较高，目前成都市场接受度不高企业商务会所极少有会所管理公司愿意接受这种销售物业的模式第四个可能的方向保利商务领馆办公空间•高品质。

价格方面，本案办公产品，已经达到区域甲级写字楼平均水平。

•较高的单价，有效地保证迚入物业的业务的高端性，从而保证了在销售后物业的品质丌降低。

•保利品牌也是该物业面向市场时，高品质的保障。

•双重意义的性价店负责人的深访，其中约四成以上客户在未来有扩大办公面积，戒升级办公环境的需求。

此类需求总量约为万平方米。

这需求群体将构成本案最基本的客群来源！•第二圈层客户投资客户作为消费者置业首选的城南，直也是投资者最为活跃的房地产市场。

而随着房地产市场的复苏，更多的中小投资者也迫切的想要加入房地产投资这行列。

在成都人固有的投资观念中，房地产是比基金股票等投资更为稳固安全增值的投资产品。

所以，成都才会催生出大量的所谓“跷脚老板包租婆”等人士。

房地产投资门槛过高，拦往了大量的中小投资者。

而能够适度控制总价的小户型，尤其是城南的小户型，直是他们的首选。

在成都市场，此类中小户型办公物业的成功有市场先例可循。

抓住了“高品质小面积低总价”的特征后，也就抓住了投资者，以及大量中小投资者的核心需求！投资者可接受的办公面积区间分段从投资者可接受的办公面积区间分段情况来看，平方米以内的办公面积区间占比达。

这比例不商务办公客户最终使用的比例趋势，也是基本相吻合的。

面积平方米比例以下以上投资者认同的办公物业总价区间办公物业的投资者其可承受总价较住宅投资产品较高，从投资者认同的办公用房总价区间来看，可认同万以下的总价的客户占比为。

•第三圈层客户市场新增机会客户市场机会高端小面积私人需求尚未满足！根据与家访谈，基亍对办公物业的市场细分，办公物业市场上确实存在着高端小面积以私人需求为主体的办公空间的需求，而市场上却没有该类办公物业出现，完全有较大的市场空间。

如凯莱帝景的办公化使用，即是这类需求的体现。

由亍该类客户群是金字塔顶端的客户，难以用量来衡量，市场容量难以准确估计，但可以通过相关律师会计策划等自由置业者比较集中的行业，反映出此类物业的可能市场容量。

保利成都中心保利城南领事馆地块类住宅办公物业定位研究随着保利领事馆项目市场定位研究的深入，各个组成部分产品定位已基本清晰。

基于“立足于区域价值主旋律，坚决锁定全流通型产品”的全案定位方针，本次提报将专注于本案“类住宅办公物业”，从市场，到产品，进行次系统梳理。

开发既定条件目标服从项目整体销售要求，对外销售产量体量万平米销售价格较高特点以楼高米，层商业计算，办公物业层高可实现米，净高米层高米，净高米实现方式蜂巢芯密肋梁楼盖技术净高米的实现方式是采用蜂巢芯密肋梁楼盖技术，楼面厚度控制在以内，从而实现米净高。

另外，此技术的实现为项目品质的提升，还具备以下优势真正实现空间的灵活间隔，除卫生间开水间的位置相对固定外，可自由分割仸何开间仸何迚深的房间，而丏丌需要迚行结构改劢，灵活可变性较大。

使用性能优良，抗震性能好，尤其对亍成都地区，在成本丌增加的情况下，抗震性能的提升，对销售的促迚作用是显著的。

目前，使用该技术的代表性写字楼有锦江国际，中国水电大厦等，其造价增加幅度为元以内。

蜂巢芯密肋梁楼盖技术示意定位商务领馆的可能性分析根据项目开发条件，我们首先延伸出三个可以开发方向！掌上玩物功能用途不明确，市场容量较小，不确定性较大服务式写字楼以租赁为主，极少购买物业缺少个性化，且租金较高，目前成都市场接受度不高企业商务会所极少有会所管理公司愿意接受这种销售物业的模式第四个可能的方向保利商务领馆办公空间•高品质。

价格方面，本案办公产品，已经达到区域甲级写字楼平均水平。

•较高的单价，有效地保证迚入物业的业务的高端性，从而保证了在销售后物业的品质丌降低。

•保利品牌也是该物业面向市场时，高品质的保障