济的快速发展，企业退休人员养老待遇标准的提高和机关事业单位工资改革政策的出台，拉动了城市居民人均可支配收入增长提速。目前天津市民的收入与消费水平相比以往都有比较明显的提升，消费倾向性也越发明显，居住消费与教育消费已经成为天津市民日常开支中除饮食外最重要的部分。整体市场研究城市环境天津市宏观经济行业环境天津市人均收入与消费性支出整体市场研究城市环境天津市宏观经济行业环境城市人口增长与外来人口年天津常住人口统计万人年天津市常住人口达到万人，环比去年增长，而户籍人口数万人，天津市人口的自然出生率仅为，显示出天津常住外来人口的数量也在不断增长中。而天津中心城区中，常住人口最多的三个区域依次是南开区河西区河东区。整体市场研究城市环境天津市宏观经济行业环境城市人口增长与外来人口天津人口的几个特点人口规模持续扩大，人口增长速度趋缓外来流动人口越来越成为天津人口总量增长的主要来源人口自然变动持续低水平增长，市中心区连续年呈现负增长市中心地区人口向外扩散趋势明空港开发区滨海新区与环城地区成为新的人口聚集地人口重心继续向东向南移动。“十五”期间，随着城市布局的变化和滨海新区空港开发区城郊经济的发展，天津人口的空间分布呈现进步向外扩散和向东南部聚集的显著特征。年天津市外来常住人口增长趋势图年年年万人外来常住人口常住人口外来人口所占比例城镇居民收入水平元上海北京天津总值亿元上海北京天津人均元上海北京天津•差距明显形成未来发展空间对比天津北京上海城市发展水平天津各经济指标持续上涨，但与上海北京相比，目前还有定差距，城市整体经济水平的落差受城市推动力的带动人整体市场研究空港临空产业区城市环境天津市城市发展契机行业环境空港期企业数家就业人口万人机场工作人员人空客人口人期全部建成常住人口万人从业人口万人空港二期二期全面启动企业数家二期全部建成常住人口万人流动人口万人即总就业人口万人企业数家就业人口万人企业数家就业人口人规划中常住人口万人暂住人口万人就业人口万人总人口为万人。•来自空港航空城大量的产业人口奠定了本项目来自地缘客户的坚实客户基础年年年年临空产业区整体市场研究产业带动需求城市环境天津市城市发展契机行业环境整体市场研究城市环境天津市宏观经济行业环境小结确立北方经济中心环渤海经济圈核心中国经济增长第三极的城市定位，未来天津城市发展将极具发展潜力与持续动力“轴两带三区”总体结构推动天津经济飞速发展，推动京津体化发展城市整体经济协调快速增长，综合实力显著增强良好的投资环境，大量外来开发企业看好天津发展，进入天津房地产市场轨道交通和快速路的建设将拉动天津市的经济发展，并进步缩小天津市区的地域性差异滨海新区空港开发区的规划受世人瞩目，将聚集大量商务人群，对高端居住市场具有较强的需求支撑整体市场研究天津房地产市场发展历程行业环境城市环境天津房地产市场发展环境房地产政策分析天津房地产市场未来走势分析年居住需求自然增长阶段产品同质化特征明显区域内需求构成市场需求主体价格销售量平稳增长年刚性需求快速增长阶段大规模拆迁形成刚性居住需求二手房需求量增加，带动手房市场改善型居住需求比例上升跨区域臵业趋势出现年居住改善激增阶段外来开发商进入，带动产品更新，品质明显提升经济积累及家庭结构变化促使居住改善需求比例提高中高端主力客群构成尚未细分价格销售量快速增长土地获取方式导致成本提升，拉动商品房价格上涨外来人口比例增加，补充高端购买力中心城区土地稀缺，价格因素导致居住需求外迁客户进步细分年综合因素拉动阶段整体市场研究行业环境行业发展历程城市环境年整体市场涨幅为，年的市场涨幅达到的增涨比例。年价格平均涨幅年月新增供应仅为年的，而成交量却已经完成了去年总量的。同时，价格上涨近，年天津市场供需分析年年年到年月日供应面积万平米成交面积万平米成交均价元平米数据来源房地产信息网整体市场研究行业环境行业发展环境城市环境供需分析年度成交均价涨幅突破供应疲软情况下成交量增幅明显供应量滑坡，土地稀缺愈加凸显供需分析成交量自月份后随着新增供应的增大逐渐递增，月虽然供应减少，成交量仍然保持较高增涨幅度。成交价格上半年天津含市内六区及四郊五县整体成交均价为元平米。月比月份均价上涨。年天津市上半年成交分析年月年月年月年月年月年月新增供应面积成交面积成交价格年上半年成交量和价格均逐月递增，但由于新增供应不足和价格拉升，整体增长态势趋缓。数据来源房地产信息网整体市场研究行业环境行业发展环境城市环境供需分析数据来源房地产信息网整体市场研究行业环境行业发展环境城市环境成交量成交均价两项指标继续上扬，市场仍显惯性增长。年天津市商品房成交量达到万平米，环比年上涨幅度约。成交均价达到元平米，环比上涨幅度约。其中商品住宅全年成交万平米，环比去年增加约，成交均价将达到元平米，环比增长约。成交分析中兴北方基地配套住宅项目市场研究产品建议以及销售推广策略报告汇报思路第部分整体市场研究第二部分典型区域市场研究第三部分项目综合分析及项目定位第四部分销售排期以及推广策略附件公司介绍附件二取费标准第部分整体市场研究市场环境行业环境整体市场研究城市环境行业环境天津市城市发展天津市与人均统计天津社会固定资产投资情况天津市人均收入与消费性支出城市人口增长与外来人口城市对比空港开发区环渤海经济圈确定天津新型城市定位各经济圈三类产业结构长三角珠三角环渤海共计城市发展潜力与持续动力显现区域范围京津唐京津保双三角勾勒超大格局，确定“大京津”概念发展方向核心城市有机疏散，与区域内重新集中结合发展战略区域空间经济体化，京津双核多中心整体市场研究城市环境天津市宏观经济行业环境城市发展中央直辖市北方最大的沿海开放城市中国北方第大港贸易金融物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈主要城市“轴两带三区”“十五”规划发展战略把天津定位为“北方经济中心”成为继珠三角长三角后中国经济增长第三极。年正式确立天津市城市总体规划。随着天津城市定位的明确，天津外来人口导入速度加快，中心城区建设改造提速，为城市未来发展提供宏观基础。轴两带三区北方经济中心地位确立，市场迎来空前机遇城市总体规划整体市场研究城市环境天津市宏观经济行业环境城市发展整体市场研究城市环境天津市宏观经济行业环境天津市与人均统计年天津市增长情况年年年年年年年年年亿亿元人均元自年开始经济增长速度始终在以上的高增长平台上稳定运行。已进入经济增长高峰期。达到中等收入国家平均水平，成为国内经济最具活力发展最为稳健的区域之。成为继上海北京之后第三个人均达到美元以上的地区。城市环境天津市宏观经济行业环境整体市场研究城市环境天津市宏观经济行业环境天津社会固定资产投资情况年天津市固定资产投资增长情况年年年年年年年年年亿元全社会固定资产投资全社会固定资产投资同比增长年后，天津市总体固定资产投资额以以上的比例快速增长。年，再次实现高起步，全年共投资亿元，占当年的，投资结构进步优化。的稳定增长促进城市建设步伐加快天津市历年人均可支配收入与消费性支出元人均可支配收入居民消费性支出年至年间，天津市居民收支直保持到的比例，居民消费性支出与可支配收入间直保持稳定的相对性。城市人均收入的持续稳定增长保证消费性支出的走高随着经济的快速发展，企业退休人员养老待遇标准的提高和机关事业单位工资改革政策的出台，拉动了城市居民人均可支配收入增长提速。目前天津市民的收入与消费水平相比以往都有比较明显的提升，消费倾向性也越发明显，居住消费与教育消费已经成为天津市民日常开支中除饮食外最重要的部分。整体市场研究城市环境天津市宏观经济行业环境天津市人均收入与消费性支出整体市场研究城市环境天津市宏观经济行业环境城市人口增长与外来人口年天津常住人口统计万人年天津市常住人口达到万人，环比去年增长，而户籍人口数万人，天津市人口的自然出生率仅为，