因此，在白泥坑地块发展农产品物流配送对于和香港各需求点，以及连接布吉和福田两大农批市场都相当便利。

白泥坑向外公里的范围可覆盖市和香港左右的区域以及东莞的部分地区。

图国际农产品物流园交通图周边物流环境项目未来持续发展离不开项目周边物流产业发展的推动，现对项目周边物流环境进行详细的分析。

华南国际工业原料城于年月成立的华南国际工业原料城有限公司是家大型的现代商贸物流产业集团公司，由香港佳宁娜集团民生集团建业五金塑胶厂有限公司力嘉国际集团和京晖国际五大财团共同投资兴建。

华南城位于龙岗平湖物流园区，总用地面积万平方米，总建筑面积约万平方米。

是集交易展示电子商务信息交流仓储配送货运以及金融结算等功能于体的超大规模工业原材料交易中心，也是集采购旅游餐饮休闲娱乐为体的现代综合商贸物流城。

华南国际工业原料城总投资规模约亿元，首期投资亿元，交易区面积万平方米，有标准商铺家，入驻商家家左右。

国际农产品物流园与华南城相距按路程计大约公里，有公交直接从白泥坑站到华南城，为这两个物流园未来很好的互补奠定了基础，国际农产品物流园建成后将加大与华南城的合作，形成优势互补，起形成辐射整个华南的大物流中心如图。

图华南国际工业原料城和国际农产品物流园位置图集装箱中心站集装箱中心站位于市龙岗区平湖镇，