注总用地面积平方米万总建筑面积平方米万建设总工期月建筑密度容积率绿化率水电负荷用电负荷千瓦用水负荷立方米日项目总投资万元主要经济指标静态投资回收期年税后投资内部收益率税后财务净现值万元结论与建议国际农产品物流园项目符合国家产业政策和市产业总体规划，已被列入市十五重点规划项目。

项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水电供应有保障，适合项目建设。

项目建设有利于促进市香港及珠三角地区现代农产品流通业的发展，保障深港两地菜篮子稳定安全的供应，平抑区域物价能够节约资源减少损耗降低物流成本促进就业，属于风险小利润长期型稳定型增长项目，有利于巩固公司在农产品批发市场领域的领先优势，增强公司核心竞争能力。

项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。

因此，国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。

第二章项目建设的必要性分析项目建设背景市人口基数及农产品需求日益增长是个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较小等人口结构特点，食品消费需求逐年上升。

人口基数大年市总人口已超过万，十五期间年均增长率为，照此增长速度，市未来人口增长预测如图。

年份单位万人按人均年食品消费支出元，计算未来各年全市食品消费额年将达亿元，年将达到亿元。

由此可见，农产品市场潜力巨大。

市人均收入水平较高，增长较快表工作人口比例大年末全市从业人员万人，在校学生图深圳市人口预测万，工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂社会餐饮等对农产品需求巨大。

表年市主要经济发展指标览表指标数据年增长率人口万人本地生产总值，亿元人均，元居民人均可支配收入，元城镇居民人均消费性支出，元人均月食品消费支出元恩格尔系数资料来源年广东省统计年鉴广州市统计局市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究市民比较善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜主副食品的完美搭配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品鲜瓜果糕点等均保持定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。

快速发展的城市建设与特区内外交通条件的变化由于特区内交通拥挤，在特区外建设大型农产品物流园是大势所趋近年来随着人口的急剧增长，车辆快速增加，特区内交通阻塞问题日益严重，农产品在城市内的运输难题日渐显现，在特区外建设大型的农产品物流中心，以确保农产品的流通，成为大势所趋。

随着特区经济的快速发展，人们生活水平的日益提高，私家车的普及率越来越高，特区内交通不堪重负，人们每天在路上花费大量的时间，对特区内的交通逐步实施限制，对农产品运输造成极大影响。

目前，特区内在许多主要路段实施大货车禁行政策每天时至时禁止大货车驶入特区内主要路段区域和广场，包括北环路和泥岗路的大部分路段市对特区内小型大型货车实施限制，由于布吉福田南山三个市场地处特区内，市场发展受到制约。

近期政府颁布的特区内对大小货车实施了限制的条令，对于需要小时经营的大型农产品批发市场，给进入市场采购的客户带来了越来越多的不便。

城市建设的高速发展对布吉福田市场造成极大冲击。

经过多年的快速发展，城市功能区域也随之快速转变。

原来位处边缘地带的布吉福田批发市场，如今已处于高档住宅区或高级商业区的包围中，城市总体规划和发展的要求，对农产品物流中心的布局已提出了新的要求。

按照市城市规划研究所的研究报告，在未来数年内，要将批发市场等车流人流量巨大的物流中心逐步迁至特区外重新规划。

年的市人大和政协会议分别已经出现提案，要求搬迁布吉和福田农产品批发市场，以缓解布吉梅林关口交通并完善城市功能布局，虽然未获得落实，但随着城市建设的不断发展和交通限制的不断加大，这种呼声将可能越来越大，作为战略布局的需要，必须在特区外加快规划建设大型农产品物流中心。

特区外交通路网的逐步完善，为建设农产品物流园提供了良好的基础条件按照的总体交通规划，市政府提出在市建成七横十三纵路网体系。

截至底，全市的公路总里程已达到公里，其中高速路公里，级公路公里。

根据规划，十五期间，市将投资多亿元新建改造道路，基本建成七横十三纵的快速路网。

快速路网的建设，为在特区外建设国际农产品物流园项目提供了更为有利的交通条件。

目前，已建成南坪快速期清平高速期盐排高速龙大高速，还有许多道路在投资建设规划中，主要包括深盐二通道，全长公里，工程总投资约亿元人民币建设中西明大道西丽公明规划中福龙大道福田龙华，全长公里，总投资亿元人民币建设中④玉平大道玉龙坑平湖建设中东平大道东湖平湖规划中盐龙大道盐田龙岗规划中要依靠内地，海外进口占香港人以大米为主食，其中内地只占到香港的肉类主要来自美国澳大利亚新西兰等国家的进口产品，内地销港肉品主要由五丰行生畜为主和广南集团家禽为主独家代理，所占市场份额也有限。

综上所述，内地所占香港的农产品市场份额并不理想，随着农产品质量安全法的出台，内地的农产品质量必将出现较大的改善，相信未来内地输港农产品的市场份额将出现较大的增长，其中作为输港农产品的主要中转地，供港农产品物流需求将出现显著增长。

市与周边珠三角地区产生的物流需求珠江三角洲位于广东省的中南部，面向南中国海，为珠江出口处，毗邻港澳，是广东社会经济发展的先行地区，素有鱼米之乡之称。

年广东省委省政府正式宣布建立的珠江三角洲经济区，范围包括广州珠海东莞中山佛山江门共个省辖市，以及惠州市区和所属惠阳惠东博罗三县，肇庆市的端州区鼎湖区和四会高要两县，面积万平方公里，人口余万人。

它是我国第个打破行政区划，按照经济区划原则建立的经济区，成为广东乃至全国商品经济最活跃和最具有发展潜力的地区之。

改革开放以来，珠江三角洲地区因开放程度大经济发展快收入水平高而成为全国改革开放的个样板。

以年珠江三角洲的主要综合经济指标为例，人口约占广东省的珠江三角洲，其主要经济指标占广东省的份额均是人口比重的倍以上，是广东省实力最强经济最发达的地区。

据政府统计数据，年市二三产业的比重为，由此可见，第产业所占比重非常小再由年经济增长贡献度看，第二产业对经济增长贡献份额高达，第三产业为，第产业贡献度几乎为零。

因此，市偏低农业产值和巨大的农产品消费市场存在着明显的矛盾，因此，是个典型的依靠外部供应的农产品销地市场。

珠三角不仅是广东省，而且是全国甚至东南亚重要的菜篮子米袋子，其承载着对地区的农产品供应，也必将产生可观的农产品物流需求。

国际农产品物流需求地处世界三大航线中亚洲至北美洲欧洲和地中海航线的交汇点，而且与居于国际航运中心地位的香港紧密相连。

在国际贸易中的重要地位决定了国际物流是农产品物流的重要组成部分。

广东省仅次于山东为我国农产品进出口大省，年，广东省各类农产品进出口总量为万吨，进出口总量分别占进出口总额为亿元，进出口总额分别占。

作为广东省农产品进出口重要港口，在其进出口总额中占有较大的比重，见表。

由此可见，特殊的地理位置决定了其巨大的农产品进出口物流需求。

表占广东省各类农产品进出口比重品种项目出口进口数量万吨价值亿元数量万吨价值亿元年年年年蔬菜广东省所占比例水果广东省所占比例水产品广东省所占比例冻肉广东省所占比例总计广东省所占比例建设项目市场预测早在世纪末，根据我国传统饮食和现代科学，我国营养学家就提出了中国居民膳食指南，并建立与之相配套的平衡膳食结构。

按照平衡膳食结构，各类食物在饮食中的地位见表。

表我国国民平衡膳食食品消费量每天全年谷类食物克公斤蔬菜克公斤水果克公斤鱼虾类克公斤禽肉类克公斤蛋类克公斤奶类及奶制品克公斤豆类及豆制品克公斤油脂类克公斤市居民人均收入水平较高，高价值高品质的农产品消费力较强，饮食结构相对合理。

依据上面表格中所列的我国平衡膳食结构标准，结合市饮食特点，对市的果蔬肉鱼等生鲜农产品需求量进行预测，见表。

表市各类生鲜农产品需求总量预测表项目每天每年蔬菜人均量公斤总量万吨水果人均量公斤总量万吨水产品人均量公斤总量万吨肉类人均量公斤总量万吨注市人口总量按万人计本项目除了主要辐射深港两地，还将辐射部分珠三角二级城市，项目辐射市场规模预测见表，其中，珠三角二级城市辐射量取所占深港市场总额的来测算。

表项目市场规模预测品种市场香港市场周边市场项目预计总交易量总量万吨项目预计所占份额项目预计辐射量万吨总量万吨项目预计所占份额项目预计辐射量项目预计辐射量万吨蔬菜水果肉类注香港市场数据来源于香港渔农署第四章项目选址及建设条件项目选址国际农产品物流园项目选址确定于龙岗区平湖镇白泥坑村，丹平路以东总用地面积约万平米，是横岗镇布吉镇平湖镇以及东莞雁田的交汇处，地理位置优越，周边交通状况发达，有机荷高速水官高速丹平快速干线南坪快速干线深惠线平盐铁路广深铁路厦深铁路等干线穿汇其间如图所示。

图国际农产品物流园项目地理位置图项目用地区位分析项目用地位于市龙岗区平湖街道白泥坑地区，即中部物流组团内华南物流园所在的物流核心片区布吉中心区和横岗中心区所在的综合配套区之间的位置，是横岗镇布吉镇平湖镇以及东莞凤岗镇的交汇处。

用地周边交通状况较为发达，处于几条城市主干道的围合区内，其北面为机荷高速公路，南面为水官高速公路，东面为盐排高速公路，西面为规划中的平安大道，另外还有深惠线平盐铁路广深铁路厦深铁路等干线穿汇其间。

项目位于平湖物流基地内，平湖物流园为市政府规划建设的八大物流园区之。

物流基地距香港特别行政区仅距市区。

北面和东北面与东莞市接壤，西北与宝安区接壤，是至东莞宝安至龙岗区的交汇站，区位条件得天独厚。

平湖物流基地处于珠江三角洲辐射圈的中心级，在以园区为中心，以公里为半径，划出第层经济辐射圈，包括东莞惠州香港等地以公里为半径，划出第二层经济辐射圈，包括广州珠海中山江门等珠江三角洲大部分地区，第三层经济辐射圈就可覆盖到华南地区，通过铁路延伸至整个泛珠江三角洲。

项目用地概况项目用地概况用地地籍概况图中部物流组团功能结构图市国土资源和房产管理局接到市农产品股份有限公司关于市国际农产品物流园用地预审的申请后，在审查意见中提到在该物流园用地范围内有平方米尚未完善转地补偿的有关手续，且约有平方米地上已建原村集体工业区另约有农用地平方米，其中林地平方米，园地平方米含基本农田约平方米其余为城市建设用地。

选址范围内未完善转地手续的平方米土地含已建成工业厂房的平方米，须与原农村集体组织