首次实行了土地拍卖制度。并将重点建设的方向转向两方面是盘活二手房市场，拉动手房存货的消化二是加大力度改善老城区的面貌，以配合哈市生态园林城市的整体形象。以上政策的出台和实施将大幅度降低市场的竞争强度，有利于项目稳步持续发展。市场走势预测未来几年高档楼盘在营造高质的同时，主要卖点将会由前阶段的智能为主转向通过提高服务水平与增加项目各种附加值。中高档项目在追求大型化，提供优质环境概念的同时，亦会向精品盘方向发展，的中高档项目将成为今后的市场主角。由于资源的稀缺和不可再生性，拥有江景生态环境及其它自然景观的楼盘将继续以其强劲的竞争力，成为房地产市场的热点。楼盘大型化规模化品牌化已渐成趋势。随着哈尔滨大都市城镇规划体系的进步完善，整个江北地区将成为个新的发展亮点，同时，也为中高档房地产项目提供了新的细分市场。项目地块综合评估由于资源的不可再生性和城市南抑北拓的发展趋势，为本项目提供了升值空间。在居住环境方面，生态和景观的可塑性是其最大卖点。视野开阔通风采光较好。随着未来市场规划的进步完善可使本项目的可观性大为增加。本项目所在区域周边太阳岛风景区的改造，冰雪大世界等景观也为项目带来了两道亮点。有江有岛有园，加之各种可塑性景观形成项目不可复制的开发优势。地块发展的价值预测利民开发区产业经济圈的形成为本项目的持续发展提供了根本保证。城市北扩的进步推进，利民开发区大学城众逾十万的师生消费力量与商业生活氛围的形成有利本项目的健康发展。假日经济风潮的形成为本项目带来了人气与商机。目所在地块交通便利物流汇聚，背靠哈尔滨并辐射呼兰等县区，能够很好地实现地块的开发价值。三项目优劣分析优势朝阳地块。项目地处利民开发区心腹地带大都市城镇规划体系的重点开发地区。明显的市场需求。本项目作为哈市首个真正意义上的别墅项目，市场鲜有竞争对手，较低的市场壁叠为项目的成功提供了份保障。完美的交通体系。城市三环四环哈大高速公路等快速干道围绕周身，出行快捷方便。品质由实力见证。发展商为国际知名品牌具有雄厚的开发实力和品牌基础，市场运作经验丰富。高素质决胜切。项目自立项规划之初，就有超前的远见卓识，无论在规划设计景观营造，配套建设户型优选以及物业服务等方面均体现较高素质。诸多行业新政策的出台，均对本项目的投资建设具有积极的推动作用。二劣势本地块处于江北地区，地点较偏远，出入不便。目前项目周边林木少，风沙较大，与项目渲染的生活情境相差较大，项目景观形成需加以时日，难以使目标消费群产生相应联想。本项目期工程可塑造成傍水依林的生态别墅项目，但项目二三期工程将面临景观溃乏的不利局面。前项目周边生活配套尚未形成或档次较低，与项目市场定位及目标客户身份不相符。建议采用如下方法回避和解决社区内规划相应的高品位生活配套设施，使项目业主的生活休闲娱乐等不假外求。在项目开发过程中从规划着手，营造社区高尚优越高品质的形象，并通过强有力的形象包装，树立项目良好形象。对于交通不便等问题，可由本项目设置专属穿梭巴士，使业户感到就近服务的便利。项目品牌发展运作思路市场营销要求每个项目的运作伊始必须先有品牌，后有企业产品。对于本项目开发商来讲，品牌资源较充足，具有雄厚的资本，但条件，用于长期居住用于休闲度假事业有成后，提高身份保值或升值投资炒作办公场所用于招待生意友人洽谈商务或娱乐休闲目标客户特征描述目标客户群构成类别顶级财富阶层次级财富阶层政府型财富阶层所占比例社会阶层特征拥有雄厚的经济实力，超凡的社会地位，通常拥有第二居所。为子女安排最理想的学习环境在事业的个领域有突出贡献或方面业务能力比较突出而积累了较丰厚的财富身居要职高官厚禄，多以企业或亲朋名义置业职业划分身价在万以上公司总载私企老板公司股东等城市财富精英。身价在万以上亦有定比例从事收入较高的职业如金融证券保险汽车普通运动员等自由职业者政府高官意向偏好对建筑的外型配套安全性景观设置等较为关注对项目的外观设计档次质感较为敏感，其次是价格因素。对项目的建筑外立面，和项目的安全性与私密性年龄划分年龄介于岁之间岁年龄介于岁个性表现追求完美舒适自然华丽尊贵与众不同不喜欢张扬，决策极谨慎用于休闲渡假保值或升值改善居住条件用于长期居住保值或升值置业动机用于招待生意友人洽谈商务或娱乐休闲事业有成后，提高身份二需求特征分析景观林木多绿化好容积率低建筑覆盖率低间距大，有定的园艺景观，位置可稍偏，但不要太远。风格欧美式风格乡村情调式地中海式或澳式加拿大庭院风格岭南风格或新马泰风格价格多数人着重品质重于价格，表示价格不是大问题，但由于哈尔滨的经济地域特点，单价在元可以接受的人占以上。五产品力形象力的提纯项目配置初步建议产品力与形产品规划方向阐释象力产品规格户型面积之间，以为主打户型，主打户型比例为水电气全部入墙暗线。安全插座集中供暖，还可选择地热与电采暖社区景观初步设想每幢别墅都设有小花园，种草木，并有护墙。优美的半弧型中心广场。用鲜花叠泉和音乐完成的流动雕塑，使业主未到家便开始酝酿浪漫休闲的情致。铺设星光主题大道散步式街心花园等，营造绿意环绕，雕塑相间的生活氛围。赠送私家花园与小院，营造浓浓庭院风格，社区中心广场，雕塑星光大道街心花园联合营造浓郁的自然生活氛围会所与俱乐部开阔大堂顶部设有瑞士花园景致。连接室内外的全天候泳池，冬季启动玻璃墙，可把室内外泳池分开。除此之外，将安排各项设施。会所还将安排小型音乐厅，名酒鉴赏室智能游乐室日光露台。专享阅览室健身中心康体中心等。小区部分小区路向指示牌，景观说明牌，公告牌警示牌小区标志牌小区名牌小区平面图物业高素质项目当然由高品位的物业服务相配合。注重业主的生活情调与品味，为关注业主的安全性与私密性住客智能卡出入，访客必须经过正门入口的保安审查。特设专业来往大型商场及各种公共场所。社区电子巡更紧急呼叫可视门禁门窗磁及破坏报警智能电子监控等。其它小型高尔夫打习场网球场小型赛马场多功能运动场等。二项目主体形象定位首席国际化生态别墅群，都市第二休息区理由利民开发区大学城经济图的形成，新太阳岛风景区的规划建设，自身规模化优势，整合打造哈市首席国际化生态别墅群。三推广主题尊贵超前自然休闲阳光绿意人文品牌国际根据项目所处地位特点和各种具体的软硬优势，在整合推广中可从以下几个方面进行突出发展商品牌新湖为房地产知名品牌，享誉世界。区位优势哈市大都市城镇规划体系的重点发展区域，世纪亮点之。交通便利性分钟车程直达市区，并备有专属班车。规模化优势万的巨幅生活景观，哈市史无前例。景观规划的不可复制性打造哈尔滨市超级生态别墅区，优势不可复制。区域人文十余所高校环伺而邻，人文底蕴油然而生。居住的舒适性高绿化率低容积率顶级物业服务，营造无可比拟的舒适性。居住环境的主题性人文生态休闲性兼备。身份的趋同性尊贵高雅舒适品位。建材及配套的升级环保智能尊贵领先。四广告基调品味尊贵写意成熟营造高尚的生活情调，渲染浓郁的贵族气息以高品位的广告基调提升项目附加值，并极力强调项目的稀缺性。使目标消费群形成心理趋同。五案名建议主推案名新湖卧龙湾品牌系列新湖卧龙湾汇聚财富精英，传承龙之血脉新湖城中城取天地灵秀，集城市精英新湖绿洲豪宅丽景，绿由心生阐释新湖集团地产系，业界翘楚之旗舰品牌项目命名与品牌紧密结合，整合打造哈尔滨别墅旗舰。内涵系列领秀硅谷依傍太阳岛，豪门精英地豪绅庄园传世宝邸，尊贵超然富甲天下天下财富，惟我独尊锦绣中华承袭两方别墅风情，典藏东方园林神韵。金爵世家华庭璀璨，演绎人生其它领秀精英城龙翔庄园锦秀皇都城江天郡阐释融欧亚之经典，汇古今之雅韵，仿佛置身异域，此番心境，无以言表。目录前言哈尔滨市宏观经济形式分析年哈市房地产市场概况项目分析项目目标消费群的提纯产品力形象力的提纯媒体选择原则销售力提纯前言别墅，至上品质的尊贵府邸，它是辉煌贵族的注脚，它是皇家豪华的诠释。别墅生活，艺术人生，只为巅峰成功人士量身订做的生活情趣，种超越奢华的生活方式„„哈尔滨市宏观经济形式分析市统计局最新发布的统计数据表明,至月份,哈尔滨国民经济呈现稳定快速增长态势,全市实现国内生产总值亿元,同比增长,增幅比上年同期提高个百分点,为年以来同期经济发展最好时期据统计,今年前个月,我市第产业平稳发展,实现增加值亿元,同比增长第二产业增势强劲，实现增加值亿元，同比增长第三产业持续发展，实现增加值亿元，同比增长速度最快，同比增长，交通运输邮电业批发零售贸易餐饮业金融保险业其他服务业分别增长。二年哈市房地产市场概况城市发展未来走向国务院在关于哈市城市的总体规划的批复中指出到年，哈市城市实际居住人口要控制在万人以内到年，哈市城市居住人口要控制在万人以内。如按年内市区人口增加万人计算，年城市增加人口为万人，按年底哈市人均居住面积平方米，建筑面积平方米计算，需为新增人口建设住房万平方米。二商品房销售价格保持平稳年，我国房地产住宅价格出现了小幅攀升。国家计委统计局计算，房屋销售价格上涨了，土地交易价格上涨，持续走热的房地产市场也把我市商品房每平方米价格拉升了将近元。步入年，商品房的购买主体将以个体购买为主，二级市场日趋成熟并进步开放，旧房和转售房上市增多，加之目前全国商品房的空置面积约万平方米，商品房市场出现较为明显的买方市场。但由于开发部门在宏观上限制开发量防止过热开发以及决定房价的建筑成本和土地转让费包括税金已无下降空间，因此，今后几年我市商品房价将保持平稳或稳中有升。三经济适用房前景看好中高档楼盘市场低靡今年我市计划经济适用房开发量为多万平方米，约占全市开发总面积的，售价约为元平方米元平方米。由于政府的大力扶持，经济适用房表现出很大的