1、提升项目的综合管理水平，更加方便的服务入驻经营户和商家，同时为保安清洁和维修管理工作提供良好的工作场所。努力做到硬件流软件流。第二章项目机遇背景项目的宏观背景契合国家现代服务业发展规划年，国家颁布了国务院关于加快发展服务业的若干意见，在这份指导性文件中指出，服务业是国民经济的重要组成部分，服务业尤其现代服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。当前我国经济社会正处于重要的战略转型期，我国三次产业结构中第二产业比重明显偏高，服务业对整个国民经济的贡献水平和比重明显低于发达国家，加快服务业发展和升级，对于推进工业化城镇化国际化现代化，具有十分重要的战略意义。零售批发餐饮娱乐等商业业态都是现代服务业的重要领域，大型城市商业综合体往往在个区域和空间范围内大面积密集布局和有机集成各种现。
2、国礼品城中国印刷材料交易中心和中国台挂历集散中心三大国字号专业市场商业品牌。作为项目的三大主体功能之。而据中国轻工业联合会提供的材料，目前全球每年的礼品贸易额约为亿美元左右。而中国的礼品业进出口贸易，近年来每年保持两位数以上的增长率，成为世界礼品增长最快的地区之。目前中国内地进出口礼品贸易额约占世界的，居世界第位。另据不完全统计，中国礼品生产企业已过万家，有的企业年产值已超过亿元，出口比例达以上。仅圣诞礼品方面，中国就供给了全球市场的以上产品。在浙江广东和福建等区域，礼品产业集群不断涌现，尤其经过多年发展和沉淀，苍南及周边地区礼品产品制造和设计水平提升非常迅速，专业化程度提升很快，形成了完善的上下游产业链条，吸引了大量劳动力和资金等产业要素，是龙港经济发展中不可或缺的支柱产业之，本项目在。
3、际星美影城电器领域的国美苏宁，连锁歌城领域的钱柜，这些企业都已经初步完成了在北京上海深圳广州杭州南京宁波等线和二线城市的布局，现在正在捕捉三四线城市商业更新换代的历史性机遇。因为三四线城市过去建设的商业设施规划设计水平无法满足目前这些新型商业业态对经营空间建筑结构交通组织配套设施水平面积层高和形象等方面的要求，这些商业品牌朝全国化发展受到当地有效商业空间供给不足的制约。改造和新建适合这些新型连锁商业品牌的现代商贸综合体成为唯选择。过去几年，全国范围内商业空间的需求量非常巨大，而且直保持在高位，其中仅年统计的商铺销售面积就达到多万平米。但是，因为商业氛围良好交通条件便利客流量大的地段往往也土地成本高企，拆迁整理难度巨大，因此目前许多国内外商业品牌在三四线城市扩张的步伐不得不放缓。所以，和广。
4、圈浙南和闽东北鳌江流域大商圈总人口约万的规模，商圈的消费能力完全可以满足项目对市场消费规模的要求。尤其随着经济活动和当地居民家庭富裕程度达到较高水平生活方式不断城市化和生活节奏加快，居民对服饰食品电器等方面的消费需求不断增长，完全可以支撑个大型城市商业综合体的顺利开业和长期繁荣。正是这未被满足的巨大消费需求群体使得开发运营个立足龙港面向浙南辐射闽东北区域的的现代商贸综合体的市场前景看好。区域内非购物类消费潜力巨大龙港是浙南和闽东北区域内人口密度最高产业最为发达的地区之。不仅购物类消费市场需求规模巨大，而且文化教育休闲娱乐餐饮等非购物类消费市场潜力也十分巨大。首先，区域内居民家庭普遍具有较高的消费能力，随着社会节奏加快和可支配收入不断提高，家庭非工作日休闲娱乐和旅行方面的支出比例会不断增加。
5、停车库考虑到本项目定位为区域性商业中心，客群既有个人，也有家庭和单位，加之本项目全部投运后每天商户和服务员工的人数将达到上万人，前来消费和购物的客流量估计有万人，为此，交通组织非常重要。本项目计划通过改造和新建机动车和非机动车停车位及停车库，满足停车需求。其中停车位和停车库总停车容量为个，计划在项目各组成部分之间合理分布。通过大量便捷有效的停车位的设立和安排，将为商家和消费者提供非常良好的出行条件。也将彰显本项目作为区域性站式大型商业中心在配套条件方面的完备性和竞争力。精装修酒店式公寓为了丰富项目内部的使用功能，完善入驻企业和员工的居住和生活配套服务，本项目内的精装修酒店式公寓也将发挥配套服务功能，尤其为入驻商家的中高级管理人员和经营人才提供便捷舒适的日常生活条件，提高项目的竞争力，同时。
6、礼品及包装印刷品交易方面的市场基础仍然非常扎实，继续优化和提升项目内的礼品城室内市场交易规模和交易效率，继续打好中国礼品城中国印刷材料交易中心和中国台挂历集散中心三张国字号金招牌，做好礼品城市场经营管理，完全具有深厚的产业背景和广阔的市场需求前景作为项目的坚实支持。区域内购物消费规模巨大项目所在的浙南地区和闽东北地区商圈中，总商圈人口规模约万人，区位条件优越，经济基础雄厚，城镇体系完整，科教文化发达，根据苍南发展总体规划，仅仅苍南个县域内，至年人口规模将达到万人。加上临港产业新城人口，县域总人口为万人，县域城市化率会达到。目前龙港本地常住总人口已经达到约多万。而按照测算，本项目全部投运后，只要平均每天客流量达到万左右就可以达到比较繁荣的水平，凭借本项目核心商圈本地龙港商圈约万人口和次级商。
7、代服务业产业要素，实现内部有机互动，良性循环发展，往往成长为独居特色和富有生命力的现代城市产业系统，因此，本项目的大型城市商业综合体的发展思路和方向非常契合国家有关支持现代服务业发展的战略决策和发展定位，将成为龙港乃至苍南现代服务业的优良发展载体。符合区域发展规划有利于浙南区域现代服务业集群发展根据温州市十二五发展规划纲要，温州市将在未来着力建设和打造个现代服务业集聚区示范区这些示范区既有商贸聚集区，也有物流总部经济金融服务旅游度假等现代服务业聚集区，其中现代商贸集聚区重点建设五马中心商业街区南浦特色商业街区鹿城综合广场瓯海新城现代商贸区龙湾商业购物广场瑞安现代商贸综合区乐清城市休闲购物广场。现代物流集聚区重点建设潘桥乐清湾江南空港半岛含灵昆状元岙港区双屿浙南鳌江和龙港等现心城区五马街等。
8、核心商业区内，而拥有数百万人口的苍南和平阳等南部地区商贸聚集区数量少，规模小，业态相对滞后。比如温州市区的开泰中心和银泰中心，这两个百货店的营业额都在亿元左右甚至更高，浙南地区的居民家庭购物消费距离远，日常餐饮和娱乐消费也不能就地满足。龙港本地有万户籍人口和多万外来常住人口，在购物餐饮和娱乐等方面的的实际需求都不能有效满足。在温州主城区开发成本和交通及环境压力不断上升的背景下，许多具有特色的近郊和远郊商业综合体上市，既可以有效缓解对温州市中心商务区的压力，又能满足了广大主城区以外的居民对优质商业空间和商业服务的迫切需求，这已经成为市场趋势。目前在全国各地的大中型城市都已经表现出来，在巨型中心城市以外的中小城市开发建设运营的新商业聚集区既能切近中小城市当地居民家庭，又能在商业业态上革新，引。
9、化餐饮商业区，繁荣龙港餐饮业。本部分的建筑设计改造方案和商业经营创意借鉴上海市的著名的文化休闲类商业地标上海新天地和思南公馆，突出表现龙港和浙南地区山海相连，浙南人实干创新的海派文化和厚重悠久的浙南历史传承。寓文化于商业，格调高雅，空间精致，设计流，服务精细，创造出个满足浙南地区居民休闲和商务聚会的标志性空间。最终实现与项目的另外两大部分礼品城和仪邦购物中心的购物功能相互促进，相互融合的现代商业局面。达到龙港礼品市场龙港仪邦购物中心和浙南新天地街区三位体的大浙南商业新格局。提升整个龙港和浙南区域的商业水平和质量。配套服务设施为了提升项目的整体品质和运营效率，在激励的市场竞争中保持特色和为入驻商家提供更多的附加值。本项目还将注重项目的配套设施建设。本项目的配套设施主要包括以下几部分停车位和。
10、，也是对项目内部人气和客流的有益补充和提升。目前精装修酒店式公寓项目已经完成主体结构施工和主要公共部位精装修，正在进行收尾装修工程。景观广场现代商业空间的设计规划非常注重公共空间的质量和舒适性，本项目计划通过改造和新建，在购物中心餐饮步行街礼品城交易市场等内部形成别具格的景观广场，起到汇集和疏散客流，聚拢商业人气，提高商业空间整体品位的作用。其中礼品城二期广场内的景观广场将作为整个项目的核心处理，在绿化美化亮化上做足功夫，尤其将结合整个项目的夜间和节日照明系统设计，创造出美伦美幻，繁华似景的商业中心气氛。同时布置大量的休闲聚会和交流空间，通过建筑小品雕塑等打造现代都市型购物空间的优良品位和卓越个性。物业管理及业务用房同时，在礼品城期和部分建筑内部，设立物业管理招商租务等专业管理机构用房，。
11、，逐渐超过在食品衣物家具等生活必需品方面的消费。其次，区域内特色产业集群密布，中小企业数量众多，这些企业在外出聚餐集体活动等方面的商务消费需求也具有较大的规模和潜在的增长空间。本项目提高的购物休闲餐饮娱乐文化等多元复合业态正好可以挖掘这部分需求空间，实现购物消费和非购物类消费齐头并进，相互融合，提高民生质量。总之，开发运营个立足龙港辐射浙南和闽东北的区域性商业综合体，打造购物休闲娱乐餐饮文化等站式商业空间，有巨大的市场需求作为基础。相关商业品牌的需求旺盛随着城市化不断发展和中国逐渐转向以内需为主的经济增长模式，未来商业领域的发展空间看好，越来越多的国外商业品牌进入中国，中国国内也涌现出了大量富有国际竞争力的商业品牌，如百货领域的银泰茂业，连锁超市领域的大润发永辉超市连锁电影院领域的金逸国。
12、领当地商业升级，市场反应良好，社会和经济效益非常明显。未来几年，在人口达到万以上的城镇化区域，大型商贸综合体的开发建设正逢其时。在交通条件优越具有定商业氛围和基础的区域布置特色商务聚集区，定位面向本地不断增强的居民消费需求和城市化进步提质扩容带来的消费增长，有助于当地培育新的特色产业和增长点，而且项目具有清晰的市场基础支持，未来发展前景看好。本项目坐拥龙港近多万常住人口，又可以辐射鳌江流域周边地区，作为鳌江流域的中心城市，必须拥有和流域内中心城市地位相称的大型商贸聚集区，也可以对温州杭州等巨型中心城区商贸区的交通和环境及商务成本压力进行有效化解，实现商业布局优化和均衡化。第三章项目产业前景及体量可行性分析项目产业前景礼品及包装印刷产业发展前景继续看好根据方案，本项目仍然保留和优化已有的中。
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