事务所严格审核开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数又叫分红比数，购买者依据所购客房的收益比数享受收益收益的计算方式为分红总额╳该房间收益比数收益比数的计算方式为房间面积营业总面积或房间总价款全部房间总价款购买者只享受收益不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁酒店精装修开发商配全套家具家电并负责酒店第期经营启动所须的全部投入酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款般以盈利标准福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。

此类产权式酒店的开发商般为房地产开发商，以尽快完成投资收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营招待成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发在酒店经营运作的能力经验上又较为弱势的开发商。

方式二返租式产权酒店其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同司金科集团重庆商社集团重庆交通局东和物业集团公司重庆新华书店集团有限责任公司重庆安邦集团地址江北区红锦大道号重庆市渝北区新牌坊路号渝北区新牌坊新南路号渝北区新牌坊红锦大道号北部新区黄山大道渝北区胜利路号渝北区红锦大道号重庆渝北龙溪红黄路号重庆渝北区双龙大道号重庆市北部新区金开大道号项目所在地周边市场分析市场环境是指影响产品和劳务的生产和销售的系列外部因素。

这些因素与市场营销活动密切相关。

市场环境通常有六个方面的因素人口因素经济因素竞争因素技术因素政治因素和文化因素。

根据项目特点，我们从区位要素流动人口因素竞争因素以及投资需求因素等三个方面进行分析。

福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页项目所在地区位示意图区位因素该项目地处三北核心渝北新牌坊，北部紧邻企业与政府机关云集的北部新区。

该区地势平缓开阔是正在建设的长江上游交通枢纽核心区，项目所在地紧邻松牌路红锦大道等交通干道，交通便利，同时该地区距离龙头寺火车北站仅分钟车程，半小时以内可达江北机场项目周边人口密集，是重庆高收入群体的聚居区。

福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页流动人口因素目前看来，该项目周围的流动人口主要包括来渝出差办公的政府工作人员在北部新区设有分支机构的企业来渝出差人员，同时由于这里靠近重庆火车北站以及江北机场大量的商旅游客往来于此，这为酒店的目标顾客群的定位提供了可靠的依据。

竞争因素目前该项目周围还没有没有产权式酒店存在只有有数家宾馆旅店，主要包括渝佳宾馆上阁宾馆梦雨宾馆以及兆龙旅店等附近酒店主要有创世纪宾馆果岭时尚酒店大同美仑酒店重庆渝北店以及米格尔酒店等酒店。

项目周边创世纪酒店果岭时尚酒店等四星级以上酒店预计将会成为本项目的主要竞争对手，至于其他的本馆由于其在档次上与本项目的定位存在折差距不具有可比性，但依仗其低廉的价格有可能吸走部分对价格敏感的散客目前长期回报的开发商很难取得他们的信任。

国内产权式酒店开发流程介绍环节开发目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如北京上海广州深圳和丽江海口厦门秦皇岛等，基本以国家级的政治经济文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。

环节二经营福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其般的运营方式均为开发销售委托专业酒店经营管理公司经管或成立专业的酒店经营管理队伍经管兑现购买者应得得投资收益。

这运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选择以及监督其日常经营行为的体制机制即保证购买者利益实现的体制机制尤为重要。

正常情况下，般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，如果附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其他投资类商品所无法比拟的。

目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海广州拥有众多专业的酒店经营管理公司，加之历来就于国际接轨的管理模式，实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。

环节三销售因为投资收益的可靠性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的可能性均不太大，无论是北京上海广州深圳等大中型城市，还是昆明丽江秦皇岛威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均片大好，这也从个方面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心。

国内产权式酒店的般开发运营模式依据其主要功能不同，产权式酒店的般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下方式纯产权式酒店又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下不影响酒店整体经营购买者有权转让抵押继承租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这形式下产权酒店的基本运营模式为聘请专业的酒店经营管理公司负责经营开发商履行日常经营监管义务在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管对营业收入全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过年每季财务报告受监督者认可授权的会计师在建程中，注重了环保职业安全卫生消防及节能等各项措施的落实。

产品科技含量居国内领先水平，环保性能优良。

第二章产业政策分析及市场需求预测产业政策分析发展规划分析十五发展规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中第六篇建设资源节约型环境友好型社会。

随着全球资源的日益匮乏，建设项目的节能降耗环境保护成为重中之重。

十五提出坚持预防为主综合治理，强化从源头防治污染，坚决改变先污染后治理边治理边污染的状况。

以解决影响经济社会发展特别是严重危害人民健康的突出问题为重点，有效控制污染物排放，尽快改善重点流域重点区域和重点城市的环境质量。

加大重点城市大气污染防治力度。

加快现有燃煤电厂脱硫设施建设，新建燃煤电厂必须根据排放标准安装脱硫装置，推进钢铁有色化工建材等行业二氧化硫综合治理。

在大中城市及其近郊，严格控制新扩建除热电联产外的燃煤电厂，禁止新扩建钢铁冶炼等高耗能企业。

加大城市烟尘粉尘细颗粒物和汽车尾气治理力度。

同时十五还提出了加强基础研究前沿技术研究和社会公益性技术研究，在信息生命空间海洋纳米及新材料等领域超前部署，集中优势力量，加大投入力度，力争取得重要突破。

适应国家重大战略需求，启动批重大科技专项，在能源资源环境农业信息健康等领域加强关键技术攻关，实现核心技术集成创新与跨越。

实施重大产业技术开发专项，促进引进技术消化吸收再创新。

加快建立以企业为主体市场为导向产学研相结合的技术创新体系，形成自主创新的基本体制架构。

加强国家工程实验室国家工程中心和企业技术中心建设，建立企业自主创新的基础支撑平台。

发展技术咨询技术转让等技术创新中介服务，形成社会化服务体系。

实行支持自主创新的财税金融和政府采购政策，引导企业增加研发投入。

发挥各类企业特别是中小企业的创新活力，鼓励技术革新和发明创造。

国家发展和改革委员会于年发布了高技术产业发展十五规划，首次明确十五期间我国需要重点发展的八大高技术产业电子信息产业生物产业航空航天产业新材料产业高技术服务业新能源产业海洋产业以及用高新技术改造提升传统产业。

这部规划提出，我国高技术产业发展思路为自主创新着力应用产业集聚规模发展国际合作，强调要将过去主要追求扩大产业规模转向以加快做强和继续做大并重，要从加工装配为主向自主研发制造延伸。

根据上述规划，十五期间，我国高技术企业发明专利数量要翻番，自主发展的高技术制造业增加值力争要达到以上，高技术产品出口中拥有自主知识产权和自主品牌的比重争取提高到左右。

这部规划首次提出了高技术产业区域发展的三大任务推动长江三角洲珠江三角洲环渤海地区三大高技术产业优势区域率先做强，成为增强我国高技术产业核心竞争力的创新基地和全球高技术产业布局中重要的组成部分，带动我国高技术产业由加工装配型向自主研发型转变进步增强主要中心城市的产业自主创新能力，发挥主要中心城市高技术产业的辐射带动作用，带动区域经济发展将各类高技术产业基地和产业园区培育成为我国高技术产业发展的孵化基地和增长点。

发展改革委有关负责人表示，要通过这事务所严格审核开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数又叫分红比数，购买者依据所购客房的收益比数享受收益收益的计算方式为分红总额╳该房间收益比数收益比数的计算方式为房间面积营业总面积或房间总价款全部房间总价款购买者只享受收益不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁酒店精装修开发商配全套家具家电并负责酒店第期经营启动所须的全部投入酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款般以盈利标准福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。

此类产权式酒店的开发商般为房地产开发商，以尽快完成投资收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营招待成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发在酒店经营运作的能力经验上又较为弱势的开发商。

方式二返租式产权酒店其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同司金科集团重庆商社集团重庆交通局东和物业集团公司重庆新华书店集团有限责任公司重庆安邦集团地址江北区红锦大道号重庆市渝北区新牌坊路号渝北区新牌坊新南路号渝北区新牌坊红锦大道号北部新区黄山大道渝北区胜利路号渝北区红锦大道号重庆渝北龙溪红黄路号重庆渝北区双龙大道号重庆市北部新区金开大道号项目所在地周边市场分析市场环境是指影响产品和劳务的生产和销售的系列外部因素。

这些因素与市场营销活动密切相关。

市场环境通常有六个方面的因素人口因素经济因素竞争因素技术因素政治因素和文化因素。

根据项目特点，我们从区位要素流动人口因素竞争因素以及投资需求因素等三个方面进行分析。

福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页项目所在地区位示意图区位因素该项目地处三北核心渝北新牌坊，北部紧邻企业与政府机关云集的北部新区。

该区地势平缓开阔是正在建设的长江上游交通枢纽核心区，项目所在地紧邻松牌路红锦大道等交通干道，交通便利，同时该地区距离龙头寺火车北站仅分钟车程，半小时以内可达江北机场项目周边人口密集，是重庆高收入群体的聚居区。

福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页流动人口因素目前看来，该项目周围的流动人口主要包括来渝出差办公的政府工作人员在北部新区设有分支机构的企业来渝出差人员，同时由于这里靠近重庆火车北站以及江北机场大量的商旅游客往来于此，这为酒店的目标顾客群的定位提供了可靠的依据。

竞争因素目前该项目周围还没有没有产权式酒店存在只有有数家宾馆旅店，主要包括渝佳宾馆上阁宾馆梦雨宾馆以及兆龙旅店等附近酒店主要有创世纪宾馆果岭时尚酒店大同美仑酒店重庆渝北店以及米格尔酒店等酒店。

项目周边创世纪酒店果岭时尚酒店等四星级以上酒店预计将会成为本项目的主要竞争对手，至于其他的本馆由于其在档次上与本项目的定位存在折差距不具有可比性，但依仗其低廉的价格有可能吸走部分对价格敏感的散客目前