1、由规模型向总量效益型转变。二房地产业从单纯的消费型产品转向投资旅游度假和消费三重功能的产品。三在社会主义市场经济体制逐步建立的过程当中，房地产业从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节方向转变，虽然国家和各级部门对房地产控制还是比较严，但现在靠市场靠经营，靠市场规则去经营已成为房地产开发的行为准则。第二节三亚房地产市场环境分析房地产业发展势头良好目前三亚市房地产业总体运行特征是投资增长，结构合理，房价稳中有升。年以来三亚市的房地产形势发展势头良好，房地产市场供需平衡价格平衡结构合理。年前两个月房地产市场运行良好，批准预售商品房万平方米，和去年同期相比增长。其中商品住房万平方米,套，登记销售面积万平方米，和去年同期相比增长其中商品住房万平方米,套包含产权式酒店。
2、年国际旅客在三亚置业每年前来旅游度假，其他时间将购置的物业委托专业公司经营的现象越来越来多，特别三亚市中心城区的度假公寓临近市区，可租赁性比较强，特别受内地游客的青睐。三年初三亚市房地产市场发展的情况。年前两个月房地产市场运行良好，批准预售商品房万平方米，和去年同期相比增长。其中商品住房万平方米,套，登记销售面积万平方米，和去年同期相比增长其中商品住房万平方米,套包含产权式酒店和酒店式公寓销售万平方米，线海景公寓别墅销售万平方米,商业用房万平方米。商品房平均销售价格元平方米，和去年同期比增长其中普通商品住宅元平方米，商业用房元平方米，产权式酒店和酒店式公寓元平方米，线海景公寓别墅元平方米。商品房销售总金额亿元，和去年同期相比增长。第三节项目定位面对竞争激烈的。
3、入项目的设计及业务发展策略中。公司目前投资兴建的南新澳洲花园是省政府在珠洽会招商项目，该项目位于南新农场北区，南新招待所北侧，是发展高品位休闲度假旅游房产，用地面积约亩。总建筑面积平方米。建设内容包括栋多层住宅栋高层住宅栋服务式公寓商业网点用房以及幼儿园商务中心会所等配套服务设施，项目投资估算亿元。公司地产包括住宅零售娱乐文化物业商业酒店教育户外康乐绿化设施公共娱乐设施旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。诚信卓越精品永恒，公司励精图治，以客户需求为导向，为业主为社会提供真正符合需求的精品。第二节建设项目的有利条件气候条件三亚环境优美，自然景观条件良好，属热带海洋季风气候，年平均气温为，夏季平均气温为，冬季平均气温为，极端最高气温，极端最低气温年平均。
4、在左右平方米的高品质的旅游度假生活小区地产产品的市场需求量。二项目引入人文关怀的服务理念，为国内国际所有追求生活品质的阶层人士，提供个健康生态和谐自然的人性化旅游度假的舒适的居住生活空间。三三亚南新澳洲花园项目定位为结合该项目所处的区域及所吸纳的以家庭居住和异地客户养老度假为主要目的的目标客户需求，项目的功能应该体现休闲度假功能和家庭居住功能。四通过项目产品品质的提升，进步提升三亚市中心城区的房地产项目档次，打造三亚市标志性旅游度假的公寓典范。五有利于促进三亚房地产市场消费的多元化发展。六有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。七带动三亚及其他周边地区相关产业的发展。八有利于调整产业结构，增加社会就业机会。第二节可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的。
5、中，三亚位居榜首。近年来，三亚市在城市工业基础设施建设投入上投入巨资，改善城市投资环境投资约亿元，使长达公里的三亚湾得以建成,沿三亚湾滨海路前行,近处是椰树摇曳生姿，远处是碧海晴天，烟波浩渺，美不胜收投资约亿元进行两河三岸景观建设，包括三亚东西两河三路以及泊岸景观建设工程，东西河两座景观步行桥工程和临春桥等三座旧桥改造装饰工程整治工程成效显著,三亚的山海河城相互交融，热带滨海城市的景观开始形成。随着三亚西线铁路的建成，三亚直达北京上海广州等城市的跨海客运列车已经通车。城市规划的逐步实施和城市基础建设的日益完善，三亚将吸引更多的人来投资置业。但是三亚市房地产在小户型持续热销的趋势下集中涌现出大量的小户型项目，为适应大的市场潮流，许多项目在硬件方面，从根本上限制。
6、地产市场，公泵进出水管上均设置可曲绕橡胶接头，安装缓闭式只回阀，可隔噪音。十项目实施进度安排年月日之前为前期准备阶段，预计到年月日项目竣工验收，整个项目开发经营期估计为年时间。详见第六章项目进度安排。十项目总投资经测算，项目总投资由土地费及前期工程费用建安工程及小区配套费用其他费用不可预见费用及房地产开发费用组成,项目总投资额为亿元。费用估算详见项目总投资估算表和项目各种财务数据估算，详见附表项目投资计划与资金筹措表。企业自筹万元，占总投资申请银行贷款万元，占总投资的，预售回笼，占总投资的。贷款利率按至三年期银行利率计，贷款期限为年。十二资金筹措申请国内金融机构贷款万元二企业自筹资金万元三预售回笼万元十三社会效益可以改善目前三亚市中心对总价要求在万，单位面积。
7、酒店式公寓销售万平方米，线海景公寓别墅销售万平方米,商业用房万平方米。商品房平均销售价格元平方米，和去年同期比增长其中普通商品住宅元平方米，商业用房元平方米，产权式酒店和酒店式公寓元平方米，线海景公寓别墅元平方米。商品房销售总金额亿元，和去年同期相比增长。土地供应价格情况三亚土地市场价格逐年升高，以三亚市中心城区为例，年年内地价万元亩，年土地价格攀升到万元亩，年月月川新区临河亩土地拍卖到万元亩，年月，三亚湾海坡开发区的宗亩的土地，拍出每亩万元的高价，每平米价格达,元。三亚城市发展土地告急，路攀升，政府开始提前启用海棠湾红塘湾的城市发展储备用地。三亚商品房市场主要在岛外三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，年，岛外市场占总销售套数的，面积占，。除了西藏自治区。
8、以外，全国其它省区包括港澳台都有人在三亚市购买住房，国外如美国德国法国加拿大英国俄罗斯等个国家人士也有在三亚市购房的，国外购房比例占。商品房销售价格稳中有升年，以批具有定规模的海景住宅小区进入市场为标志，三亚市房地产发展进入较快增长阶段，商品房销售价格有较大幅度的提高。据统计，年第季度三亚市商品房平均价格是元平方米。其中海景房的平均价格是元平方米毛胚以上。根据市场需求的情况，现在的房价属恢复性增长，房价应属正常。二宏观调控新政对三亚房地产影响情况分析年月日国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见,新政出台的主要目的是抑制上涨过快的住房价格，同时要保证中小户型的供给，满足中低收入家庭的住房需要。这些政策主要是针对上海广州等房价整体水。
9、过。二生态条件三亚的海水清澈透明，能见度达至米，有些地方达到米海岸线由众多的珊瑚礁组成，海底景观绚丽多姿，被国际潜水专家认定为南太平洋最适宜潜水的旅游胜地之。三亚众多的海湾各有佳景。大东海小东海三亚湾亚龙湾与三亚市民生活关系最为密切，海上的东岛西岛仿佛是南海的两扇大门，为宽阔的海面增加层次感。海雾飘过，两岛隐掩其中，凭添了几分神秘感。漫步沙滩，作为三亚市标志的鹿回头雕像映入眼帘。称号。三亚以其美丽，被越来越来越多的国内外新老朋友熟知和青睐，人们爱这里美丽的风光和优良的生态环境，来三亚旅游的许多世界各地的朋友，被三亚的阳光海水空气绿色所吸引，他们在这里购买了自己的第二居所，把三亚购房置业作为生活中的件大事乐事。据上海文汇报近期评选的中国最受上海人欢迎的置业城市。
10、高品质产品的发展，从多次调查结果表明，目前在售物业中许多项目只是在大量的小户型产品中缺乏高品质的产品，不管是项目的总体定位，还是从产品的规划与建筑设计上都缺乏国际化的水准。许多项目产品出现高不成，低不就的尴尬局面。三亚钻石山房地产投资有限公司兴建的三亚南新澳洲花园小区项目的建筑设计将项目的环境优势发挥到极至。项目的规划设计建筑设计景观设计均为专业团队联手擎创。建成投入使用后提供优质公寓物业管理服务，充分引入以人为本和人文关怀的服务理念，为国内国际所有追求生活品质的阶层人士，提供个健康生态和谐自然的人性化舒适空间。第三章项目本身及市场情况分析第节中国房地产发展状况中国房地产业现在处于非常重要的转变时期。配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也。
11、充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。第二章项目背景第节项目承建单位简介项目开发商为三亚钻石山房地产开发有限公司三亚钻石山房地产投资有限公司是家集房地产开发与销售房产信息咨询房地产销售策划房屋托管房产咨询服务建筑设计规划市政工程设计规划设计咨询服务施工监理装饰建筑模型设计制作工程设计与施工园林绿化工程房屋改造开发业务为体的综合性房地产公司。三亚钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商之，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色和现代城市风情融。
12、平已经很高，房价又在疯长的大城市。基于以下因素分析，预期新政策对三亚中心城区的高层度假地产项目不会造成太大的价格的影响三亚的房地产是属于旅游休闲度假型的房地产，其目标市场与主要的客户群体在岛外，而且大多是中国有闲有钱的中产以上的富裕阶层，该阶层的群体有十分强烈的购买力，他们向往的是高品质的生活方式，喜欢旅游休闲度假，对价格不是很敏感。三亚旅游度假房地产以三亚热带滨海旅游度假资源为依托，这些热带滨海旅游资源在中国是独无二的，亚龙湾国家旅游度假区的旅游度假项目买的不仅仅个度假产品，项投资，也可以说是个奢侈品，种身份和地位的体现。三亚旅游度假地产在国外也有强劲的需求。三亚在城市发展战略中提出要建设国际热带滨海旅游城市，并积极地开展国际化和国际性旅游度假宣传活动，近。
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