1、区根据现有拆迁标准，项目拆迁难度大，拆迁成本高，需政府投入资金高。拆迁问题注耕地征用成本为万亩居民房拆迁成本元工商业用房按土地属性给予补偿，般为元桔黄色部分按照容积率计算拆迁成本亿征地成本万可建设用地亩折合万元亩拆迁成本亿，征地成本万，可建设用地亩地块成本万亩拆迁成本亿,征地成本万，可建设用地为亩地块成本万亩拆迁本亿可建设用地亩折合万元亩拆迁成本约为亿可建设用地约亩折合万元亩以居民房耕地为主厂房为主厂房为主居民房为主拆迁成本亿可建设用地亩折合万元亩区平均征地成本为万亩区平均征地成本为万亩金山北工业园区的平均地块成本约为万元亩，总金额约为亿元本项目成本价与年其它地区工业用地出让价金山北新区惠山区出让单价万亩本报告是严格保密的。从无锡各园区的纳税销售收入分析，本项目的单位面积纳税销售额低于。
2、现经济持续增长，保证就业水平。产业目标在无锡市产业规划的方向下，实现产业的升级和新产业的培育经济目标在有限投入前提下，通过招商引资，增加税收战略目标改善园区的整体形象，增强园区的生命力，实现土地价值和区域价值的快速提升我们有什么针对现状的实证分析区位地处中心城区板块，距离市区较近区域区域环境较差，区域形象差，认知度低交通地块周边交通通达性较好，省级道路运河铁路等较集中资源环境差，缺乏自然教育等资源配套周边聚集厂区生活配套设施不足，且现有档次很低核心问题是什么我们怎么办解决方案的提出项目核心问题无锡北塘区金山北工业园项目整体定位及发展战略报告谨呈无锡市北塘区人民政府本报告是严格保密的。项目研究工作的阶段划分中期项目整体定位与发展战略终期提交终稿工作最终成果项目的优劣势分。
3、锡市工业企业按注册类型分数量国有企业集体企业股份合作制股份制企业三资企业个体经营南京都市圈上海都市圈锡常泰都市圈苏锡常都市圈城市层级常州无锡苏州年亿元无锡的规模超过常州，但远落后于苏州无锡在利用外资上,略高于无锡，但苏州利用外资比常州和无锡的总和还要多，处于绝对领先的地位苏锡常三个城市的产业结构大体上差别不大，主导产业还是以第二产业为主导，占到左右的比例其中无锡的第二产业产值高于常州，却落后于苏州。其中第第二产业所占比重都处于下降的状态，其中第三产业在小幅缓缓上升，上升速度苏州无锡常州在规模利用外资情况以及主导产业的产值等方面，无锡超过常州，但与苏州有定的差距，处于苏锡常都市圈的中间位臵。年苏锡常利用外资情况城市协议注册外资亿美元实际利用外资亿美元常州无锡苏州年苏锡常都市圈产业。
4、工业区发展现状相关数据长三角经济发展相关数据进行的访谈北塘区政府的项目负责人金山北工业园管委会政府相关部门无锡市经贸委科技局外经贸惠山区和锡山区政府专业人士莱钢公司经理等工业园区新区土地储备中心主任汽配城专业人士世联内部产业研究专家进行的分析用地现状分析区域经济人口分析用地资源及交通分析可利用土地分析区域发展现状分析区域宏观经济背景分析城市经济以及产业构成分析区域产业链条分析区域规划分析区域宏观经济背景分析区域经济以及产业构成分析区域产业链条分析区域产业发展规划分析世联对项目目标的理解是提升产业活力和带动人气在成本的定投入下，保证资金回收和政府税收。长三角北塘区改变工业集中区不园不村的面貌，实现整体产业升级，有利于招商引资。减少政府的投入，实。
5、村里有工厂商业配套方面酒店区有鑫福苑和积金两家酒店，档次均较低商业上海如意恒光等便利超市，居民自设的杂货店银行仅江苏银行家地块层级工业用地住宅行政用地学校酒店加油站停车场仓储物流业村办工厂在建河流耕地钱桥镇农民房及耕地商品房及安臵房国联变电所二线城市老城区边缘交通和区位优势明显传统工业集中区整体档次低，环境差，缺乏配套和人气。项目属性经济发达的二线城市老城区的边缘地带传统产业集中区区域形象差，缺乏人气良好的交通优势项目属性界定本报告将从以下四个方面阐述项目使命分析项目发展战略分析项目定位分析项目本体分析项目属性界定项目发展瓶颈项目核心问题报告结构历史遗留问题本项目在发展工业集中区的过程中，缺少整体规划，导致园区经济增长缓慢，环境差，缺乏人气。金山北工业园是在“苏南模式”下发展。
6、析和价值判断项目定位研究项目物业配比研究成功案例借鉴提交整体报告终稿根据客户建议深化研究，完善报告项目优劣势分析项目整体定位和发展战略项目发展方向与案例研究用地比例分配与案例研究前期市场调研和沟通区域无锡北塘及周边区域宏观经济背景研究区域产业研究房地产市场调研政府官员专家及贵司中高层领导目标客户访谈地块的了解和分析市场情况的分析项目方向的初步判断本报告是严格保密的。在过去的个多月里，世联专案组针对项目涉及不同的层面进行了如下调研与研究工作工作内容项目本体经济产业发展产业集群收集的数据项目用地现状项目用地范围内的经济人口状况无锡及北塘区宏观经济相关数据区域发展现状相关数据区域产业相关数据无锡及北塘区总体规划世界成功老工业区改造相关数据国内外。
7、几个典型产业园区。现有单位拆迁成本远远高于现有产值。根据年的数据，金山北工业园完成地区生产总值亿元，园区工业企业完成工业总产值亿元，完成纳税销售收入亿元，税收收入亿。年月份，园区完成地区生产总值亿元,同比增长园区工业企业完成工业总产值亿元,同比增长。金山北工业元单位面积销售收入为亿元，仅为能统计园区同类的半。年产业园区单位面积收入比较亿元平方公里新家坡工业园蠡园开发区出口加工区金山北工业园单位面积收入拆迁问题现有规划问题政府对本项目的现有规划，延续历史，仍不明确，致使项目走向不确定。园区招商投资项目家电新型家用电器及配套产品电子电子元器件及各类电子产品。医药生物工程技术医药新品。机械环保设备产品汽摩配件，精密机械仪器仪表制造。建材高档涂料工程塑料新型建材。轻纺新型包装材料服装及纺。
8、织品加工等。食品各类食品饮料保健产品等。服务业科研机构贸易公司中介机构等。其他符合国家产业政策，有发展前景的行业。从现有招商项目来看，本项目的产业重点不突出，缺乏清晰的产业定位。从招商的产业链上看，主要仍然是制造加工型企业。项目目前与国联金属贸易市场的合作来看，项目目前仍处于以税收为目的的招商阶段，对本项目地块价值和项目未来发展方向没有明确规划。政府对于本项目的规划方向也不明确，项目未来走向存在很大的不确定性。项目仍处于散乱发展阶段。片区基础设施规划问题北塘区城市建设较落后，导致区域市政基础实施建设直跟不上产业和人口发展，金山北工业自年成立后直到年完成污水管网的建设，此前园区每天都有吨的污水直接进入河道。金山北由于些历史和政策原因，园区产业档次低，环境差，规划不明确。而现有拆迁。
9、高速，并经沪宁高速锡澄高速直达上海南京苏北铁路临近高速铁路新长铁路等河道紧邻四级即将改为三级运河京杭上海浙江宜兴苏北南京区域层级项目地块平整，但有较多的高压线。项目交通较好，但周边环境较差，且生活设施配套等缺乏。钱皋路在建国联金属材料贸易市场商品房居民变电所京杭运河货运二路区区农田地块层级国道安臵房区共亩。主要是工业集中地。区共亩。拆迁后可用地约亩分区区主要为工业集中区区主要为居民房和农地。区内物业杂乱，整体档次低，缺乏整体性。区总量约为亩现已无可用净地。主要是工业集中区，以冶金加工企业数占，包含化工纺织等企，职工宿舍和物流贸易企业。区总量约为亩，净地量约亩可用净地较多。主要是居民房和农地，含镇商业中心与惠山的钱桥和洛社交界，地块边界复杂，缺乏整体性园区里分布着村，。
10、的，山北镇借助交通条件和周边传统产业基础，发展冶金的初加工，成为批零散的小企业云集的园区。年园区初步形成，当时区规划中包括工业仓储商业金融教育科研等功能。年对和区的规划，已经有很大变化，基本上是工业用地，含少量的物流和配套用地。现状的方式估算拆迁成本。按照国家和地方政府政策，结合园区的具体状况，本项目的拆赔主要考虑下几点居住用地，按照房屋的建筑面积计算，以单价元补偿耕地征用费按照万亩的标准支付工业用房以元的标准补偿。居民安臵房的造价居民装修费用补偿耕地征用补偿厂房拆迁补偿停产停业损失特等设备补偿综合以上因素，本项目采用以下拆赔标准说明以上拆赔价格是保守估算，实际拆赔价格可适当降低拆迁问题钱桥镇民房及耕地商品房及安臵房国联变电所居民户，工商企业家居民户，工商企业家。
11、现资金平衡，增加政府税收。通过招商或合作开发，实行多期滚动开发模式，平衡投入与产出的关系。经济目标开发目标金山北工业园项目目标解析本报告将从以下四个方面阐述项目使命分析项目发展战略分析项目定位分析项目本体分析项目属性界定项目发展瓶颈项目核心问题报告结构无锡属于苏锡常经济圈的几何中心，制造业和民营资本发达的二线城市，地理位臵和市场环境优越。年长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头,地区生产总值达到亿元,占全国经济总量的平均增幅达到无锡位于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在小时车程范围内无锡市为经济发达的三线城市，主要产业为制造业，特别是“冶金机械化工”三大产业，占工业总产值的资本构成以民营自本为主，其次是国营资本和外资资料来源无锡国土规划局年年年年年年年增长率年无。
12、本高，收益较差。•中小型乡镇企业的云集和污染低附加值企业的迁入•规划不合理导致经济发展缓慢和物业杂乱历史原因拆迁问题•园区现有物业杂乱密度高•拆迁成本高，而现有经济效益差，产值很难弥补成本现有规划•基础设施规划落后•招商仍停留在增加政府税收为目的，缺乏长期的规划。目前园区在产业低端污染严重小企业云集的状况下，直没有清晰的产业定位，招商方面也是来者不拒，拆迁难度大。所以在无锡市以及北塘新的轮规划之下，急需明确发展方向城市边缘化产业低端化规划不明确项目瓶颈总结报告结构本报告将从以下四个方面阐述项目使命分析项目发展战略分析项目定位分析项目本体分析项目属性界定项目发展瓶颈项目核心问题我们通过金字塔基本结构来界定和分析问题资料来源世联模型我们想要什么针对目标的规范分析政府目标提升产业活力，实。
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世联-无锡北塘区金山北工业园项目整体定位及发展战略报告-143PPT-2008年