1、活圈，促生了城区各种成熟的生活配套设施。省级卫生文明城市的创建益阳市于年正式启动创建省级文明城市的行动，各种路政设施的建立以及完善，极大地改善了市民的居住环境，提升了城市的品味，促进了城市经济的发展。城市东扩，对接长沙随着城市群的发展，益阳逐步走向了城区东扩，对接长沙的道路。在未来年内，益阳市区将会以华天商务圈为中心，以益阳大道为线，逐步向东发展，从而对接长沙。建设强大名美的现代化高新区高品质生活区高新区的迅速发展以及城市中心的转移，促使高新区周边建立了大批高品质的生活社区，如丽景雅苑银色现代城华盛佳苑缇香名苑碧桂园等。同时还有更多的高品质社区正在建立，如领袖世纪佳苑书香名邸等。项目实施的有利条件地理人文条件益阳，地处湖南省北部。它北近长江，同湖北省石首县抵界东北部濒临烟波浩淼的洞庭。
2、是房地产市场健康发展的有力保证，能够促进经济增长另方面，从民生角度出发，能够帮助家庭住房困难群众低收入者解决住房问题或为困难群众改善住房条件。必须继续推行房地产开发与保障房建设并重的原则，将经适房廉租房公租房的建设放在重要位臵，扩大开发规模，以期对房价的持续上涨起到定的抑制作用。要进步拓展资金融资渠道。民间投资是房地产开发的巨大潜力市场，除积极采取措施争取民间投资外，房地产开发企业更应调整自身角色定位，力求快速将企业存货变现为资金。务必改变过往利益最大化的市场策略，而应努力将销售能力放在首位，换取流动资金，更好的投入后期开发中。可采取打折促销的方式加快回笼资金，或采取项目合作的方式缓解资金压力，想法设法拓展多元化的融资渠道。第章项目定位与策划项目总体定位分析本小区位处益阳市银城南路和。
3、层面的兴趣偏好，教师与官员是他们的代言人。他们认为重要的因素依次是安全景观环境物业服务品质其他因素。目前本项目市场客户来源主要为益阳市本地客户和周边区域，预售项目主要是以中档及以上的住宅为主。从行业角度看，我们把目标客户群锁定在高校教师生活在大学里享受舒适生活氛围的文化人子女在周围读书或者本身在周围工作的后夫妇高新区本地居民④白领工作上疲于奔命，生活被严重伤害的社会精英产品定位产品功能定位该项目紧邻湖南城市学院益阳医专及附属医院，同时快速接驳益阳大道及益阳火车站，分钟通达市区各区域，交通网络发达。临近市政府市博物馆奥林匹克花园福中福商业广场医专附属医院，市政配套完善。为了适应周边市场，本项目采取以住宅为主的定位，加上些必要的基础设施。部分楼层第二三层可充分利用其优势用于各商业餐饮等方。
4、回拢。市场占有率通过估测，该项目所建成的楼盘，通过租赁和销售给居民和各商家来盈利。充分考虑其市场价值，预期未来几年的销售情况良好。利润目标首期目标利润率在左右，后期销售利润在依托区域发展基础上，充分发挥项目自身和潜在的价值，将项目利润最大化。市场细分通过对项目市场地理位臵因素人口因素客户心理因素购买行为等进行细分，找出目标客户群，选择目标市场，从而有效地进行市场定位。下面就从影响潜在客户群购买的诸多因素进行划分。按地理因素划分按地理区域因素划分，我们将市场划分为中心城区赫山区高新区资阳区四个区域。按人口因素划分人口标准细分中主要调查了人口年龄和文化程度构成全市常住人口中，岁人口为人，占岁人口为人，占岁及以上人口为人，占。同年第五次全国人口普查相比，岁人口的比重下降个百分点，岁人口的比。
5、就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为益阳市重点商品住宅建设项目工程之，将为增加益阳市当地社会就业岗位作出定的贡献。第章建设条件项目区域概况本项目位于益阳市团圆路东侧与学府路北侧交汇处，总占地面积约平方米亩，小区西邻梓山湖公园，南隔湖南城市学院与迎宾路相连，北接益阳大道，东接银城路，距离益阳东站不到公里，距离长益高速不到公里，自然环境优越，交通便利，并且周围的学校给本项目营造了个隆隆的书香环境，是个理想的商业住家的风水宝地。地理区域规划益阳中心城区建成面积约平方公里，属于个中等城市，市区分资阳区赫山区高新区三大部分。过去年，益阳市中心城区不断向南发展，城市重心不断南移。年代，城市建成区主要集中在资江沿岸年代后，城市中心转移至桃花仑带直至今日城市中心进步向益阳大道代转移。随着高新区的。
6、学府路交汇处，湖南城市学院新校区东北角，靠近益阳医专，而且周边正在修建中小学，是很多中高端人群青睐的理想居住地带，因此开发区及城市学院的教师和学生，以及周围地区聚集而来的中端人群将是本项目的主要客户群。规划限定本项目为住宅，总体策划思路定位于以公寓式为主体，营建出生动和谐灵活清雅的生活环境注重居住舒适度的人性化的户型设计，在整体规划设计局部细节设计设备与配套乃至前期营销与后期物业管理等各方面，突出项目的整体优势在市场上以差异化的优质产品脱颖而出，在具有可能出现的共性竞争优势之外，赋予项目决胜千里的个性化优势，能够数年内领先于行业，成为市场标杆，以规避当前以及今后潜在的竞争风险，差异细节成为我们的核心价值所在。项目目标现金流目标充分提高销售速度，为开发商保证良好的现金流，确保资金的快速。
7、湖，与本省岳阳市毗邻西和西南部是连绵千里的雪峰山，与常德市怀化市接壤东距省会长沙市公里，与长株潭经济共同体相连南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江安化南县三个县，沅江个县级市和个大通湖区，中心城区涵括赫山资阳朝阳三个区。全市总面积平方公里，为全省总面积的，总人口万，中心城区面积平方公里，人口万。境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区北半部为洞庭湖淤积平原，农产品资源矿产品资源水资源劳动力资源丰富，有比较好的生态环境和旅游资源，是当今我省城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。气候条件益阳市境属亚热带大陆性季风湿润气候，具有气温总体偏高冬暖夏凉明显降水年年偏丰月多雨成灾日照普遍偏少，春寒阴雨突出等特征。年平均气温，日照小时小时，无霜期遍上浮，放款时间明显拉长，持续影响房地产开发投资和。
8、住房需求的增长。根据市人民银行数据显示，年，全市房地产开发贷款余额亿元，比上年下降。房地产开发企业到位资金趋紧，资金链面临断裂风险。年，全市房地产开发企业到位资金亿元，同比下降，比房地产开发投资增速低个百分点。其中，国内贷款亿元，同比下降自筹资金亿元，增长。自年以来，国家加大对房地产行业的调控力度，金融机构推出提高最低首付和差别化信贷利率等相应措施。信贷紧缩导致房地产企业资金来源匮乏，资金链随时可能断裂，影响房地产企业安全。据金融机构反映年房地产销售不理想，开发企业出现民间融资倾向，融资成本大幅增加。在银行资金来源渠道不畅的情况下，企业间相互短期拆借是普遍现象。市场信心不足，民众观望情绪强烈。年，房地产政策出现松动，但是从我市情况来看，房地产市场并未出现预期的火爆，房地产形势不容乐观。
9、教育卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要求。该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现益阳市城市建设规划提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资消费出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会。
10、建设省级高科园区的成立，其城市骨架正在不断拉大，结合现状布局特点和城市发展的不同功能要求，益阳主城区到年规划将形成紧凑发展的个中心八大片区四处公园个风光带两条风景线的城市布局结构，逐步向大城市发展迈进。潜力巨大的城市发展模式伴随着湖南城市群战略发展的深入，益阳开始对接长沙宁乡望城经济产业链。年月益阳链接长沙的城市轻轨西线，正式开始进入规划施工阶段，预计竣工使用时间为年与此同时对接于金州大道的城际干线益阳段预计年年底全线竣工，此两条西线干道的拉动，无疑将对益阳整体经济及房地产业的发展起到推波助澜的作用。预计年时间将是益阳市城市人口经济发展的高峰期，同时也是益阳市房地产业告诉发展的个重要契机。配套成熟的四圈四大商圈资阳商圈桃花仑商圈赫山商圈康富商圈，紧密的联结依靠，形成了益阳城区繁华的生。
11、重上升个百分点，岁及以上人口的比重上升个百分点。全市常住人口中，具有大学指大专以上程度的人口为人具有高中含中专程度的人口为人具有初中程度的人口为人具有小学程度的人口为人以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生肄业生和在校生。按客户心理划分市场细分的客户心理变量有社会阶层生活方式性格购买动机价值观念。按客户行为因素划分影响消费者购买行为的因素主要包括追求利益使用者地位购买频率品牌商标忠诚度等。客户定位通过调查与分析研究，康城上品项目的目标客户有如下特征大部分意向购房富裕家庭是希望给孩子更好的生活成长环境或者让孩子去更好的学校学习才希望购房的。传统的学院文化和益阳人共性影响益阳人气质，他们容易受到权威影响，认可正面的规划引导，认可实力与品位，生活规律，重视家庭生活和子女教育，有自己精神。
12、唱空房地产市场的声音不断，宣扬崩盘论拐点论，营造了种房价下降的舆论氛围。同时，首套房贷利率折扣力度较小，多数银行在基准利率基础上进行上浮，对于购房者来说，购房优惠较小。面对高位运行的房价，大量购房者由于支付能力不足而选择观望，有能力购房的客群又因为政策刺激力度有限未能改善市场预期，因此，购房者趋于理性，观望情绪有所增加。加快我市房地产市场发展的建议切实加强政府对房地产市场的积极引导和有效调控。由政府牵头组织房管住建国土统计等相关部门进步对房地产市场进行深入调研，建立健全公开平等竞争有序的房地产市场长效机制，拿出具体方案和措施，从源头把关，化解土地供需矛盾，切实降低建房成本，实现商品住房供求基本平衡，稳定住房价格，促进全市房地产业全面健康平稳发展。要加快保障性住房建设。方面，保障性住房。
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