1、，单体盘量依据市场适当分期分区推出。三分区中的两种不同布局思路维持原规划方案中字形的大格局艺术园包括会所幼儿园等配套规划在基地通向采石场的平缓处及大门两侧，并增加画家村的配备左方为高密度联排双立别墅，量体尽量放大右方为超低密度单体与双拼别墅，山顶部分做少量的顶级概念别墅。委托单位南京盛唐艺术投资有限公司报告单位上海开启房地产投资咨询有限公司上海天启企业策划有限公司报告日期二二年三月十四日天启开启地址上海市凯旋路号凯旋大厦楼电话传真“盛唐艺术园”整体定位分析及可行性研究报告目录总经理摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第章项目简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„。
2、计的理念和各种元素。在整体容积率为的情况下，本项目的开发及建设成本为元，收益为元，利润为元，利润率为。第章项目简介项目位置本项目位于南京江宁经济技术开发区西南部，地处将军路延长线牛首山风景区整体规划范围之内。基地南临佛城西路，连接将军路，北靠将军山脉，东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接牛首山国家级度假休闲风景区。可直接与江宁城区及南京市中心联系，距市中心新街口约公里，距禄口国际机场约公里，交通十分便捷。规划和居住环境上是个正在日渐成熟的新区高尚住宅区。由于江宁区将军路沿线的大规模开发，联系基地的道路业已具备了通畅的交通状况完善的基础设施与良好的视觉景观。江宁区主干道将军路跨外秦淮河大桥的竣工共青团路的开通，可直接通向新街口，大大减少了基地与南京市中心的时距距将军路。
3、而恒留在大地上，成为人类追求生活的最高象征。盛唐艺术园，正以凌驾南京别墅业界的超前理念，挑战国际顶级别墅名宅的切标准，势必跃升为金陵富豪晋身上流舞台的生活指标！第四章项目定位建议本项目的总体定位南京首座自然生态顶级艺墅社区二本项目的市场定位双层次高档物业对应双层次高档客户群。双层定位，双头并进第层面双拼为主的高档别墅类型，其中以别墅作为精神领袖，拔高整个社区的品位，赚取主要利润第二层面以联体别墅双立别墅为主的般别墅类型，其中以联体别墅为二期产品迅速跟进，加快资金回笼。三本项目的消费者定位两有利于水产养殖。良好的地形地貌，设。建设面积亩，栽植无公害板栗万株。主要措施新打深水井眼，建水利泵房座铺设水利自流管道万米，埋设给水栓个安装千伏安变压器台，架设低压线路米。千只绒山羊饲。
4、资源。东北部尚有景观独特的废旧采石场。整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性生态性于体。具备建设高品位住宅所需的多种资源。本项目规划容积率为左右。第二章土地价值研判土地属性分析尊重每块土地。只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值先天资源将军山脉形成的四座山峰，林木茂盛坐拥康后湖与沐英湖两大水体，更有遍布基地的人工湖水潭同时具有浅丘平地坡地山峰山谷林地沼泽等多种地形地貌，基地腹地的废旧采石场也是道独特的风景景观。应该说，本基地的自然资源在整个南京势和植物，把别墅“种”在大自然的怀抱中，让每幢，每排都与自然资源真实结合，让自然成为每个家庭的亲密成员。每幢都是意境按自然地理设计别墅，完全以自。
5、入家庭年收入水平比例档位万以上万万高位阶层中位阶层基础阶层本案目标层次主要以高位价层金字塔顶端部分为主要目标客户，实际运作中随着品牌和形象的深入，还会有部分中高层次金字塔中部偏上部分人群跟入。消费者年龄特征分析从目标客户的层面及前述经济特征分析，作为新生代中产阶级的主力，除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。其或多或少存在初级创业原始积累和扩大发展三个过程，才能达到对本案的实际消费能力，这显示出本案的目标客户必须是有定年龄的成功人士，由此可以得出主体年龄分布在岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势。其中购买力最为旺盛的集中在岁左右和岁左右。四本项目的市场竞争定位总价竞争与同品质物业竞争并存“远东战役”与“南方会战”针对同类型的别墅物业主要对手集中在亚东新区江宁区。竞争优势自然资源。
6、里的机场高速公路，也增强了该区域的交通选择性，为基地成为市域性地块准备了充足条件。二项目概况本项目占地面积亩，基地呈方形。规划红线面积公顷，其中小部分必须用作主题艺术馆及艺术园区的建设。基地南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接度假休闲风景区，是将军山脉中自然资源较为丰富的区段，具有定的环境优势。基地内地势北高南低，同时具有浅丘平地人工湖林地沼泽等多种地形地貌。将军山脉在基地北侧形成座山峰，峰谷交错，形成良好的基地背景。基地中部相对平坦，局部有水塘和沼泽，南侧地势略高有缓坡，形成与南側道路的天然屏障，在隔尘挡噪方面有良好作用。从佛城西路越过此缓坡，隔湖望山，别有洞天。基地西南部东北部有两个人工湖康后湖与韩老洼水库，是基地宝贵的景观元素和生态。
7、„„„„„„第页项目位置二项目概况第二章土地价值研判„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第三章项目开发理念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页整体目开发理念二产皮设计理念第四章项目定位建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页项目总体定位二项目市场定位三项目消费者定位四市场竞争定位第五章总体规划分析及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页分区思路二分期思路三分区中的两种不同布局思路四容积率五各区参数第六章项目建筑规划及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„。
8、„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页产品规划分析二物业类型建议三单体面积建议四面积及房型配比五房型设计建议六建筑及风格建议第七章环境规划分析及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页景观环境设计理念二景观环境手法第八章公共芙蕖设施规划建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页艺术馆区建议二公共设施建议第九章分期推案建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第十章新材料新技术的应用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„，其中购买力最为旺盛的集中在岁左右和岁左右。根据南京别墅市场的发展现状，本项目总价竞争与同。
9、大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层。鉴于本项目的产品类型主要为两类高档别墅独栋双拼双立般别墅联排复式别墅，主力市场分成两个层面第层面针对高档别墅客户群身家数百万可承担万以上房价的老板阶层第二层面针对般别墅客户群可承担总价万以下的较高收入精英阶层。职业特征各类私营业主，创业型业主经营管理领域职业经理人，管理顾问，专业代理商，高级营销人员专业技术领域高级工程师高级建筑师电脑程式设计师高级会计师高级医师证券高级从业者高科技产业研究人员高级贸易从业人员社会人文科学领域律师记者演员艺术家画家音乐家教授有隐性收入的政界人员消费者经济特征分析根据行业及职业特征分布，我们推算出本地该阶层人士的家庭以三口之家二人收入为依据。年均收入水平依其所处的事企业单位的效益差异，可分为三个经济收。
10、后天整合优势。产品的品质与价格优势。板块联动优势。针对同总价的公寓型社区对联体别墅而言主要对手集中在河西城中心带。竞争优势以创新的别墅空间为概念，从生活观生活品质方面对抗“杂居型”的公寓物业形态。第五章总体规划分析及建议分区思路将整体基地划分为三大区以单体与双拼别墅为物业形态的高档别墅区以联体别墅双立别墅为主的般型别墅区艺术馆园区艺术馆园区作为两个别墅区的共享区，除艺术馆外，会所幼儿园等配套均在其中，可考虑在其中增加经营性的画家村功能，做足艺术配套服务的文章。二分期思路抢占南京大型高档纯别墅社区概念，抢占定位制高点以艺术园区作为小区的亮点和特色，与首期开发的样板段联动，打响盛唐品牌先推单体和双拼别墅，树立高档形象，拨高地价，再推排屋，迅速回笼资金跑量以排屋为主力，双拼次。
11、自在的形式来组织园区，造型户型都国际化，个性化设计。每幢都是风景，是艺术。每点都有艺术我们导入艺术原则。目的就是让居住者的生命在自然中得到养育用“艺术”的概念来贯穿环境会所社区文化和物业管理等，让生活就是艺术，在艺墅中享受艺术。每处都是空间我们用“独享空间”的别墅特征来统领本案的物业形态。既强调别墅消费很强的个人领域感，又通过社区公共设施会所艺术馆区产品组团设计等附加“围合”概念，营造人际和谐的社区文化，让居者在建筑空间环境空间精神空间中净化心灵，体验别墅生活的宗旨。别墅精神领域感感尊贵感占有感价值感人际情感篇有思想的文章可以流传永世，栋有理念的旷世建筑得以价值逾恒。从法国的凡尔赛宫罗马的圣彼得大教堂中国的紫禁城，到莱特大师的落水山庄比尔•盖茨的未来世界皆以超越时代的理。
12、质物业竞争并存，因此我们作好针对同类型的别墅物业主要对手集中在亚东新区江宁区和针对同总价的公寓型社区对联体别墅而言，主要对手集中在河西城中心带实施“远东战役”与“南方会战”两大战役的准备。产品方面，我们建议以独栋双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品除传统的独栋双拼别墅外，可考虑引进双立别墅别墅楼中楼同时以联体别墅别墅楼中楼等般别墅类型产品作为补充，依势而造。单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承受力而空间是别墅的灵魂，因此必须从房型上对南京的别墅房型进行场“空间革命”。景观方面我们提出“大地艺术，唐诗遗韵，自然人文”的设计理念，本次环境规划的思路应从自然艺术唐朝的人文历史如唐诗意境等中去充分挖掘，提炼出本案景观。
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