不会有太大的波动。

年第季度区域成交特征集中成交单价元平方米集中成交面积平方米平方米集中成交总价万套，峰值为万套，总价超过万交易量骤减。

项目金桥中街坊上海天启企业策划有限公司内容营销策划报告地址上海市徐虹北路号客户金桥出口加工区房地产开发有限公司电话第页共页市场篇˙竞争分析基本结论本案竞争集中在周边区域及其外延范围之内的现时竞争及待开发项目的潜在竞争。

以张扬路环外段为线，金桥地区为面的现时竞争对本案的威胁不大以黄山新城二期爱建时代金领香梅花苑等为代表的潜在竞争十分激烈抢占市场定位先机将是本案成败的关键。

竞争主线环外张扬路段目前楼盘均价在元平方米左右，新盘销售情况良好。

金桥地区新开楼盘强调均好性，代表楼盘是连城和上海故事。

项目金桥中街坊上海天启企业策划有限公司内容营销策划报告地址上海市徐虹北路号客户金桥出口加工区房地产开发有限公司电话第页共页竞争格局由于地理位置的局限性和产品类型的大众化，本案还不具备跳出区域的竞争能力。

我们认为本案竞争仍集中在周边区域及其外延范围之内的现时竞争及待开发项目的潜在竞争。

竞争格局如下线张杨路环外段，主要楼盘有广洋苑陆家嘴新景园及住友名人花苑二期面金桥地区黄山新城二期爱建时代金领香梅花苑案名待定，月开盘现时竞争潜在竞争竞争格局项目金桥中街坊上海天启企业策划有限公司内容营销策划报告地址上海市徐虹北路号客户金桥出口加工区房地产开发有限公司电话第页共页竞争格局形成理由浦东大道以北近年来开发楼盘较少，靠近金桥地区与本案同质或同价的楼盘更少，调研发现与本案有竞争意义的楼盘仅有时代逸居。

本案地处金桥地区，从地段上来讲与环内属于完全不同的两个概念，且本案距环内距离较远，竞争战线太长，故本案不考虑与环内楼盘之间的竞争，张杨路与浦兴路相接，是金桥地区通往市中心的主要通道，沿线房产开发有上升趋势，目前开发的项目与金桥地区基本处于同价水平。

所以本案与张杨路环外段楼盘的竞争在所难免。

金桥地区楼盘的竞争，短兵相接，势在必然。

本案将于今年下半年上市销售，而下半年上市量将极为集中，月将是个十分重要的时间节点，本案面临的潜在竞争威胁不可低估。

结论现实竞争威胁不大，潜在竞争却十分激烈，因此，抢占市场先机将是本案成败的关键。

项目金桥中街坊上海天启企业策划有限公司内容营销策划报告地址上海市徐虹北路号客户金桥出口加工区房地产开发有限公司电话第页共页二竞争主线环外张杨路段分析作为浦东最主要的景观道路之的张杨路，其沿线已建成或正在建楼盘三十余个，至去年年底，张杨路房产板块已经初具规模，全年上市量和成交量在浦东已经有相当份额。

今年，张杨路在所贯穿的二大区域沿线均有大量大盘好盘涌现，张杨路上的楼盘之间及其与其它区域楼盘之间的竞争将全面升级，年内必将出现八仙过海好戏连台的精彩场面。

环外张杨路沿线沿张杨路内环线外的区域，是整条张杨路今年开发上市量最大的区域，估计下半年开始将呈现场惊心动魄的大碰撞，住友名人花苑二期陆家嘴新景园洋泾花苑等中价位楼盘将展开近身搏击。

由于张杨路贯穿了浦东高中低价位的房产板块，纵览沿线各路段的局部表现便可感受整个浦东板块的整体情况，加之张杨路本身房产供应量和成交量的日益放大，张杨路已当之无愧成为浦东楼市的晴雨表。

该地区目前楼盘均价在元平方米左右，新盘销售情况良好，广洋苑和陆家嘴新景园开始接收预定，其中陆家嘴新景园套住宅，已有户预定，广洋苑预定率也接近，住友名人花苑期也已基本销售完毕，但二期开盘在即。

项目金桥中街坊上海天启企业策划有限公司内容营销策划报告地址上海市徐虹北路号客户金桥出口加工区房地产开发有限公司电话第页共页三竞争楼盘览表楼盘名称连城上海故事蝶恋园今达花园汇佳苑时代逸居建筑面积，期价格元，顶层联体物业类型多层小高层多层小高层联体多层小高层多层多层小高层高层房型复式复式复式复式主力房型比例分配主力面积主力总价万元规划以平方米的集中绿化园艺和渗透型绿化景观作为其环境规划特点，利用中心狭长水系作为主要景点，均好性极强。

栋与栋形成错位排列，视野开阔。

总规划万平方米，期开发万平方米，通过空间层次与序列的明确划分和组等。

交通线路有等。

主力消费群出口加工区外企职员，金杨新村二次购房金桥出口加工区职员，周边居民杨浦区动迁户，金杨地区居民，金桥出口加工区职员。

金桥出口加工区职员，金杨地区居民外高桥杨家渡地区动迁户，杨浦虹口居民，金桥地区居民金桥出口加工区职员杨浦区动迁居民，当地动迁居民销售情况共套住宅，去化多套，去化率为左右，四月份浦东预售排名第九。

开盘数日，去化多套房源。

去年九月开盘，销售率超过，最佳业绩为月销售平方米，四月份浦东预售排名第八。

去化情况般，其中以多平方米的复式房型去化最差，去化率为左右去年月份开盘，去化率达左右，其中二房去化好于三房。

开盘不久，预售及预定率为左右项目金桥中街坊上海天启企业策划有限公司内容营销策划报告地址上海市徐虹北路号客户金桥出口加工区房地产开发有限公司电话第页共页分析该地区楼盘以中小规模开发为主，除证大家园开发规模达万平方米外，其它楼盘开发规模均在万平方米以下相对于该地区大多数楼盘本案有定的规模优势及发展商品牌优势。

该地区在售楼盘最高价为元平方米连城顶层带阁楼，最低价为元平方米上海故事底层该地区平均价格跨度较大，台儿庄路以东均价为元平方米左右，台儿庄路以西达元平方米以上。

对本案最有参考意义的楼盘是连城，该盘期均价为元平方米，且销售情况良好，说明该地区价格仍有定的上升空间。

该盘将于三个月后开出二期，届时价格将上浮元平方米，均价将接近元平方米。

所以，本案价格定位有望突破元平方米的瓶颈，关键在于其推出时机和工程进度。

该地区楼盘的主力面积集中在平方米和平方米两个面积段，峰值为平方米。

该地区主力总价在万元之间，峰值为万。

市场调研发现总价超过万在该地区市场接受度极为有限，建议本案进行适当的总价控制。

该地区新开楼盘的规划强调大树率和均好性，目前代表楼盘有连城和上海故事，前者环境规划比较细致，讲究均好性，后者以规模取胜，规划比较大气。

建议本案规划加强个性化和人性化设计。

该地区配套相对缺乏，大多楼盘小区配套和周边配套形成定的互补，但仍需进步完善。

建议本案在小区配套的建设上进行适当投入，形成本案特色。

该地区楼盘销售情况大多比较乐观，从年初开始金桥地区的供需比基本上都保持在左右。

项目金桥中街坊上海天启企业策划有限公司内容营销策划报告地址上海市徐虹北路号客户金桥出口加工区房地产开发有限公司电话第页共页四潜在竞争对手分析除短兵相接的现时竞争外，本案还将面临极为激烈潜在竞争，并在本案周边形成铁三角性包围圈。

时代金领位于锦绣路碧云路交界处，总建筑面积万平方米，目前尚未开盘，大概在月份开始预定，预计明年年底交付使用。

该盘位于环线边，靠近世纪公园，拥有家乐福大型超市欧倍德建材超市，地段优于本案。

黄山新城位于张杨路金桥路交界处，共多万平方米，期开发万，二期将于今年月开盘，占地万平方米，建筑面积万平方米，主要物业类型为小高层。

近套，房型以二房和三房为主，两者数量大致相同，各占总量的左右。

有少量房，顶层全为复式。

房型面积与我案基本相似，房平方米左右，二房平方米，三房平方米，四房平方米，复式最小平方米量少，大多维持在平方米左右。

预计售价为元平方米，均价，主力总价万元左右。

该盘已有期的人气积累和定的品牌效应，将对本案构成极大威胁爱法新城爱法新都姊妹篇，位于五莲路上，总建筑面积万平方米，物业类型为多层小高层，三房主力面积为平方米左右，二房主力面积为平方米左右。

原计划于今年开盘，但预售标准提高后，据称发展商资金紧张，难以在今年开盘预售。

如果明年该楼盘公开销售，将对本案二期构成直接威胁。

香梅花苑世纪公园以西，占地面积万，均价为元，物业类型与本案基本致。

项目金桥中街坊上海天启企业策划有限公司内容营销策划报告地址上海市徐虹北路号客户金桥出口加工区房地产开发有限公司电话第页共页五重点竞争个案连城比较分析研究对连城推案策略价格策略等方面进行分析研究，并将其与本案进行具体的对比分析连城个案分析连城的推案策略分期情况总体介绍房型面积平方米套数套第期小高层层号楼共计套靠张杨路段第二期小高层层号楼共计套小区中部后二期幢多层幢剩余的小高层连城的价格策略项目金桥中街坊上海天启企业策划有限公司内容营销策划报告地址上海市徐虹北路号客户金桥出口加工区房地产开发有限公司电话第页共页首先通过小高层物业提升小区档次。

无障碍栋距的多层为该项目的获利产品，售价较小高层贵，以罕见的栋距和现房销售作为提价的理由。

期底价元平方米，二期底价元平方米，涨幅约，预计后二期底价可能达元平方米左右。

楼层价元层，顶层送阁楼。

以二期层小高层为例，各层价格如下连城与本案的对比分析房型对比面积平方米我案连城前二期房二房二厅卫二房二厅二卫项目金桥中街坊上海天启企业策划有限公司内容营销策划报告地址上海市徐虹北路号客户金桥出口加工区房地产开发有限公司电话第页共页三房二厅卫三房二厅二卫以上跃层以上合计最小面积平方米平方米最大面积平方米平方米整体对比本案连城备注主力房型面积平米以下和平米以上平方米详情见表项目金桥中街坊上海天启企业策划有限公司内容营销策划报告地址上海市徐虹北路号客户金桥出口加工区房地产开发有限公司电话第页共页细部特征凸窗包括转角凸窗复式八角平窗开启方式有种顶层送阁楼规划特色南北条主景观轴线同左均好性都较强东西内商业街形河环境设计美国泛亚易道美国立面现代式新古典式体量万平方米万平方米我案规模占定优势总套数套套物业类型多层小高层多层小高层均价元平方米元平方米小高多层略多销售速度小三房二房大三房品牌金桥出口加工区房地产开发有限公司连城置业相对企业品牌而言，连城远不如本案，但连城通过这段