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市场的第二春从年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着金融风暴所带来的萧条时，中国却保持着稳定高速的发展，特别上海作为国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。

由于经济的发展，带动了居民收入的提高，发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政交通设施，吸引了众多国内外的投资者。

近三四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏。

在外销别墅市场陷入低潮，还未走出迷谷的时候，内销别墅市场反而比较活跃，年下半年开始上海西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别墅臵业热潮，从年开始，年年，排屋联体别墅等经济型别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着上海别墅市场春天的到来。

关键词沪郊臵业排屋联体第三阶段别墅投资放出巨量，别墅品种逐步齐全，意味着别墅年的到来至今方面，别墅投资放出巨量。

截止年低，上海别墅类物业销售面积已经占全部住宅开发面积近。

另外，从年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势，月容积率为，第三季度为，而年同期分别为和。

这也反映出年投放市场的别墅仍将个较大的上升趋势。

另方面，市场形成了有效供应。

市场上确实出现了大批区位适中品质优越价格适宜升值较快的市场接受度高的别墅。

从几十万的排屋，到几百万甚至几千万的豪宅，沪上别墅逐步形成了高中低档满足不同市场不同需求的物业品类体系。

项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广思考地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页关键词高市场接受度年上海别墅市场年上海别墅市场成为上海楼市的热点，品质优异价位适宜的别墅引爆了购房者的够墅热情，红红火火如日中天场面令业内人士惊叹。

总体上，上海别墅市场出现了如下新特征别墅项目供应量猛增全年上市别墅项目个，约是年的两倍，在第四季度则达到了上海历史最高峰，上市别墅项目个几乎与年全年的量接近。

别墅市场出盘量占年上市项目总量的，成为上海房地产市场中的支生力军，由于其投资周期短回报率项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广思考地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页高吸引着愈来愈多的开发商投入到别墅项目的开发建设上。

年四个季度纯别墅上市量分别为，呈递增走势，平均每月上市个别墅项目。

高低两端别墅份额逐步加大，并被市场看好。

别墅市场中，高档别墅项目正日益增多，且带有鲜明个性的别墅总价大多在万元以上栋，但市场趋之若骛。

在高档别墅走俏的同时，郊县边远地区的联体别墅以及混合物业类型中总价在万元栋左右的经济型别墅，因走中低价位路线，迎合了部分消费者的需求而同样俏销。

现代风格大行其道年上海别墅风格反原有的欧陆风格北美风格统天下的局面，现代风格成为别墅的流行趋势。

从全双拼别墅的花语墅年至四季度纯别墅上市量季度二季度三季度四季度项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广思考地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页以及绿洲长岛别墅中的贝氏别墅等，都以现代风格为代表，讲究运用大块面玻璃，透光，体现出种时尚，得到了业内和购房者的认同。

新区域市场的形成原先别墅市场大多位于西郊沿线沪青平公路和莘庄端桥带，随着市民对这种有天有地有花园物业的青睐和市场成交的活跃，在上市总量增加的情况下，其区域分布已开始打破常规，松江地区浦东沪南地区青浦芦潮港张江普陀等地也纷纷出现较大体量的别墅排屋。

豪宅市场的形成电影大腕中的豪宅理论不求最好只求最贵，似乎解释了豪宅市场的成因。

鼎邦俪池因其全国住宅最贵单价美元闻名上海楼市，总共套已售以上。

湖南路上汤臣怡园也以每平方米元的高价独领风骚，也取得了以上的销售业绩，再次印证了豪宅理论。

竞争日趋激烈市场投入逐步加大随着供应的增加，市场竞争日趋激烈，别墅开发商们不可以好酒不怕巷子深，各开发商为了取得预期的市场效果，不惜重金加大了市场推广费用。

这点从年第四季度个案广告投放量排行榜上别墅项目的表现得到证实。

第四季度上海楼市广告投放前十名中，别墅项目占了六席。

年第四季度个案广告投放量排行榜排名楼盘名称区域投放量万元发展商佘山银湖别墅松江广东黄河集团上海公司项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广思考地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页新上海花园洋房松江茸欣房产春购房者关注。

继松江新城之后，松江九亭近家开发商汇聚，形成申城新的别墅开发居住区域。

现有三盛颐景园江南文化园奥林匹克花园等。

从价格来看，目前联排每平方米元以上，别墅售价超过元。

莘闵别墅园区盘量最集中的别墅区年月，条由莘庄通往松江境内的地下隧道通车伊始，莘闵别墅园区开始逐渐被楼市认识，同年百佳花园的破土，预示着，亩的首期莘闵园区规划开始。

到年为止，整座园区共有，亩土地，已开发土地，亩，共完成各类别墅建造，栋，总共面积近万方。

其价格范围有较大跨度，从元平方米不等。

到目前为止，共有家房地产公司进驻开发。

隶属松江新桥镇。

项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广思考地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页主要产品有浅水湾花园雅阁花园樱园腾谷苑剑桥景苑君临天下君临颐和花语墅现代缘墅同润别庄云间水庄彩虹美墅乔爱别墅绿洲比华利雅仕轩桃花源等。

闵行顾戴路板块区域板块行情集结楼盘开发，形成区域热点。

顾戴路拓宽竣工以来，区域房产发展迅速，大批别墅商品介入其中，使中高档消费概念初露雏形。

风荷云墅圣淘沙花园当代艺墅等高档楼盘借助环线交通优势及本身品位，也有效形成了卖方市场。

中心城区土地的珍贵稀有性使城区别墅较为鲜见。

地处桂平路的牡丹园均在销售中获得不凡的佳绩。

通常物业有租有售。

此类别墅物业管理景观和空气质量提出很高要求，单栋价格基本在万元以上。

个别精品别墅如静安的南草坪花园，以其地处中心城区的天然优势及毗邻苏州河黄金水岸将单价再提升。

浦东板块区域多块别墅区块并存继浦东西北沿江片形成高档公寓住宅区后，浦东东南片的内外环线之间，又形成了以张江高科技园区金桥出口加工区康桥工业区和华夏文化旅游区为核心的四大别墅住宅区。

尤其是浦东新机场的投入运营磁悬浮列车的建设，更将汇集了浦东绝大部分别墅项目的四大区域拉到了人们的视线当中。

从内环线以内的怡东花园四季雅苑到外环以外的爱建三陵府邸海滨高尔夫别墅等，别墅开发大有余地。

总价格万的汤臣豪园因高尔夫球场的附加值而爆棚沪上康桥地区则尝试投资型别墅，以亩超大规模的康桥半岛以新独院住宅概念面市后，更将该区域推到别墅投资者视野前列，而陆续推出的万单体别墅，区域上市量也不亚于金桥。

因此，浦东地区的别墅开发前景令人乐观，也将是未来上海别墅开发的重点区域。

项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广思考地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页嘉定南翔地区依托南翔古镇。

多以式别墅为主，这些别墅的平均售价在元单价左右，平均租金在元天。

租售并举的策略是当地别墅商品营销特色。

嘉华山庄上佳别墅等物业的营建也满足当地高消费群体的臵业需求。

行政区域分布根据统计，目前闵行松江浦东长宁四区别墅占别墅市场总数的，各区分布比率如下闵行松江浦东长宁青浦嘉定南汇其他奉贤普陀徐汇静安宝山杨浦。

四上海别墅市场的价格区间闵行松江浦东长宁青浦嘉定南汇其他项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广思考地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页总价结构通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在万至万价格段，占到了供应量的其次是总价在至万的中高档别墅，占总供应量的而总价在万以下的经济型别墅和总价在万以上的豪华型别墅分别为和。

从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。

般单价目前联体别墅单价多在元，面积平方米左右，总价万万，相当市中心套中高档公寓。

式别墅单价多在元以上，面积平方米左右，总价在万元以上。

些面积平方米以上甚至平方米以上的宅院，价格项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广思考地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页则超过万以上。

板块均价上海别墅板块均价示意图系列其他区域松江新桥闵行顾戴松江九亭沪青平公浦东新区虹桥开发中心城区项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广思考地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页五上海别墅市场的供需状况长期供不应求短期供过于求。

年上海在建别墅包括联体别墅和别墅万平方米，当年销售面积约万平方米。

年在建别墅大致在万方，销售面积在万平方米上下。

年预计新建别墅面积可能在万平方米。

从长期需求来看，上海别墅需求在万套，而目前别墅上市总量还不到万套但从短期来看，目前上海住宅市场近两千万平方米的销售天量也只能维持三年左右，按中房指数办公室的分析，在购房者中只有的家庭会选择别墅，那么上海去年别墅的需求量就只有套，建筑面积也只有多万平方米，与大量的市场供应量有定的差距。

因此，长期看好的别墅市场在短期内将是供过于求，短期供应量的增长速度超过需求量的增长速度，必将使些没有特色的别墅被弃之出局。

本地客源仅占三成据调查表明，在目前在上海别墅的购买人群中，上海籍仅占，国内其他地区的购买者占了，港澳台同胞则占了近，余下的为其他国家外籍人士购买。

从调查结果，可以看出，绝大多数购房者并不是长期居住在上海的本地人。