1、得分为，基本达到良好的水平项目开发中高档住宅在挖掘潜力后的综合得分为，基本达到良好的水平。年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有土地产品属性评估分析结论项目地块技术指标特征符合开发高品质社区的综合容积率天然水系环绕万平方米社区综合规模等指标使地块具备开发高品质社区的先决条件。别墅公寓未来皆适合在地块上开发通过对项目周边区域环境和配套的调查可以看出公寓和经济型别墅都是本地块适合的产品类型。尽管从现状看，别墅适合度优于公寓，但从未来项目上市期看，别墅与公寓对本地块的适合度基本致。年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有分析优势劣势区块交通便利，与市中心直线距离近，未来有快速干道连接城市环线。
2、态有三种区域标杆方案别墅型社区跳跃产品线高层公寓联排别墅区域标杆方案二青年城社区单产品线高层公寓小高层公寓区域标杆方案三洋房型社区连续产品线高层公寓花园洋房年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有为爱家集团无锡漂染厂项目制定致胜的产品策略谨呈上海爱家投资集团有限公司年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有无锡爱家项目致胜产品策略需要解决的两大核心问题问题未来本案目标客户重塑及再造的机会点在那里问题二未来本案产品线的最佳组合是什么年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有核心导读步骤土地市场属性解析步骤二土地产品属性评估步骤三土地建设产品选型附件关联案例简介附件二易居中国简介年克而瑞中国信息技术有限公司。
3、扩大生活功能增强人口密度增加供应导入型配套导入型土地市场属性评估未来性土地属性变化导致客源变化年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有土地市场属性解析未来性分析结论土地市场属性解析的机会点年以后区域客源将发生裂变，崇安通上板块将成为未来高档客源置业无锡市中心区的主要区域。年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有步骤二土地产品属性分析年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有项目地址通江大道所在板块崇安板块占地面积平方米总建面积平方米容积率绿化率用地性质居住使用年限年基本技术指标表总量中大规模社区中高开发强度社区天然水系社区土地产品属性评估基本技术指标结论点中大开发规模中高开发强度天然水系居住。
4、市场缺乏标杆物业，爱家房产的介入可以借机打造高品质产品，在无锡市中心树立爱家品牌。►从规模上看，由于市中心土地稀缺，本区域在售项目除了紫金门规模达到万方外，其余规模都不足万方，本地块是无锡市中心稀缺大盘►从容积率上看，本区域在售项目容积率都在以上，建筑类型以高层小高层为主，没有别墅类物业，产品类型趋于同质化►从房型面积上看，本区域在售项目以三房为主，楼体顶层大多为复式房，为主要面积段，以满足自住客户的改善型需求►从物业管理上看，本区域在售项目物业管理费都在元月以下，除了紫金门聘请了品牌物管外，其余项目物管公司般►从销售客源上看，本区域私营业主及高管较多年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有。
5、有土地产品属性评估基本情况项目资源基本分析项目规划要求对高度没有过多的限制，为塑造产品多样性创造了条件，物业布局形式比较自由，相应的产生了多种布局形式的可能性。所以项目地块基本特征也是主导项目物业分布的主要因素。区区区，有个边靠近快速干道，有定噪音影响。区，濒临自然河道，拥有河景资源。区，比区面积略小。区，外部环境成熟形象佳。区，有两个边临河，拥有超长的观景面。经过分析比较可以看出，区自然资源比区略胜筹，如果做跳跃产品线，区主要考虑布置高档物业。年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有序号地块现状综合得分评价标杆适合发展该属性物业不适合发展该属性物业评价说明根据项目开发强度，地块涵盖。
6、版权所有步骤土地市场属性解析年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有土地市场属性解析分析框架关键步骤地块的区位特征地块的交通状况区域市场竞争现状未来商业配套未来产业规划未来板块竞争未来项目竞争成果区块具有客源导入的基础未来区域客源裂变，外部客源开始导入现实性未来性年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有位于中心城区北靠广益路，紧邻江海立交西临通江大道天然水系环绕地块周边目前大多为工业厂区，老公房，居住氛围较差土地市场属性评估现实性区位及交通现状通江大道锡澄高速天然水系年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有土地市场属性评估现实性市场竞争现状区域标杆物业缺乏区域竞争。
7、地块方正临河，已完成动迁区域条件基本成熟周边目前厂区尚未搬迁，居住氛围较差东向与北向环境景观差板块市场整体形象不高，消费者心理认同度低。机会以大区位优势和自身产品优势，打消客户疑虑城市化进程加快，板块市场发展潜力巨大城市快速扩张，区位价值凸现区域供应有限，市场竞争不强利用项目的区位优势，树立区域标杆形象，满足无锡追求炫耀的客源心理。本案自身商业会所的建设将会弥补现阶段商业档次不高的情况威胁以丰富的创新的产品组合满足客户需求崇安新城类似产品的竞品威胁随着城市南扩北进，带来客源分流效应通过项目自身的塑造，利用临河优势，打造内部特色产品景观，开发灵活的产品组合，。通过。
8、低密度产品打造社区高端品质，满足高端客户需求，提高项目档次通过精装修策略抬升高强度产品等级土地市场产品属性评估分析年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有土地市场产品属性评估分析总结论鉴于本案地块市场产品特质，本项目市场定位为无锡区域标杆豪宅！定位阐释关键词区域标杆产品档次区域标杆物业高档社区年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有步骤三项目建设产品选型年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有二项目地块产品再造产品类型选择各种可能的物业类型在这里不考虑做独栋别墅和高层公寓的混合形态，原因有二，其，独栋别墅容积率太低，产品体量过少，不利于拉升整体的经济价值其二，联排别墅已经是区域的顶级产品，是区域。
9、配套导入型土地市场属性评估未来性土地属性变化导致客源变化年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有土地市场属性解析未来性分析结论土地市场属性解析的机会点年以后区域客源将发生裂变，崇安通上板块将成为未来高档客源置业无锡市中心区的主要区域。年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有步骤二土地产品属性分析年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有项目地址通江大道所在板块崇安板块占地面积平方米总建面积平方米容积率绿化率用地性质居住使用年限年基本技术指标表总量中大规模社区中高开发强度社区天然水系社区土地产品属性评估基本技术指标结论点中大开发规模中高开发强度天然水系居住社区年克而瑞中国信息技术有限公司版权所。
10、了公寓及别墅用地的两种主要可能，本报告分别采用易居中国咨询中心土地评估系统模型住宅别墅子系统子模型来评价地块的上述两种属性。评价程序选取了与地块自身及各自然社会环境有关的余个方面，多种指标来较为全面客观的评价地块目前的种属性强度。对可改善指标进行预测，从而评价土地该属性的产品潜力。土地产品属性评估别墅公寓适合度年改善后别墅发展评价不利商业环境及生活配套之弥补随着项目板块的开发启动，以及周边交通配套的陆续完善，本地块的外部环境及生活配套将极大改善。我司依据对城市整体区域及项目的未来发展改善进行估计，重新评估了本项目土地。项目开发别墅在挖掘潜力后的综合。
11、土地市场属性解析现实性分析结论土地市场属性解析的机会点以私营业主高管为主导的崇安市场具有高端客源导入的基础，本地块可产生品质物业！年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有土地市场属性评估未来性规划前景广益新城板块未来发展板块随着城市化进程，崇安的居住氛围将逐步向东北部扩延，项目所处通上板块将成为未来主城重点打造住宅群落未来市中心中高档居住社区随着厂区的外迁新开发项目的增多，本区域将成为市中心内可发展的中高档居住社区年克而瑞中国信息技术有限公司版权所有土地属性变化影响结果供求属性配套属性人口属性中心区供应量少，本板块枝独秀。厂区外迁，生活配套逐步完善人口导入，外来常住人口增加板块辐射。
12、最高端物业的价格的制定者，即使做独栋别墅，除非是天价，否则就整体销售去化速度和经济效益来说，联排别墅为佳。项目位于无锡市城区，通过对项目周边区域环境和配套的调查可以看出无论公寓还是别墅都是本项目适合的产品类型项目的综合容积率指标适合做公寓类产品，但是区域未来市场公寓是主导产品，竞争比较激烈，并且产品的同质化必然会带来售价和物业档次的趋同，不利于形成产品的差异化优势在不损失容积率的情况下，增加花园洋房或者别墅类高端产品，方面可以增加此类产品的销售价格，体现利润最大化另方面以区域独有高端物业形态树立项目高档形象，和区域其它项目在产品形态上形成明显差异。按照的容积率要求，产品组合的基本形。
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